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加拿大房地产开发与土地规划的访谈录

(2009-03-19 05:26:16) 下一个

朱威专栏

问:目前,有些投资移民对房地产开发项目很感兴趣。请问在多伦多开发房地产的过程如何?

朱威:简言之,在加拿大投资开发房地产的开发过程可以描述为:首先 考察市场,确定市场需求,开发时机和目标人群 , 进行可行性研究以及投入产出分析,拟定开发方案;投入资金买地(数十万或数百万,可能贷款 50% ;制定一开发计划,向政府规划部门申请批准,其中可能涉及到申请土地的重新规划( rezoning ;开始卖楼花,获得买家押金;向银行申请建筑贷款;政府征求周边邻居的意见,如果有邻居反对,就有可能开听证会;建筑师进行详细设计,再报请政府审批 à 政府审查批准,发给建筑许可 (Building Permit) à 开始建造 à 建好后政府有关部门验收;买家住入( occupancy ) à  买家拿到产权。可以说,关键在于土地的规划用途要与开发项目相符,进而获得政府的建筑许可。

问: 政府是怎样审批这个建筑许可的呢?

朱威:在安大略省, 政府审查的主要依据为 Ontario Building Code ( 安省建筑规范 ) 。 政府有关官员会 仔细审查开发方案的以下几个主要方面:建筑计划( the Architectural plans ),结构计划( the Structural plans ),机械计划( the Mechanical plans )和土地规划计划( the Zoning Plans ,以及停车场,道路和交通流量等。如果有任何方面不符合省建筑规范的要求,就会要求你修改或重新设计。除了以上的工程技术原因之外,政府审批时的其它重要考虑是市场的供求状况和资金的保障状况。可见,政府的审批是十分严格的,从而保证了多伦多基本上没有“烂尾楼”现象。

问:在多伦多,完成一个房地产开发项目通常需要多长时间?

朱威:如上所述,开发一个房地产项目是相当复杂的。任何一个环节出了问题,都会严重影响到开发的进程。所以,正常情况下,完成一个房屋类开发项目需要 2 年左右,而完成一个高层公寓项目需要 3 年左右。大型商城开发项目可能需要更长的时间(如 3~5 年)。在多伦多,你看不到中国那样 24 小时连轴转建房的火热场面,而且在冬季许多项目会停工。如果碰到特殊情况,如需要开听证会,或土地规划的变更迟迟没有批下来等,开发项目就可能会被明显滞后。事实上,由于种种原因,多伦多商业房地产开发项目的滞后现象很普遍。

问:加拿大的土地资源是不是很便宜?土地的规划是怎么回事情?

朱威:尽管 加拿大是个地旷人稀的国家,但并不能够笼统地说加拿大的土地资源很便宜。和任何国家一样,土地资源的价格主要取决于土地的位置和规划用途。在地域位置上,育空地区的土地和多伦多的土地价格当然是天地之别。即使就大多伦多来说,市中心的土地和远郊区的土地价格必然会相差极大。如在市中心寸土寸金的地方,商业土地或可盖高层公寓的用地甚至可高达每英亩千万加元以上,而远郊的商业用地价格则可能在一英亩百万加元左右。 每块土地的用途,在当地政府的 Zoning Bylaw 中,都有明确的定义。如 分为商业用地,工业用地,民宅用地,农业用地,等等。具体到对于可以盖什么类型什么用途的房屋,房屋的大小和高度,房屋覆盖率,房屋离地块边界的距离等都有明确的规定。在同一地段,不同规划用途的土地当然价格截然不同。如商业用地的价格就比工业用地的价格要贵得多。而农业用地的价格当然最便宜。

问:加拿大土地 是使用权还是所有权?

朱威:在中国,只有土地的使用权(国有土地是 70 年,农村集体土地是 50 年),没有土地的所有权,所以很容易在土地产权上发生纠纷和误解。而在加拿大,拥有的是土地的永久性所有权,这就保证了不动产的长期保值增值性和私人物业的神圣不可侵犯性,也避免了土地产权上的纠纷或误解。

问:您在讨论中,花了不少时间在谈论土地,为什么?

朱威:要点在于: 1. 由于房屋建筑的本身是要不断折旧和贬值的(除历史遗产房屋外),房地产的价值主要体现在土地的保值增值性上面。往往可以看到这种现象:在一个好的地段,某个地块上有一栋依然可以居住的老屋。这种情况下,如果房主标明是卖房屋,买卖就容易纠缠于房屋建筑本身的老旧和保养等方面。但如果在出售时明确表示只是地价,卖家就无需对于建筑本身做任何保证。而这个地块的售价就可以很高。实例:在 Bayview/Hwy 7 附近有一个 90 ft x105 ft 的地块上有一栋相当好的房屋,出售时只标明是卖地,结果成交价是 78 万! 2. 土地的位置至关重要,决定了一个房地产项目的档次和售价。例如,在市中心有一个公寓项目的单位售价是 $560/sq.ft 以上。而在大中华文化中心附近某公寓项目的单位售价只是 $238/sq.ft. 其实在楼宇的外形,用料和设计上 , 后者还更为讲究。差价显然是在土地的价值上。  3. 土地的规划用途对于房地产项目的成本控制和增值更为重要。例如,某个地块原来是工业用地,后来发展商做了一个大型商场的开发计划,然后申请将土地用途变更为商业用地。获得批准之后,土地本身的价值立即增值了数百万加元!

问:太有意思了!能不能再举个土地价值的实例?

朱威:好吧。本人在研究中发现: 1.  多伦多有大量的工商业房地产掌握在犹太裔手中; 2. 沿着 401,404 等高速公路,许多土地都属于犹太裔所有; 3. 许多土地虽然数十年从来没有交易过,但价值从数十年之前的数千或数万加元已经升值到了数百万加元!高瞻远瞩的犹太老爷爷们,通过投资土地,轻而易举地给他们的子孙们留下了丰厚的财产!这就是为什么犹太人可以把握许多国家经济命脉的秘笈之一吧。

问:呵呵。你能不能说说从土地的角度要怎样投资房地产?

朱威:大多伦多的土地现价比许多中国大城市的土地价格要明显便宜!这是一个基本事实。目前,

人民币与加币的兑换率明显利好。如果有实力,可以考虑投资土地。具体说来, 1. 同一地区,在价钱差不多的情况下,要买地块尽可能大的房地产; 2. 。研究市政规划,跟着大开发商走,买入有发展前景地段的土地并长期持有; 3. 通过房地产项目的开发运作,变更土地的规划用途; 4. 通过开发项目,将生地变成三通的熟地,再细分为许多小地块,等等。总之,风物长宜放眼量。明智地投资地产是稳健必赢的长线致富途径。

2008-11-20



发表于加拿大《地产周刊》朱威专栏

William Zhu, Broker

416-821-5817, wzhu@trebnet.com

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