关于加拿大安省农场的价位和选择

自从去年末本人发表《投资加拿大农场及农场主移民项目》一文以来，陆续收到了许多反馈。读者或客户最感兴趣的是，农场到底是在什么价位？什么样的农场比较适合新移民并且可以负担？如何选择农场？由于加拿大是一个幅员极为辽阔的国家，各省的农场价格无法类比，因此本文的综合讨论仅限于安省农场。

安省农场的价位相差很大，从十几万到数百万甚至上千万加币不等。视农场的用途种类，地理位置，面积大小，条件设施和住宅建筑而定。根据多方研究和考察，我拟出了以下的公式：

农场的价值 ＝ 　 农场种类　＋　生意或配额　＋　地理位置　＋　住宅房屋　＋　农地（英亩数，可耕地面积，土质，肥力，土地平整程度，等）＋　温室等设施（控温系统，灌溉系统等）和农业机具　

由此容易理解，那种内有标准高尔夫球场或高级跑马场，风光绮丽设施完善的富豪型私人会所型农场，或是那种现代化养鸡场或奶牛场等有配额的大型工厂式农场，价格必然高昂，如在数百万甚至千万加币以上。显然，对于绝大多数民众，这些昂贵的农场好比是乌托邦。 据统计， 安省平均每个农场的价值是 80余万加元。从现实出发，普通移民可以负担的农场价位应该在这个平均值以下。

农场的价值到底是怎么确定的呢？与其它种类的房地产一样，农场有其政府评估价，银行贷款时的评估价和市场价。对于卖家和买家来说，最重要的是农场的市场价格（ market value ）。这个市场价主要取决于其本身的价值和市场的供需平衡。 农场，是商业房地产的一种，可以从银行贷款，或可要求卖家做部分回贷。所以，买家需要的只是农场成交价 35% 左右的首付。由于农场本身可以是商业运作，所以 农场的投资回报或收益应该是：当前的经营收益　＋　还贷款本金的回报　＋　长期性增值的回报。

对于大多数移民来说，追求的是价廉物美。那么让我们来看看，花多少钱可以办多大的事，并分析各种价位的农场对于移民的合适性和可选择性。

15 万～ 25 万的农场 ： 地处偏远，条件差，一般是荒地，或没有什么收益。以牧草种植和放牧为主，往往灌木丛生或为杂木林，或者为山地等。没有什么设备。住宅陈旧，或者上面没有住宅。土壤本身没有什么肥力。可耕地所占比例不大，等。这种农场可能只适合于国内真正的农牧民，能够吃苦耐劳，来加拿大垦荒者。不适合书生或叶公好龙者！如果买来申请移民，移民官员怎么能够相信，以此能够安居乐业衣食无忧？如，有人的愿望是：想买一个靠近多伦多的 10 万加币左右的优质农场。但是，这可能吗？

25 万～ 40 万的农场 ： 一般远离多伦多，但可能靠近小乡镇。经济效益不高。住宅比较陈旧，或种植牧草，放马或养羊，或是简单的休闲型农场，或种植大豆等粗放型作物等，土地不够肥沃，没有什么值钱的设备等。这类农场中，有许多是出租给真正的农民或牧民的。这种农场可能适合于懂得农林牧副渔的移民，因为有潜力可挖，也因为他知道可以干什么，不可以干什么，买来可以有用武之地。对于那些以买农场申请移民为目的的人，或可考虑。但是，对于这种农场，你不可能强求一买来就会有大的经济效益。 其实，对于低价位的农场，也可以想的很简单：以市区一栋镇屋或半独立屋的价格就买到一个农场，如果还以这个农场申请到了移民，已经不错了。

40 万～ 60 万的农场 ：这个价位已经有些条件相当好或有明显经济效益的农场，很值得移民们购买！其价位也在许多人的可负担程度内，所以予以重点推介！此价位的农场可能距离多伦多较远（ 1.5 小时车程或以上），但农场类型比较多元化。如谷物，蔬菜，花卉，果园，养鱼场，休闲农场都有。可以有一些值钱的设备，如温室和农业机械设备等。尤其值得强调的是，有些农场是有现成生意的，如某些花卉农场，有固定销路，收入稳定，可能有较高的回报。住宅条件也相当不错，有些甚至可以说是舒适安逸的现代化住房！如双车库独立屋，超过 2500 平方英尺，硬木地板，起居室，大客厅等，四卧室，三浴室，等等。光这栋房屋在市区，起码就值了 50 万！

我建议那些不懂得农场经营也没有农业经验的人，如果条件允许，尽量买这个价位内的带生意的农场。可以要求卖家培训你，很快可以上手。如果买到一个生意稳定，收入良好的农场，岂不是一个聚宝盆？还有什么可担心的？已经来到加拿大的企业家移民家，也可以买这类有良好生意的农场来取消移民条件。另外，应该尽量买安省南部所谓加拿大阳光地带内的农场。

60 万至一百万的农场 ：显然，在这个价位区间的挑选余地更大，农场的种类也更多。购买者或考虑较大的投资价值，或考虑良好的经营效益，或考虑以享受人生为主。如有些农场距离多伦多相当近（ 1 小时车程以内），从而体现出其位置价值（ location, location and location ） ! 例如某 农场地处大都市郊区，又靠近高速公路或市政规划带，由于其被圈入城市发展区从而改变土地用途的可能性较大，其增值潜力较大。一旦农场被圈入规划区，你就大发了！所以购买这类农场主要是作为土地银行来储备的。购买者可以不亲自经营农场，住宅和土地都可以出租给农民。这适合于那些实力雄厚的投资移民购买。而如果主要考虑经营，则可以买到一个带生意的经济效益良好的农场。 如某农场种植蔬菜和蘑菇以及花卉，位于大湖区小镇内，前店后场，远近闻名，供销畅旺，易经营，高回报，叫价仅为 60 余万。还有些农场是以休闲为主。如某农场靠近大瀑布区，位于美加边境的界河之滨，内有乡村酒吧和休闲设施。一杯在手，举目四望， 但见波光粼粼，森林浓郁，芳草如茵，疑入 梦境， 一派田园风情，甜蜜而宁静。真是心旷神怡，享受人生啊。这对于那些向往田园生活又腰包充实的人，相信是具有吸引力的。

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朱威， 2009-3-18 于多伦多

发表于加拿大《地产周刊》朱威专栏

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