ZT: 我的商业地产投资

我的商业地产投资

来源: 燕京草 于 2011-08-01 22:36:28 [档案] [博客] [旧帖] [转至博客] [给我悄悄话] 本文已被阅读：81次

字体：调大/调小/重置 | 加入书签 | 打印 | 所有跟帖 | 加跟贴 | 查看当前最热讨论主题

一直潜水，受益于如山，米大，jy101, bayfamily  许多老前辈的投资经验。我也想说几句。首先，真心的感谢你们的无私奉献。大家发了财是不会忘记你们辛勤劳动的。说到奉献，非常惭愧，不是本人不想写，而是自感才疏学浅，没有什么经验可谈。自己打字又慢，弄不好耽误了大家宝贵的时间。今天豁出去了。闲着也是闲着，随便说说我的投资。

来美国二十多年了，上学找工作，替别人打工，为老板发财。我一直问自己这是不是我想要的生活。回答是”NO”。四年前我开始了我的房地产投资。我不做residential  只做commercial地产投资。原因是，我这人喜欢简单，总看到别人为房租和房客吵架上法庭，感到太麻烦了。我觉着我不适合做residential 投资，心软脸皮薄。又总想着一团和气。人家两句好话我就找不着北了。遇上良民还好说，如果遇上一个半个刁民。生气是小事，弄不好被人卖了，还替别人数钱呢。 再说了，我也搭不起那时间。我想商业地产不用总同不同的人打交道，所以我选择做商业地产。定好了目标后开始了我的研究，几年来我投资了一些商业地产。我的感觉是商业地产并不比residential  地产难多少。也并不是必须投入许多钱。只要你小心，做足了功课你会有很大受益的。而且你会节省许多时间，少许多麻烦。例如我投资的一家超市，因为是外州的，没有任何状况出现，三年了我都没有拜访过一次，我想今年我该看看他们去了。

另外，我投资的理念是不局限于什么行业除了一些特出的,如 Agricultural, Senior housing不考虑 , 其它我都会考查一下它的整体情况。另外我不局限于什么地区，但一定排除地税高自然灾祸频繁的地区。我的几个商业地产都在不同的州。因为是NNN lease,我并不需要操什么心。

但我坚持的几个原则是：

1。我买的商业房屋一定是有租约的

2。一定是single tenant. (便于管理，不用请agent)

3。一定是”NNN lease” ( an absolute NNN lease 最好， landlord 不要做如何事情)。

4。不少于5年的lease,最好10年以上。

5。不要低于10% cap rate. 最好有an annual rent increases of 2 %

6。最好有一个corporation or personal guarantees.

7。要看tenant 的经营情况报表，不少于3年。

8。要查tenant 的credit report

9。要Inspect report, Auction report, Environment report and Zoning report.

10。另外， 也要看tenant ‘s insurance details。

 

还有一些注意事项如大家感兴趣我们以后再详谈。

前几天我看了CommercialRE 和  风险难控 的文章他们写的很好，很专业，很有新意，很受启发。他们的商业投资方向与我的不同，我们可以再讨论。我知道我们的文学城藏龙卧虎能人，超人，大师到处都是。还有成百上千的潜水者。如果你们对投资商业地产感兴趣请大家一起来讨论，我们大家一起学习提高。如我写的不好，请原谅。我只是想为投坛做些贡献。我瞎写，你们瞎看。