美国东西岸与内陆房产投资泛谈

美国东西岸与内陆房产投资泛谈

如山 

（2012年3月27日，星期二）

美国的土地面积不仅仅是绝对数字的大，更主要的是适合人类居住的可用土地面积大，所以形成了东西南北中星罗棋布的大大小小城市。而每个城市都差不多有其独特的特点，就像人类一样，世界上几十亿人有几十亿不同的DNA构成的不同人。所以，要笼统地说房产如何不准确。但是，本人认为，在美国东西海岸大城市与内陆城市之间，其房产投资还是有些明显的特点可区分。论坛上常常看到不同地区的地主交流时，往往让我觉得是“鸡同鸭讲”。因为大家没将这些明显的区别放在讨论里面，其讨论结果就上变成“盲人摸象”，尤其对新地主更不得要领。以下讨论希能起到抛砖引玉的作用，各位同行和熟悉本地房产的网友请更正和补充。

美国东西海岸大城市由于交通、气候、环境条件等等，加上了人类喜欢集群的特性，由长期积累而变成了经济、文化、政治和社交中心。大城市为人们的生活带来了很多便利的条件。而沿海城市多受海洋和山（多数有些山脉，不然就是容易受洪水威胁的地方，不容易形成大城市），其土地稀有性特别明显，造成房产长期的需求压力。因此，其房产的长期升值潜力是存在的。有人可能说，美国可用土地这么多，往大城市旁边可以几乎无限发展，或者还有很大发展空间。但是，一来很多由于山的限制，更多的是，离开一点的地方，人群就差很远了。别的不说，相信大多数童鞋都到现场看过球赛，见过人们那个狂热劲。还有音乐会等等。现在媒体这么方便，在家电视或者电脑都可以看到，干嘛还花几千块去现场看呀？人类偏好热闹、集群（这里说的是大多数人，不包括小比例人的特性）。

而美国内陆城市，特别是平原地带，很多地方周围有很多空置土地可用。大多数房子不需要公共供水，挖地下井供水就成。废水的排放也简单，使用Septic Tank系统，让地下自然消耗掉。而人口密度大的城市却不成，必须有公共供水、排废水系统才成。有人形象地说，在大城市看见一个人，5分钟就会离开你的视线；但是在一马平川的内陆，一个人骑马离开半个小时依然能被你看到。

读到这里，可能有人要问：这样说来是只有大城市才能投资房产？我的回答：不是！只是说特点，下面说其与内陆城市房产投资的分别。

以租金回报为例，人们常常为一些Cap rate达 15%以上的感到惊讶。总是在问，我怎么能找到有这种回报的？这就要看你在哪里，不然就是“鸡同鸭讲”。要是有人不服，我可以告诉你，在全世界所有重要的大城市中，你很难（要不说不能的话），找到Cap rate大于6%的（请注意，这个Cap rate是相对实质利息接近零的比较值）。我所知道的香港的房产在1998年高峰开始下跌，两年内最大跌幅达到70%。有些已经跌破建筑成本。即使如此，你也找不到Cap rate大于6%的房产（真实利率接近零的调整率）。同样的规律适用于世界上所有知名的大城市，例如伦敦、悉尼、香港、北京、上海等等。这些大城市的Cap rate一旦上升到一定程度，换句话说价格下跌到一定程度，就有大量承接。在这些地方，你要是想等10%以上租金回报的房产，你是永远也等不到的。世界上很多人没钱，现在的美国人就更给人是穷人天下的印象。但是你要是到过这些城市的房产拍卖场或者看到过MLS的低价房就明白我说的不假。那基本都是拿现金去抢，抢的人不只是老中，即使像我们这里还不是一个上升的市场的情况下都如此。当然，在大城市边上和中下区是有Cap rate高的，就看你个人投资风格，想不想要了。

而美国内陆地区，现在你有高回报的租金，十年八年就Payoff贷款，房子只有净值，当然也是不错的投资。但是，就像我上面说的，你十年二十年都不用指望房价上升。

我的结论：大城市出租房产的投资必须专注升值，也能够依赖升值，租金回报是Bonus；而内陆出租房产投资必须专注租金回报，也能够依靠租金回报，而升值潜力是其Bonus。这个规律同样适用于大市场好区与差区和周边地区的比较。

上面的分析是试图说明Cap rate变化的道理和出租房回报的形式。需要提醒童鞋们的是，这里说的是一般规律，不代表具体的当地情况也适用，不可机械地套用。而具体城市或者屋村，甚至具体的物业都有不同。例如内陆城市中，有某个地方刚刚一个大公司总部搬过去，就会在当地带来十年八年的房产兴旺期。

声明：以上文字旨在探讨东西岸大城市与内陆房产投资的分别，不是投资建议。

（注：本文为如山原创，转载请与作者联系）

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

[Brian]

Thank 如山 for his professional discussion. I feel that I benefit a lot from his experience and insights. I am a new and an amateur real estate investor and do not know much in this field.

To Lovegoodmusic, the $600+ mortgage payment is included in $1,930 rental income, not $2.6K. You seem curious about the rental price in Boston. When I applied for mortgage for this townhouse in 2009, the lender’s appraisal covered both house value and the rental income because this is an investment mortgage. The appraisal gave a $2,000 to this 5-bedroom townhouse as rental income. Now it should be higher. I then charged $1,900 and later increased to $1,930 to partly cover the tax increase. I always ask for lower rent to attract and keep good tenants because rental is my investment vehicle rather than my “rice bowel” and I do not want to spend much time and energy on it.

[如山]

财务计算很有意思。有兴趣的网友也可参读本人有关博文（在房产财务的分类内）：

《试谈房产投资回报计算和评估物业价值的方法以及应用(1)》

[如山]

回复Lovegoodmusic的评论:
谢谢诸位光临和讨论。Brain网友的例子很有意义。恭喜并感谢分享。在Brain网友的例子中，回报的计算和正式名称如下：
1.cap rate的计算中忽略了修理费和空置率，也许两项数字都不大，但是依然应该在考虑中。减去这些开支项目，回报可能仍有接近10%，也是不错了。
2.将mortgage payment考虑在内的计算，叫cash on cash return。在Brain的例子，应该靠近20%
3.将每期mortgage 付款中的本金扣除考虑，叫ROE，这个数值是变化的。不清楚本身的本金和利息无法算。
我们说回报，就要要公共语言，财务术言是分析回报的共同语言。网上有很多相关财务的文章。诸位可以看一下就明白。
再谢诸位贡献案例、分析和想法。

[Lovegoodmusic]

Brian: 40+% return is based on the tenant payment of $1930 (to your) + her payment of 684.45 to mortgage for you? If so, the rent alone would be $2,614.45 in Boston?

[LaoWong]

Make sense. Another way to look at the real estate investment is risk vs. return. Properties in coastal cities appreciate fast but also bear more risk: for example the crash in CA. Properties in TX for instance did not depreciate that much. Timing is important in real estate cycle (usually longer than ten years).

[Brian]

Here is one example. Income/expenses are monthly.

Purchase price: $170,000 with $42,500 down payment.

Gross rental income: $1,930 (tenant pays water, electricity and gas from her pocket).

Mortgage payment (P+I): $684.45. Property tax: $265.58. Insurance: $77.38.

Please note, I consider the mortgage payment of $684.45 as investment return because the tenant pays it for me and I will get the house for free when the mortgage is paid off by the tenant (except for my down payment of $42,500). This way, my annual return is actually more than 40%.

I am going to buy the landlord insurance now which will put a dent into my profit margin.

[Lovegoodmusic]

Brian, can you provide an example of 20% to 38% return with mortgaes purchase?

[Brian]

如山
Since 2009, I bought 7 condos for rental in greater Boston area. For those bought with cash, the return is about 10% to 13%. For those bought with mortgages,the returns are 20% to 38%. And the values of all these properties have increased more than 30% since then. Even now, you still may be able to find properties in greater Boston area with the potential of 10% rental return if you buy them with mortgage.

[tuv]

好文,讲得非常有理.顶!

[如山]

回复zhu_charlie的评论:
谢谢兄弟的“顶”：-）

[zhu_charlie]

Ding 如山 !!