优势房产
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正文
一直觉得有必要写一写上周投拍法拍屋的前后，一方面给不熟悉的朋友介绍一下拍卖的过程，同时也为感谢投资的朋友们能在两三天之内就将$470K资金汇集到一起。因为最近家里刚刚添了一个new born, 所以拖到现在。抱歉！
先纠正一下“法拍屋”这个名词。我们现在几乎所有人都笼统地将“foreclosure"的房屋称之为法拍屋。其实，foreclosure 分为judicial foreclosure 和nonjudicial foreclosure两种类型。我们在trustee's sale 也就是拍卖会上买到的房产主要是nonjudicial foreclosure 的房子。虽然这些拍卖会一般都在法院的门前进行，但和“法”没什么关系。因此，不加区分的翻译成“法”拍屋似乎有些不妥，不过我们就迁就习惯用法了。关于nonjudicial 和judicial 的区别，我们今后在另文解释。
我们上周的拍卖主要是针对3个房子，分别在Cerritos, La Mirada, 和Hacienda Heights。其中最想得到的是Cerritos的。因为这个房子在 13708 Felson Street。属于Cerritos最好的学区，4房两浴，欠税$1900, 在现在的市场条件下非常好卖。房主和内部的状况都比较熟悉，得到后的管理成本不会太高。Ray 在仔细比较周边相似的销售记录后确定市场价值应在$540k到$560k。 因此，我们确定理想的出价应在$420k左右，最高不超过$450k。由于确定下来要投拍离开拍只有几天的时间，但资金还有$150k的缺口。于是抱着试一试的想法给一些朋友打电话。出乎意料的是大家的反应都非常积极，很快就找到了足够的资金。
拍卖会的前一天下午，我和Ray 一起对La Mirada 和Hacienda Heights 的房子进行的实地考察。出发之前， Ray 打印了一些附近的相似房子的销售记录。通过对这些最近销售的房子的状况一并考察比较，我们可以对要买的房子得到更精确的市场价值判断。我们首先到达La Mirada的房子，在房前正好遇到房主的儿子。和他聊了几句后知道他的妈妈在这里住了20多年，正在想尽办法的保住这个房子，包括可能申请破产。当时就意识到这个房子可能会延期拍卖。他还很意外的允许我们进去参观，丝毫不介意我们有可能拿去他们住了几十年的房子。我们也在离开时衷心的希望他们能成功的保住房子。和谐的气氛充分体现了民主党领导下的资本主义社会优越性！：）然后我们又在周围街区转了转后便直奔Hacienda Heights。这个房子位于一个安静优雅的社区，离高速公路较远，从外观和绿化看维护的非常好。紧靠着它的房子不久前以$540K的价格售出，状况和这个房子差不多。很难想象这么好的房子几年以前还值$750K，现在却只值$500K多一点。在我们还未离开时看到有另外两个华人也来看房，看来竞争对手还不少。
拍卖会的早晨是个阴天。RAY已经给TRUSTEE打电话再次确认。不出所料，LA MIRADA
的房子被推迟了。(由于房主总会想尽办法保住自己的住房，大约80%的房子都会被推迟拍卖，有的甚至在最后一分钟拍卖师才接到电话宣布推迟。) 我们到达Norwalk法庭时外面已经聚集了很多人了，很多人都带着椅子，有的还在吃早餐，一看就是干这行的老手。其中有许多以前拍卖会见过的熟面孔，基本上是每天都来的那种。当天的拍卖师有4个，每人代表几个不同的委托公司，而且他们开始拍卖的时间也是相互错开的。我们首先要确定目标房子是在那个拍卖师的手中，找到后和他最后确认房子的情况。他在电脑里查到两个房子的起拍价分别是$500k和$720K，并且说这两个委托公司（Trustee)基本上不会临时降低起拍价，看来我们要空手而归了。 拍卖开始后，人们便众星捧月般的聚集在拍卖师的周围，那场景有点象国内城市的街头大家聚在一起买盗版盘，不知道的人绝对想不到这里面正在进行着几十万的交易。真正想要竟拍的人会尽量占据离拍卖师较近的位置，而且每个人都拿着一叠表格资料，还不停的对着手机念念有词。外面的人基本上是抱着学习的目的来的，神情较轻松。拍卖的程序都差不多，首先拍卖师会宣布被延期的房子，速度很快。正式拍卖开始后首先是确认竟拍人的资格。拍卖师会一一察看每一个竟拍人的银行支票，并把金额写在一张纸上，这样一旦价格超过了所带支票的额度，竟拍人便失去了资格。拍卖的过程没什么特别，拍卖师先快速的报出房子的地址，税号，起拍价等信息，然后就是竟拍。当天最hot的房子是一个位于BEVERLY HILL的，从20几万一直到50几万。很多房子由于起拍价过高而无人问津并被银行收回变成REO的房子， 我们当天看好的房子就属于这种情况。不过，这也很正常，通过拍卖的方式获取房子只有10%的机会，大部分的预先工作都是浪费的。
请参见博克或http://groups.google.com/group/us-fangchan 获取更多拍卖屋合作投资项目信息。
先纠正一下“法拍屋”这个名词。我们现在几乎所有人都笼统地将“foreclosure"的房屋称之为法拍屋。其实，foreclosure 分为judicial foreclosure 和nonjudicial foreclosure两种类型。我们在trustee's sale 也就是拍卖会上买到的房产主要是nonjudicial foreclosure 的房子。虽然这些拍卖会一般都在法院的门前进行，但和“法”没什么关系。因此，不加区分的翻译成“法”拍屋似乎有些不妥，不过我们就迁就习惯用法了。关于nonjudicial 和judicial 的区别，我们今后在另文解释。
我们上周的拍卖主要是针对3个房子，分别在Cerritos, La Mirada, 和Hacienda Heights。其中最想得到的是Cerritos的。因为这个房子在 13708 Felson Street。属于Cerritos最好的学区，4房两浴，欠税$1900, 在现在的市场条件下非常好卖。房主和内部的状况都比较熟悉，得到后的管理成本不会太高。Ray 在仔细比较周边相似的销售记录后确定市场价值应在$540k到$560k。 因此，我们确定理想的出价应在$420k左右，最高不超过$450k。由于确定下来要投拍离开拍只有几天的时间，但资金还有$150k的缺口。于是抱着试一试的想法给一些朋友打电话。出乎意料的是大家的反应都非常积极，很快就找到了足够的资金。
拍卖会的前一天下午，我和Ray 一起对La Mirada 和Hacienda Heights 的房子进行的实地考察。出发之前， Ray 打印了一些附近的相似房子的销售记录。通过对这些最近销售的房子的状况一并考察比较，我们可以对要买的房子得到更精确的市场价值判断。我们首先到达La Mirada的房子，在房前正好遇到房主的儿子。和他聊了几句后知道他的妈妈在这里住了20多年，正在想尽办法的保住这个房子，包括可能申请破产。当时就意识到这个房子可能会延期拍卖。他还很意外的允许我们进去参观，丝毫不介意我们有可能拿去他们住了几十年的房子。我们也在离开时衷心的希望他们能成功的保住房子。和谐的气氛充分体现了民主党领导下的资本主义社会优越性！：）然后我们又在周围街区转了转后便直奔Hacienda Heights。这个房子位于一个安静优雅的社区，离高速公路较远，从外观和绿化看维护的非常好。紧靠着它的房子不久前以$540K的价格售出，状况和这个房子差不多。很难想象这么好的房子几年以前还值$750K，现在却只值$500K多一点。在我们还未离开时看到有另外两个华人也来看房，看来竞争对手还不少。
拍卖会的早晨是个阴天。RAY已经给TRUSTEE打电话再次确认。不出所料，LA MIRADA
的房子被推迟了。(由于房主总会想尽办法保住自己的住房，大约80%的房子都会被推迟拍卖，有的甚至在最后一分钟拍卖师才接到电话宣布推迟。) 我们到达Norwalk法庭时外面已经聚集了很多人了，很多人都带着椅子，有的还在吃早餐，一看就是干这行的老手。其中有许多以前拍卖会见过的熟面孔，基本上是每天都来的那种。当天的拍卖师有4个，每人代表几个不同的委托公司，而且他们开始拍卖的时间也是相互错开的。我们首先要确定目标房子是在那个拍卖师的手中，找到后和他最后确认房子的情况。他在电脑里查到两个房子的起拍价分别是$500k和$720K，并且说这两个委托公司（Trustee)基本上不会临时降低起拍价，看来我们要空手而归了。 拍卖开始后，人们便众星捧月般的聚集在拍卖师的周围，那场景有点象国内城市的街头大家聚在一起买盗版盘，不知道的人绝对想不到这里面正在进行着几十万的交易。真正想要竟拍的人会尽量占据离拍卖师较近的位置，而且每个人都拿着一叠表格资料，还不停的对着手机念念有词。外面的人基本上是抱着学习的目的来的，神情较轻松。拍卖的程序都差不多，首先拍卖师会宣布被延期的房子，速度很快。正式拍卖开始后首先是确认竟拍人的资格。拍卖师会一一察看每一个竟拍人的银行支票，并把金额写在一张纸上，这样一旦价格超过了所带支票的额度，竟拍人便失去了资格。拍卖的过程没什么特别，拍卖师先快速的报出房子的地址，税号，起拍价等信息，然后就是竟拍。当天最hot的房子是一个位于BEVERLY HILL的，从20几万一直到50几万。很多房子由于起拍价过高而无人问津并被银行收回变成REO的房子， 我们当天看好的房子就属于这种情况。不过，这也很正常，通过拍卖的方式获取房子只有10%的机会，大部分的预先工作都是浪费的。
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