关于外籍人士申报美国房产租金收入的规定 转载

关于外籍人士申报美国房产租金收入的规定

 

美国国税局(IRS)关于外籍人士申报美国房产租金收入的规定

       美国房地产经纪和物业管理公司面临越来越多的外国投资者把购买美国房地产作为一种投资或者从事商业活动的途径。 美国税法规定外籍人士作为美国房地产持有者人在税务申报上与美国公民或绿卡持有者是有区别的。

       美国从事房地产行业的专业人士必须了解如何正确地为外国投资人提供服务, 从而符合美国联邦税法关于外籍人士持有美国房地产的相关法律规定。房地产专业人士必须了解相关税务规定来确定其客户是美国税务居民还是非税务居民。 另外, 他们必须熟悉联邦税法关于房租收入的税务申报准则。美国税法规定，房产持有者在税务申报时可以对房屋价值进行折旧, 而民用住宅和商业地产的折旧率是不相同的。 每年报税时， 房屋折旧金额可以作为费用项目从总收入中扣减从而降低当年度应缴税款。但是, 在房屋出售时，历年累计的房屋折旧金额会作为资本利得项目而纳税。

       关于外籍人士持有美国房地产和收取租金的税务申报义务

 

       在同意帮助外国投资人管理其美国房产之前， 房地产专业人士应该与外国投资人进行沟通:  租金收入是作为投资收入, 还是作为"与美国贸易或商业有效关联” 之所得的净收入 (ECI)来进行税务申报。 前者需要预扣所得税, 而后者则无需预扣所得税 (尽管房产持有者还是需要申报租金收入）。出租房产产生的租金和出售房产产生的利润都被当作美国境内收入而征税，这与外国投资人的个人税务身份或者美国是否与其原居国有税收协议无关。

租金收入如何征税取决于拥有美国房产的外国投资人是否被视为在美国境内"从事贸易或商业”活动。如果房产仅仅用来出租, 房产的持有者将不会视为在美国境内从事商业活动。 例如, 在“净租约”情况下, 租户支付房租, 以及相关的房地产税, 运营和维修费用, 房屋按揭利息和保险等。这类消极租金收入需要缴纳租金总收入的30%为预扣税款（除非有优惠税务协议规定减免）。注意, 这里的租金收入指的是毛收入, 而不是净收入。因此，租户代缴的房地产税, 运营和维修费用, 房屋按揭利息和保险, 都要被计算在毛收入里。毛收入和被预扣的税额需要在1042-S 表格上申报。 另外，每年3月15日之前收租人租人（一般是物业管理公司）还需要提交1042表格 。

如果外国投资人在美国从事贸易或商业活动,  比如参与开发、管理和运营大型购物中心，那么租金收入将不会被预扣，而是会被当作普通收入来征税。相关费用，比如按揭利息、房地产税、管理和维修费用以及房屋折旧等，都会被从租金毛收入扣减， 从而计算出净租金收入。外国投资人必须估算出基于净租金收入的应缴税款并及时缴纳。 只有在1040NR 表格或者 1120-F 表格按时申报的情况下， 这些费用才可以从租金毛收入中扣减。

即使外国投资人在美国从事贸易或商业， 他们也可以选择把自己的租金收入作为被动收入（passive income）来申报。在这种情况下，房产持有者不需要预扣税款即使租约是净租约方式。 一旦外国投资人做出这种选择，没有美国国税局的同意是不能更改回去的。。除非外国投资人明确告知物业管理公司其租金收入是 “有效关联之所得收入”, 并且提交W-8ECI表格， 物业管理公司应该预扣其租金毛收入的30%来避免其个人法律责任。完整的 W-8ECI表格上必须填写房产持有者也就是外籍人士的个人税务识别号码 （ITIN）。换句话说， 如果这个条件没有得到满足， 物业管理公司就必须预扣其总租金毛收入的30% 并支付给美国国税局。任何物业管理公司只要替外国投资人代收了房租就会自动成为预扣税代理人（withholding agent）， 并将对预扣税款承担主要的个人责任。预扣税代理人的责任包含应缴税款， 加上利息、罚金和必要的刑法制裁。没有遵守这些预扣税规则的物业管理公司或个人会被要求承担应预扣税款（即房产租金毛收入的30%）以及利息和罚金。 此外，物业管理公司需要在1042和1042-S表格上为外国投资人申报该年度收到租金收入。这些表格等同于1096和1099-MISC表格， 只不过是专门针对外籍人士的。

为了加强预扣税体系， 美国税法规定：任何人只要涉及控制、收取、托管、支付和处置房产租金都会成为为预扣代理人。 因此， 物业管理公司为外国投资人代收取租金， 毫无疑问地是预扣代理人。 预扣代理人将会为应预扣的税款承担主要的个人法律责任， 包括： 应缴税款、加上利息、罚金、和必要的刑事制裁。其法律时效直到预扣代理申报应缴税款才开始计算。 一旦申报开始，法律时效从下面两个日期中的后者开始算起：实际申报时间， 和 该年度的申报截止日期4月15日。 如果预扣代理人明明知道外国投资人填报内容虚假而不制止， 他也要承担法律责任。 预扣代理人的尽职调查就像是做一个“合理、审慎测试“， 必须基于所有事实和情况做出合理判断。

如果不按时报税, 外国投资人会失去用房屋支出费用抵扣租金收入的机会, 从而使租金毛收入被征收 30% 的税. 通常来说, 外国投资人有回溯至少以前6年的收入税务申报义务. 然而, 从原来的申报截止日期起16个月后, 外国投资人就会失去把租金收入选为”有效关联之所得收入” 的机会， 从而在以后的时间内其租金收入将被用毛收入计税方法处理， 加重税赋。 最后强调一点，美国房产出租产生的租金收入以及出售产生的利润都会被视为美国境内收入而被课税，这与房产持有者的身份或者美国是否与其原居国有无税务协议都无关。

关于涉及买卖美国房产的外籍人士税务问题请参见 FIRPTA预扣税规则. 

英文原文出处： https://www.irs.gov/individuals/international-taxpayers/foreign-persons-receiving-rental-income-from-u-s-real-property