法拍屋的几个阶段

在和一些洛杉矶投资法拍屋的朋友交流的时候,发现大家都在说foreclosure, 但很多人
并不真正清楚什么是short sale，什么是REO。觉得有必要科普一下，自己懒得写,于是
在网上找到下面的文章,比较言简意赅。 所谓的"法拍屋短线炒作"指的是在第三阶段购
买。这是最快, 收益最大, 同时也是风险最大的阶段。关于这种操作的更多信息欢迎访
问我的blog或
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什么是foreclosure？国内很多媒体都把它翻译为“法拍屋”，但从字面上看，“法拍
屋”指的仅仅是被法院拍卖的房屋，并不完全代表foreclosure。
其实foreclosure指的是一个过程，即当贷款人或屋主无法履行按揭合约去偿还债务时
，债权人通过出售或收回房产权，进而追回屋主所欠贷款的过程。

一般来说，当屋主停止还贷后三到六个月，债权人就会提交一份《拖欠贷款通告》（
Notice of Default-简称NOD）并在当地政府机关做记录，公诸于众，从此foreclosure
就开始了。既然大家都习惯叫“法拍屋”，我就介绍一下几种法拍屋的终结形式和购买
方式：

一、宽限期的法拍屋

贷款人或屋主在各州法律允许的宽限期（grace period）内设法还清所拖欠的贷款而使
原贷款得到复效（reinstate）。这个宽限期一般有三个月，也叫做pre-foreclosure 。

在这期间，如果利息降了，屋主可以申请“重新贷款” （refinance）以获得较低的利
息来降低每月的还贷数目，从而保住自己的房子。但是如果房价已下降到接近屋主的欠
款数目，没有净值之后就不可能获得重新贷款了。在这种情况下，目前，屋主可以申请
“修改贷款”（loan modification），债权人会根据屋主的经济情况来决定是否给予
适当的降息等，从而让屋主能够继续还贷供房。

二、亏本出售的法拍屋

贷款人或屋主在宽限期内将房产卖给第三者，这样其销售所得即可用于还清贷款，其信
用档案就不再有不良记录。可是目前绝大多数房屋的销售所得根本不够还清贷款，这时
屋主便可以申请“亏本出售”（shortsale），债权人根据屋主的经济情况决定是否同
意并承担部分损失。

购买亏本出售的法拍屋，需要极大的耐心。对于屋主来说卖多卖少都已经不能攒一分钱
了，所以为了吸引买主的报价，其挂牌价往往远低于市场价，且未经得债权人同意，当
买主有意给屋主开价购买后，屋主才能向债权人申请批准。不过此后就可能是遥遥无期
的等待（一般从一个月到半年不等），甚至永远也等不到结果，或等到的结果却比挂牌
价还高。如果买主的报价有幸被债权人接受了，买主还有时间去完成产权查验和房屋检
查，也有可能得到比市价还低20～40%的折扣。

三、拍卖中的法拍屋

在宽限期终了阶段，如果屋主仍然不能还清拖欠的贷款，其房产就会以公开拍卖的方式
（public auction）试图卖给第三者。

购买拍卖中的法拍屋，最好事先对拍卖的房屋做详细的调查，然后在公开拍卖市场上出
价。买主需要按规定在竞拍后支付现金，而且可能没有足够的时间去完成产权查验和房
屋检查，但是，公开拍卖会上开出的价钱常常最符合买主的心意，同时还可以避免直接
与屋主交易而带来的各种不可预见的麻烦。

四、银行持有的法拍屋（市场上绝大多数的法拍屋就是这种形式）

债权人取得产权，然后再放到公开市场上转卖。债权人可以在宽限期内与屋主签订协议
取得产权，也可以在公开拍卖时购回产权。这样的房产就叫银行持有的法拍屋（Real
Estate Owned by the lender，简称REO），

购买银行持有的法拍屋，可以直接与债权人讨价还价。一般来说债权人会保证产权的完
整性，并对房屋进行必要的维修,不过仍然有很多这样的法拍屋处于很破烂的状况，买
主一定要请专家来检查房子。REO的挂牌价往往会高于前两个阶段的卖价。

如果法拍屋的贷款是受到政府机构保护的，如住房建设与城市开发部（HUD，
Department of Housing and Urban Development）或退伍军人安置事务部（VA，
Department of Veterans Affairs）等，那么银行法拍屋就变成了政府机构法拍屋，在
这种情况下，就由政府机构来负责出售法拍屋。