试论房地产投资的四个层次 （2）

2. 半专业层次。

人们在半专业层次和业余层次投资，共同点是仍然在做一份full-time job作为收入的主要或部分来源。但是半专业层次区别于业余层次，我认为至少具备以下两点：第一，拥有房产的数量，达到或超过8-10个单位以上。第二，投资的侧重及目的，转变为追求cashflow。另外，从房产投资上的收入很有可能已经在总收入里占很大的比例。

从经验上讲，在拥有或经手（比如flipping）的房产达到一定数量的过程中，现实已经提供机会让我们学习了各种知识和技能，所以我们已经不再象在业余层次上那样懵懵懂懂地蒙混过关了。从投资目的上讲，必须改变业余层次上一味追求appreciation的投资目的而转为注重cashflow，这也才能让我们安全地拥有一定数量的房产。很多人在05-07年间，看好房地产的升值前景，利用银行提供的低首付甚至零首付买了很多房产。因为有一份收入好的工作，就不在乎每栋房每月几百块的negative cashflow，虽然几栋房加起来有几千块，但比起这些房产上几十万到上百万的equity来讲实在微不足道。从拥有的房产数量上看，他们看似进入了半专业层次，但因为投资目的不对，这种状态是不可持续的。房市崩盘之后，房价跌到贷款额以下，equity不见了，那么每月几千块的payment感觉上就像是在往水里扔一样。更不要讲因为经济不好，失业率高，很多房客失去了收入，开始不付房租，这更是雪上加霜。这时最好的选择就只能是foreclose这些包袱。如此看来，如果自己的投资理念和知识还停留在业余层次，却非要做到半专业层次的数量，实在是一件危险的事情。

如我前文所说，在业余层次上呆了将近十年之后，这场金融风暴却一举把我吹进了半专业层次。从09年初至今，我积累了13栋房产，房租的收入已经超过我的full-time job（年薪15万）的收入，而我花在租房管理上的时间却至多只有full-time job的20%。更重要的是，因为现实给我提供了一个巨大的学习实践和摸索的机会，我在房地产各方面的知识经验，以及在处理问题做各种抉择时的态度，与两年前相比真的是不可同日而语了。