在美国经营房地产的故事与体会
谈笑有鸿儒，往来无白丁
房产的数量与质量、现金流与升值潜力（下）
如山
（2014年12月7日，星期日）
本文为《房产的数量与质量、现金流与升值潜力（上）》之补充。主要深入扩充一些内容和加强一些例证。
上文提到房产的升值基本升在土地。但这个规律并不适用于美国中部大部分地区有大量土地供应的地方。从另一个方面说，那里房产投资靠的就是租金收入。从市场行为的角度看，就是为什么那里租金回报都那么高。那些地方的一块地都在几千块到几万块钱之间。有些甚至是几百块或者免费。你可千万别以为免费就多多益善了，因为你还要每年付房产税。这就是我在《美国东西岸与内陆房产投资泛谈》（http://blog.wenxuecity.com/myblog/43626/201203/24949.html）分析的两者投资策略的不同。
有人说，你说东西岸房产的升值与美国历史数字并不相符，因为历史资料显示美国上百年来平均上升只是每年2-3%的升幅。那还有什么值得投资的呀？甚至连我十分推崇的、曾经几次成功预测美国金融危机与房产危机的John R. Talbott也在他的分析美国房产2009危机的书（“Contagion”）上说，美国土地充足，你在飞机上往下一看就明白，到处都是大遍大遍的荒无人烟的土地。其实那是纯学究的分析，并不符合房产价值升跌的实际。那么房产价值升跌的实质是什么呢？城市的土地稀少又何来？城市的土地稀少因为人类喜欢结集、而城市土地开发成本高而受限制、最终来到供求推动这一不变的经济规律。
其次，关于历史资料显示美国上百年来平均上升只是每年平均2-3%升幅的说法忽略了其它不能忽略的分析。变成这个结论既不符合美国中部不升的地方，也不符合东西岸高升值的地方。何故？其一，这个平均的数据将美国东西岸高升值地区与中部不升地方的数字“平均”下去了。其次，就算中部不升值地方，但那里有长期的租金收入也没有被考虑在平均“每年2-3%的升幅”中。更详细的分析请参读本人曾经写过的博文《美国房产价格历史图的解读与房产回报初探》（http://blog.wenxuecity.com/myblog/43626/201104/23835.html）
下面我用几个实例来说明城市中的高升值
占地22英亩的Factoria Mall，处于西雅图周边城市的Bellevue。据一位开发商说，那是一位（或者几位）华人在80年代初用5百万左右开发的。这个Mall在2004以9千5百万美元易手。现在它的价值应该在1.5亿以上。
咱们不说那么大的，说一下普通人的小案例。一位医生1991年花42万（大部分贷款）在Bellevue downtown买下一个平房做诊所。物业占地不到3万尺，现在在申请30来个单位的公寓，因为分财产，连申请图纸一块卖出8百多万。还不是在公开市场卖，是经纪人私下就找人买了。
可能有人说，上面的是商业物业/地，那么住宅地呢？我也借用一位资深地主举的当地的例子。某人30年前在Bellevue周边的Medina用200来万买入的住宅房，现在以一千多万卖出。
看完上面的例子可能有人说，那是特例，没有普遍性；同时那是过去，并非表示未来也是这个升值幅度。首先，上面不过是出现在脑子里的具体例子，对某些区和某些房产有普遍性，各个具体升幅是有不同，这就是买入时需要具体仔细考察的原因。过去的确不能代表未来，但那是用来反驳美国房产升幅平均每年2%到3%的不严谨说法。加州弯曲、纽约热门地方的童鞋应该也有不少例子。
回到具体一点的房产投资决策。有初涉地产的童鞋可能想问，你上文提到40万投资的例子，“可在西雅图东边40来万买一个旧独立房，Cap rate回报只有4%，可同样的钱，在边缘的差区，你可能可买两个同房龄的，Cap rate年达6%。而这个钱在西雅图南边45分钟车程的一个也是海边城市，Tacoma买公寓，可买10个单位及以上。同样的钱，在美国中部很多城市，可以买30个或者以上单位的公寓。”
那么我现在就有40万，到底我应该投资哪一个地区和哪一种物业更好？我上文说我不知道。现在也是不知道。因为这是由你个人财务、策略和爱好而决定。
从财务收入角度，你假如很需要或者渴望每个月都有高现金收入，无疑就是投现金流高的地区和物业，例如中部，买公寓比买独立房收入高。但是相应地，你要准备付出处理多人多烦恼的准备。就算你请人管理，也是常常需要你监管经理人和做修理、回应麻烦租客的决定。不可能完全依靠经理人而彻底避免你自己的责任。有些人可能说，我就是请的经理人，一直都没什么事。那么恭喜你！但其实是，一，可能你请到特别好的经理人，处处为你着想，收费也合理；其次是你那个房本来就不容易来事、因为物业比较新、区比较好、又容易出租的原因。就算你自己管也不会有多少事。很多地主有好房产出租都经历了多年都没什么烦恼事，一年难得联络一次的。同时，高现金流地方必然放弃了升值潜力。这是市场力量所为。
可以这么说，要是你不需要或者不渴望那每个月的租金收入来维持，你就可以选择有高升值潜力的房型和地方。要是你资金状况好，只是想用房产对抗钱的贬值和通货膨胀，就应该考虑白玉房而不是白菜房。或者说，刚开始时买白菜房，资金积累到一定程度就转入买白玉房。
现金流是什么？大家恐怕都清楚了，就是所有现金收入减去所有现金支出（包括贷款、修理、房产税、保险等等围绕特定物业的所有支出）。常常有人说做地主关键是要买现金流高的才好。这里用的“好”一般包含两重意义：现金流高才赚钱，和现金流高的风险才低。我前面已经分析了，升值就能赚钱，不必是现金流高才赚钱。升值是赚积累的钱，现金流好是赚眼前的钱。当然两者都赚并不矛盾，两者都赚是上策。但问题是，很多眼前的Deal只能取一头时怎么取舍？我不知道，因为要看具体地方具体Deal。我主要想指出的是，并非只有现金流高的才值得做。
另外，现金流的好和坏当然也可通过贷款比例多少来控制，但这不是我想讨论的。我想指出的是，现金流是重要的，现金流差或者缺乏有可能导致个人、家庭或者企业全面陷入财务危机，但现金流应该放在你整个收入加现金储备来看才好评估你是否有财务危机的可能。而单独的一个甚至数个房产的负现金流并非一定导致危机。这个想法可以令你不要死扣房产的现金流高才买。让我用更具体的例子来说明这一点。
比如你有10个房子，每个都有贷款，每个每月都是负现金流$200，10个每月就是负$2,000，一年负2.4万。可你同时有其它工作或者生意的收入，每月补$2000根本不是问题。或者你又有100万现金在手，可以用来补很长时间了。有人可能要问，要补钱的房产还买？不就是看在它的升值潜力吗？假如低现金流你认为不能买，你一定无法理解香港等地投资者是如何能买的。或者是建议凡那些地方都不要做房产投资。而那些地方历史上的房产就这样，历史上就不是人在那里赚钱。在那里搞房产的破产当然也不少。其差别是你如何控制你自己或者企业总体的现金流和现金储备。看到这里的新童鞋，千万别忘记我前面说的一点，就是整个财务状况要处于正现金流或者有充足的现金储备才可以持有低甚至负现金流物业。
老实说，在这次美国房产的低潮期我的全部出租房总和是负现金流的。但是我总负债率低。并且在手上一直保持充足现金。现金不用于还贷去减低月付，有些房子因为贷款过多还成负资产。当然总体房产没到负资产。这样，我保持一直按时付银行的贷款。并且等待最好的机会去入货。虽然出租房子总和是负的，但是每年房产收入还是正的。体现在我卖出房子上。可能有读者说，现在房产冬天已过，春天来临，什么好话你都可以说了。那就请看看我2009年写的大量博文吧。我当时怎么想的都记录下来了。投资理财的老ID基本都熟悉我的文章。
关于升值的预测，有人可能会进一步说，等升值不是等于赌博？我还是要眼前的稳妥。说这话大多是中部不升值地区的地主，他们没看到也想象不到有升值的地区。其次，说实在，凡一眼就能计算出多少回报的Deal，基本都不是有大钱赚的Deal。这其实是市场的力量。任何人都看得出，计算得出的，你就别指望它有多大的潜力，有多少升值空间。这就是人们常常说的“眼光”。看未来价值是有点赌博，但是具体的物业还是有很多相关资料可以分析的。其差别可能是，不同人取不同的彻入点来考虑。而且“赌”的最坏结果你有准备。
最后再用我们周围熟悉的两位网友做例子说一下现金流、收益与Cap Rate的关系。
两个个案，一个为投坛上的网友“关键字”，另外一位为本地地主“格格”。前者为男童鞋，后者为女童鞋。前者在大城市，后者则在小城市。但两者都是自建多单位物业出租。都能做到高Cap rate，而同时又有高升值。为何？他们在寻找好地，建房过程已经给物业增加了价值。假如他们周围同样的物业，但是50年到60年旧，Cap rate是7%；而他们的新房子Cap rate也是7%（我不知道他们具体Cap rate多少，但我猜在8%以上），他们物业的价值比周围的就应该高15%到20%左右。假如他们要卖出的话，别的投资者在Cap rate少两个百分点，就是说5.5%也愿意买他们的。换句话说，其他投资者会愿意出价高15%左右买他们的。数字不一定准确，只是用作例子。这个例子想说明，高升值高现金流也可做到，只是付出的努力要多点。
最后想重申我的观点，现金流低不是就不能买，房产的单位数不重要，重要的质量，而质量反应在最后的总收益上。经营好一个房产最后的收益可能高于多个房产；我们不必只强调做地主或者做房东，因为地主或者房东是专注于收租，但做房产却是为了赚钱，而做房产不是仅仅做房东的租金收益。
声明：上面是本人经验、学习、领悟的总结，不是投资建议。
（注：本文为如山原创，转载请与作者联系）
