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房子真的发生火灾了，就在我正考虑如何降低保费的时候
如山
（2012年10月6日，星期六）
十来天前（9/23/12），我贴了一篇《关于降低房产保费（Premium）的讨论》，得到很多网友的热情意见、建议、讨论、甚至是专业保险人员的电话指导（没有任何利益或业务关系，纯属帮忙）。在此表示诚心感谢。也因此，我将近日发生的火灾事故向诸位，尤其是参与了讨论和帮忙出主意/意见的网友汇报一下。
火灾发生于10/3傍晚，我正在看总统选择的第一场辩论时，接到一个消防局的电话，说有一个我的出租房子发生火灾。我先问，有什么人受影响没有？消防官员回答没有任何人受伤，我放心了很多。但是消防官员说，房子不能住了，已经告诉租客简单收拾东西马上离开。发生火灾的房子距离我家约30分钟车程。赶到现场时火已经被扑灭。从房子的前面看，一点都看不出什么变化。消防官员过来跟我说，看来房子结构没什么危险，租客今晚可以继续留在房子的下一层（房子是Split level）。
我绕到房子后面看起火点的Deck，只看到外面小面积的Siding被烧焦，从Deck的玻璃门看进去屋子里面，厨房区一遍狼藉，天花板全部掉了下来。但是紧挨着的Living room完整。租客告诉我，火从外面Deck发起，然后往Attic上烧。消防队约十分钟到，水从屋顶下来，很快扑灭。租客很紧张，我安慰了一下，意外谁都不想。注意安全，按消防官员的意见，全部人只住楼下，不要动发生火灾区东西，等待调查，明天再说。就没进房子里面看。
起火的原因是，租客留下了没灭火的烟头引起。第二天我进房子里面，并且上了Attic。看到的情况还是比我前一天晚上想的严重多了。约三分之一的Truss被烧焦或者有烟痕迹，屋顶被消防队开了天窗，二分之一的天花板有水迹。联络了保险公司，File 了Claim之后，第三天Adjuster到现场调查。调查报告和估价还没出来，但是从跟Adjuster的谈话中，至少全部Truss要换，屋顶要换，楼上一层的大部分Drywall要换，里面的Insulation要换，电路重新拉，Deck要换……还有些小东西，或者打开之后发现新的损坏……总之，不少东西要重新做。
回到保险与保费这个话题。
这次是第一次发生火灾索赔。我每年付保险费几万美元，十多年来为做房产部分付出的保险费已经几十万。我前面在没发生火灾时写的《降低房产保费（Premium）的讨论》正是基于这样原因。但是，保险也是为了应付这种万一的意外。我从未敢不买保险，只是想着如何降低每年付的保费。发生这次事故之后，我在这家保险公司就全部不动了，能保住不被他们取消我的保险已经不错。而用另外一家保险公司的，还是准备做些调整降低保费（也是参考了网友们在上一篇讨论中的建议）。具体项目是：
Dwelling 基本不改了（除了一个误差太多，保险经纪在Review中发现错误），不按照我的低成本建筑成本来做投保赔偿额。因为万一发生，其赔偿也可以相应高，而保费减少不了多少；Dwelling Extension 和Personal Property部分调整低；Deductible提高为$2,500 （因为低于这个金额的事故，我从未考虑向保险公司索赔）. 同时整个出租Business liability （Umbrella）Policy提高到2 百万（原来是一百万）。这样，每个单独SFH有一次事故发生牵涉到责任索赔时，最高赔偿额达2.5 million。我只有20多个SFH，要是持有多单位Apartment的业主，其责任险应该再提高。提高责任险并不增加多少保费。这样调整令全部出租保费降低约25%
至于前面讨论到想买商业Blanket保险的，经过调查，我得到的结果如下：一，很多原来做，现在不肯做新的，并且不肯做持有多单位的业主；二，Blanket保险并非比单独一个一个保的便宜。这是从肯做的公司现在的估价比。至于跟网友比较，他的Blanket平均每个单位的保费比我的便宜不少，其原因可能是平均每个单位的价格比我的少很多，又或者是公司不同、地区不同等等原因。我有一位当地朋友，既有Blanket ，也有单独的，告诉我同样的故事（相同保额下，其保费稍高，但也不知道是否因为公司的原因）；Blanket是否保的功能更好？还没研究清楚。不过对于我发生了大索赔的，恐怕要现在要改Blanket是没人肯做了。
在这里我想通过我的真实案例提醒地主或者非地主同学，保险一定要，而且要足够。我这次火灾，没有发生责任索赔是不幸中的万幸。所以地主们的责任险额一定不能忽略。不是地主的，也有车、房等等，其意义是一样的。不要为了降低一点点保费而减少重要赔偿额部分。同时，我的经验是找好的保险公司（最好通过有过索赔经历的熟人朋友推荐）。保险是为了万一，但是万一发生了，这个公司很不“爽手”，其麻烦会增加很多。其次是尽可能保持同样的公司和同样的经纪，有长时间的信用。其原因也是如上，万一发生事故是的配合。不要因为保费差那么一丁点而换。
大地主们开玩笑说，火灾赚钱。也许，在某个角度或者方法来说是，因为是一个新建的部分，或者拿低一点的赔偿不做也比原来的房子更值钱。但是，要是能够选择，我还是不要这些麻烦好。不过，俗话说，上得山多终遇虎。做地主总是要面对这个行业可能带来的麻烦和挑战。人生不也是如此吗，哪有你不想就不来的？认真处理，坦然面对，安慰自己：做地主又完整了一次，人生又完整了一次。
最后，祝地主们顺利赚钱，祝所有同学、读者一切顺利。
（披露：本人不是保险经纪或者有关专家，本人没有亲人或者亲戚做保险。以上是自己的实例和相关的看法分享。谢谢诸位读者！）
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本人写过的有关保险的博文：
《关于降低房产保费（Premium）的讨论》
http://blog.wenxuecity.com/myblog/34283/201209/18369.html#mark
《房产保额与保险公司》
http://blog.wenxuecity.com/myblog/43626/201112/2818.html
《出租物业中LLC和Landlord Insurance的保护功能与效果之探讨》
http://blog.wenxuecity.com/myblog/43626/201004/30109.html
《再谈出租物业保护和回答相关提问》
http://blog.wenxuecity.com/myblog/43626/201005/1135.html
谢谢你的关心和提醒。我的保险公司倒是一开始就问我要出租的租金数字和合同，并且申明他们只赔我的租金损失，不赔租客的损失。蛮公道的：）。
谢谢。我个人认为你的情况应该是买50万for这个SHF，然后买1百万Umbrella cover你的自住房、车和这个投资房。这样这个房子有事发生你有1.5m的personal liability cover。仅供参考。
这些年一直在拜读你的文章，很是受益。我们下周会买一个SFH，价值$23.万保险经纪quote我们一百万的personalliability，我正在犹豫是否该用50万就够了。希望你能给些意见。
问得好。保险公司可能向他们索赔。但是，对于没钱的人，什么索赔有什么用？而且又花不少律师费。