宏观与微观、理论与实践、务实与务虚-随想点滴（9）

宏观与微观、理论与实践、务实与务虚-随想点滴（9）

如山

（2010年9月16日）

理论与实践、务实与务虚哪个更加重要？一般而言都重要。但是对于具体的人，就有哪一方面更加重要，或者更有意义的问题。而且，对于不是怀抱普渡众生，以天下为己任的普通人，都是为了日子过更好的芸芸众生就更是如此。

哪些人理论对他们的生活或者赚钱更重要呢？理论专家，包括教授、以及专门出书、演讲为生活来源或者主要来源的人。第二种是经纪人，例如股票、基金金融方面的经纪等。房地产经纪当然也是，但是房地产经纪更多的是你要显示对每一个房子和具体区的深入了解才能使得顾客比较有信心。这些专家或者经纪们为何要有更好的理论呢？因为要是不能说得言之凿凿，对过去大加评论，上至政府政策、下至名人的错误，对未来提出方向，大有知晓天下，运筹帷幄的说话气魄，谁听你的演讲？谁买你的书？又有谁肯放钱到你那里来让你赚佣金呢？

那么是否说理论对普通人没有用呢？当然不是。能够取有用的理论来指导你的实践就有帮助。要是无法或者不知道怎么应用理论，或者所有照搬理论，就是“尽信书，则不如无书”。

我用房地产市场和投资来解析一下我的观点。

比如理论专家说房地产平均而言2010年还会跌百分之十几（不好意思，我去年的文章也说过类似的话，当时被人讽刺为“忽悠”，有兴趣的读者可到我的博客里面看文章和对话）。那么具体到你和具体物业是否应该买，就不能那么死板去看那趋势分析或者“专家”。下面说更加具体的例子。

去年初有网友在网上列出ta当地能买到的物业价格、出租的租金等等，问我是否值得买。Ta那数字算下来（减去所有费用和预计空置率）Cap rate百分之二十几。我说，就算情况变得更差，Cap rate降到10%，你依然是非常好的回报。Cap rate从20几降低到10%，你还有很大的空间让它走，况且情况也可能好，或者是没这么差，那还担心什么呢？还有人Cap rate 是百分之三十几，三年收回投资的，你也要用一个历史资料去看看是否值得买？我在不同的文章里面都分析过投资金融股票和房地产的不同。房地产是个案的独特性和资料的不对称性而造成这种买入的差异。又比如，一个价值30万的房子你有机会15万买到，就是说50% Discount。就算一年后下跌10%，你不是还有40%的溢价可以做或卖或租的处理吗？你要是还要参考“专家”分析来决定买入与否，就是鲁迅描述的孔乙己在研究“回”字有四种写法的书呆子了。至于是否买得到，就是另外一个话题。答案是有可能，就看你是否买到了。历史或者预测的升跌对你的买入有多大影响呢？赚钱才是目的，看图分析不是目的，在这里也不能作为是否应该买入的依据。我们从另外一个方向看，预测说你当地的房地产市场在未来一年会上升10%，那你就大胆买入了吗？要是你买入的物业实际维修费用比预测大了一大节，那10%可能就不见了。

虽然我在《瞎扯投资》里面引用过Warren Buffet的一句话：“华尔街是唯一一个开着劳斯莱斯去咨询坐地铁来的人的地方。” （Wall Street is the only place that people drive to in a Rolls Royce to take advice from people who ride the subway.），而在《笑谈经济与房地产市场》也引用了一位经济学教授所引用的两句话：“An economist is an expert who will know tomorrow why the things he predicted yesterday didn’t happen today-Laurence J. Peter”和“We have two kinds of forecasters: Those who don’t know….and those who don’t know they don’t know-John Kenneth Galbraith”，那不过是一点的调侃，绝不等于我认为理论或者预测没用。相反，我是重视理论学习的人。因为我也做预测，其实每个人都在不同程度地预测未来，只是具体处理事情就应该灵活运用而已。我绝不盲目跟从那些“理论专家”的建议或者说法去做事。对于这些预测我是怎么看呢，比如说我要是看未来当地市场还有下跌空间，我买入的物业就相对谨慎，要求有更大的折扣，而我卖出的物业就提前减价，比市场上其它的同类物业减得更多。

总而言之，作为理论专家（包括教授）以及股票、基金、金融方面的经纪等等，理论是非常重要的（那也是谋生的本事之一）；而作为做实际事想赚钱的人，就需要不断的实践、学习别人的经验、总结心得、领悟方法。而对于普通人，理论也是要通过实践的检验和应用才能带来利益的。

（注：本文为如山原创，转载请与作者联系）