First Time Home Buyer系列 (十二):过户(CLOSING)

过户时,买方除了首付(Down Payment),还要准备一次性的大额的过户费用(Closing Cost).过户费用(Closing Cost)大概要准备多少?其中包括哪些项目?大家都很关心. 过户费用(Closing Cost)一般是房价的3%左右.不同地区,甚至同一地区的不同交易都有可能不同. 过户费用(Closing Cost) 主要有下面4部分组成:
1). 贷款费用;
2). 贷款的预收费用;
3). 过户过程中的花费;
4). 政府税收等费用.
   
贷款费用主要有下面几个部分组成: 
1). 贷款手续费 ( Loan Origination Fee);这是给贷款公司的酬劳.因为我本人不做贷款,也不确定这部分费用可不可以和你的贷款代理人 ( Loan Agent)谈判,获得部分回扣(Rebate);
2). 房屋估价费(Appraisal Fee);
3). 检查信用的费用(Credit Report);
4). 贷款处理费( Processing Fee).此外还有购买贷款点数的费用(Discount Point); 处理文件费用(Document Preparation Fee);审核费(Underwriting Fee)等等.

    的预收费用主要有下面2个部分组成: 
1). 贷款银行预收从过户日到月底的利息. 如果首付小于房价的20%,还要付这一期间的贷款保险(Mortgage Insurance).如果选择银行代付火灾保险( Hazard Insurance),银行也会预收这一期间的费用. 
2). 贷款银行会预收一些相当于几个月押金的费用. 主要包括地产税(Property Tax),贷款保险(Mortgage Insurance)和火灾保险( Hazard Insurance)等等.

    过户过程中的花费主要有下面几个部分组成: 
1). 过户费或律师费(Escrow Fee, Closing Fee or Settlement Fee);
2). 产权调查费用( Title Search or Title Examination);
3). 产权保险费 ( Title Insurance);
4). 地界勘察费用 (Survey).以及其它一些小额的公证费 (Notary),邮递费 (Carrier Fee)等等.

    政府税收费用主要有下面几个部分组成: 
1). 州过户费用(State Transfer Tax);各个州不同,加州没有.
2). 市过户费用(City Transfer Tax); 各个市不同, 例如Berkeley和Oakland是1.5%, 而Danville和Orinda是0.055%.
3). 产权登记费 (Recordation Fee); 各个地区不同, 例如Berkeley和Oakland是0.11%, 而Danville和Orinda是0.055%.

    此外,买方还要考虑房屋的各项检查费用,房屋各项保险费用等等. 在谈判时买方可以要求卖方提供一些过户帮助,但这些都是和房价在一起综合考虑的. 买方的房地产代理人的费用 ( Commission)是有卖方提供的.买方也可以和你的代理人谈判Rebate来提供一些过户的费用.和Agent的谈判应该在选择Agent的面试时进行,等到过户时再谈就太迟了.

    过户,签字和交钥匙前还有一件事:最终的过户检查(Final Walk-Through). 在过户的前一天, Agent和你最后一次检查一下房子.主要是检查即将过户的房屋条件是否和双方达成协议时的房屋条件一致,家电是否正常工作,答应留下的东西是否都在.如果合同中有卖方维修的条款,检查这些维修项目是否合格完成.如果还有未完成项目,记录下来并通知卖方和过户机构(Escrow),要求对方留下所需维修费用.