ZT: 地主各阶层的分析 by monkeyboy

初级地主 - 拥有小于三栋出租物业，一部分是玩票，一部分是才起步。典型案例，S，单身母亲，拥有一出租SFH，因为时间经力都花在两孩子身上， 管理物业有点力不从心，对房客的管理没有章法，房客的任何维修要求，只想立即满足，这样房客就不用来烦她了。有过晚上11点，还带着AC TECHNICIAN去修空调的故事，孩子让父母看着。对出租物业只想有个合理的价位卖了，现在房市不景气，只能苦苦支撑。

另一位F

，换了大房以后，原想把自己的房子卖了，可是也卖不到心理价位，被迫做了地主。现在看到老中都在做地主，出于怕货币贬值的心理，也想投入地主大军。

 

 

风险控制

- 对C，赶快把出租房卖了。SINGLE INCOME，两个小于12岁的孩子，风险抵御能力很差，重中之重，REDUCE RISK FACTOR。对F，要有耐心，同时好好学习，把投资地产的一些要点搞懂，同时FIRST THING FIRST，找一个人品能力都强，适合自己的REALTOR，这个筛选过程是一个艰难的去伪存真的过程，前提是你必须有足够的KNOWLEDGE。看到好的DEAL，可以下手，可以通过实践，了解自己到底是否适合做地主，出租房最好在中上区。夫妻两人都工作，年收入十几万，就是看走眼，风险都是在可控范围内。最后证明地主这行不适合自己，It's OK, nothing to feel bad about it。生活没准会为你打开另一扇门。

 

如果证明地主对自己来说，是个有前途的行当，你在向中级地主前进了。

 

在投坛上，好像HOUSTON的MELODY就是这样起步的。

 

 

在这个过程中，一大部分人会被淘汰，或者精力不济，能力不足，知识准备不够而FAIL，但是人生中，There are more important things than struggling to be a landlord, lt's OK to let it go and enjoy life。在我的朋友中，有作生意发财的，有开公司致富的，有作PE挣钱的， 有从事INTELLECTUAL PROPERY RIGHT的律师，一个公司并购案，律师的收费不是一点点的。所以不做地产不是世界末日，没什么大不了的.

 Note: S,F are my friends

 

 

中级地主

- 三到十栋出租物业，对Tenant Management有一定的心得，有自己信得过叫得动的CONTRACTOR TEAM，不一定有自己的PROPERTY MANAGEMENT，不过如果目标是向大地主发展，一定在PM方面有所考虑，在CPA和ATTORNEY方面，也在物色人选。有些地主CASH FLOW做的好的，FREE CASH FLOW能达到自己工资收入的一半。案例吗， Sunshine和 Melody是最好的例子。

 

那中级地主的风险在那里呢，本人以为

(1) OVERLEVERAGE，特别是ADJUSTABLE RATE (2) TENANT MANAGEMENT， 如果没有成熟的行之有效的TENANT SCREEN，中级地主做不长 (3) 没有自己的TEAM，事必躬亲，分不清主次，眉毛胡子一把抓，必须君子(淑女)有所为，有所不为。只要你是赚大头，不要怕别人从你这里赚点，Try to create a win-win situation, the time you save worth much more。 You can not be a full time employee, and a full time RE investor at same time, you will get burned out。

 

 

 

有的地主选择自己的规模就是中级地主，同时保有自己一份不错的Professional Job，好好的相夫(妻)教子(女)，这样的选择值得得到大家的祝福，选择放弃有时候比选择勉力而为更体现一个人的智慧。

 

中上地主 - 拥有10个以上，20个以下的SFH或者40以上，80以下的Multi Family Unit。特点是RE Transaction的操作更有技巧，有自己的PM，更大的可能由PM来指挥管理contractor team，更多的时间放在finding sweet deal 和 build business relationship。Attorney, Insurance Agent, CPA起得作用更加重要，maintenance contractor的作用反而不那么重要了。中上地主一定会遇到TO BE OR NOT TO BE的问题，到底辞了工作还是止步在中型地主的行列。大部分的人选择是做自己的BOSS。因为在这个阶段，FREE CASH FLOW可以replace income了。

 

 

那这类地主的风险在那里呢？

(1) lack of adequate insurance特别是liability insurance (2) lack of asset protection (3)进入COMMERCIAL RE的时候准备不足，对风险缺乏预见，DUE DELLIGENCE不够充分。

 

大地主 - 20以上的SFH或者80以上的Multi Family Unit。有成为超级大地主的潜力，停留在此阶段不是能力不足，而是一些外部的原因，如没法达到规模比较大的商业贷款，在本地无法找到足够好的APARTMENT DEAL

。

 

 

超级地主 - 50以上SFH，200以上Multi Family Unit或者是独立的SHOPPING CENTER。这类地主已经是ENTREPRENEUR，多用自己的智慧，关系和对未来的预见来快速增加自己的财富。单位数已经不足以说明问题，BUSINESS更能反映他们的现状。有的大大虽然SFH不到50个，可管理着100多个SFH，你能说他不是大地主？

 

 

如山，JY就是最好的例子。我PERSONALY还知道几个，BILL(老中)有4个APAERTMENT， TOTAL600+ UNIT

。对这些富豪来说，Asset Protection, Diversification, Overseas trust, tax efficiency, wealth preservation与Grow Business 同样重要，if not more important。

 

 

Ultra超级大地主 - 就不是我这样层面的能够分析的了。FC (不想透露他的名字，连英文名也不行，我一说，DFW的人都知道我在说谁了，华人超级富豪的圈子很小的，别误会，在下离那圈子十万八千里，我碰巧知道他如何操作这个PARTICULAR商业地产)，30年不到把一LESS THAN 1M的地产经营到价值12M。

 

我的分析非常浅显，很多都没有提及，像双呆MM的WRAP AROUND MORTGAGE，几位大大的FLIPPING，如山的BUILDER BUSINESS，我的本意是抛砖引玉，让大家讨论一下是否可以通过这样的途径让有志之士在TZLC上多产生几个超级大地主。

 

 

和加州阳光MM一样，对投坛最近一段时间过于乐观的气氛有点担忧，特别是快速达到FINANCIAL FREEDOM，如果把特殊性当作普遍性来操作，不具体案例具体分析，不做RISK ASSESSMENT，忽略RISK CONTROL，当RISK难控时，事先没有EXIT STRATEGY，WEALTH 没有DEVERSIFIED，真会倾家荡产。如果您是25岁，not a big deal, time is on your side, 如果您是55岁，慎重。

 

 

RE投资不是GET RICH QUICK的办法，也不是GET FINANCIAL FREEDOM QUICK的捷径。相反RE INVESTING是GET RICH SLOW的方法，通过free cash flow, principle pay down, appreciation, tax defer, it takes time. Do not become "get poor quick".`