多伦多地产时空
多伦多房地产投资家园。人生如梦，岁月如流, 世事如棋，地产如磐。坚定不移地走稳健投资房地产致富之路。 :)
朱威 416-821-5817
正如笔者在 <华人投资商业房地产的最爱-餐饮物业>中所说:”中华民族的饮食文化源远流长，绚丽多彩。餐饮业成为海外华人谋生、创业和致富的重要行业，给千千万万的华人提供了生机。因此，可以开设餐馆的房地产物业，也就成为华人最青睐的投资热点。”由于需求旺盛, 餐饮物业往往有价无货，持币寻购。在新开发项目售卖商铺期房时，餐饮物业往往被一抢而空.
近年来 ,中国国内的一些大型餐饮企业开始进军多伦多市场. 越来越多的大陆移民投身于多伦多餐饮业, 委托笔者帮助寻找合适的餐馆或快餐店物业. 曾经有一个餐饮集团计划在三年内在大多伦多开设多家分店。该集团老总的要求是：地段要好，空间要大，最好买到人气火爆地段的餐馆物业。如果实在买不到物业，就租物业开设新店，但绝对不买现成生意。他说：“我干吗要花十几万买一个餐馆生意？别人的生意对于我们是没有用的。那么，这花的十几万只是买了装修。我干吗要那个装修？我得花钱去把现有的装修打掉才能够装修我的新餐馆！所以，我当然不会白白花钱去买生意！”看看，多好的生意机会啊。可是，这个佣金难挣啊！因为我们基本上没有办法达到这位老总的要求！笔者只得报以苦笑，同时耐心地以事实做出以下解释。
一．多伦多市场上餐饮物业供应量有限，导致供不应求 。
1. 请注意，市场上拿出来卖的往往是餐饮生意，而非物业！ 餐馆的租约一般很长，如 10 + 5年。而且，餐馆装修是由租客负责的。想想看，如果你是餐馆物业主，有人租下你的铺位做餐馆，投入十几万甚至几十万，装修得美轮美奂，然后做餐馆生意做的风生水起，你是不是会做梦都带着笑？你的投资高回报一定有保障了！那你干吗要卖？所以，市面上待售的现有餐馆物业极少！以拥有数十间餐饮物业的新旺角广场为例，12年以来只有一个餐馆物业的交易纪录！
2. 在西人的大商场内，所有商铺包括餐饮物业都仅供出租，不可能买到。 而在西人大商场内的餐饮生意往往人气鼎盛。其生意价值起码十几万甚至数十万。例如曾有 Eaton Centre 内的快餐店生意开价7 0 余万之巨！根本不可能有人把生意做垮，而将物业空出来让你去租。退一步来说，即使有物业出租，也会有许多人在欲租物业的 waiting list 上。根本轮不到你。其实，买一个生意往往是买进入西人大商城内做生意的资格和许可。
3. 在开发一个 Plaza或In-door mall时，必须考虑到商店类型的配套，车位的充足和人流的分布等. 因此,政府会对餐馆在这个商场中所占的比例严格地加以限制，比如不超过15%的商铺面积可以用作餐馆。而且对哪一间铺位才可以做餐馆都有明确规定。由于餐馆内有更多的管道和设备，餐馆铺位的价格也比零售商铺为高。所以基本上不可能将一个零售铺位改变为餐馆用途。所以，餐饮物业供应量很有限。
二．通常，有以下几种与餐馆买卖有关的情形：
1. 只买生意，不买餐馆物业，成为餐馆物业主的租客。 2. 买餐馆物业，不买生意或不得不让原有的餐馆生意继续运营。你成为餐馆生意主的房东。3. 既买餐馆，也不得不买下生意，然后自己继续做餐馆生意。 4. 只买餐馆物业，无须买生意（原有的生意做垮了停止运营）。你作为新的餐馆物业主或自己新开设一家餐馆生意，或招租让别人来做生意。 5 . 买一个刚刚盖好的全新的餐馆物业，自己装修后新开一家餐馆生意， 或租 给别人来新开一家餐馆生意。 6. 买一个新的餐馆物业楼花，等待其建成。然后，或租给别人，或转手，或自己做。综上所述，可见，事实上非常难以找到一个餐馆物业，既位置好人气旺，又可以马上空出来让你做，还不需要花钱买生意。所以，选择很小！
三．投资餐饮物业的成功把握较大，风险较小。多伦多是移民圣地和美食天堂。民以食为天。客户是永远存在的，盈利是实实在在的。很容易观察到一个现象：无论是 In-door Mall还是Plaza, 生意最好最火爆之处往往就是餐馆或food-court.你很难发现一个餐饮铺位竟然空置。餐饮生意本身的含金量如此之高，使得其租约长，租客稳定，租金也较高，所以餐饮物业的回报比较高而稳定，表面净回报（即净租金收入 / 物业价值）可达 7%~10% ，实际回报可达 20 ％以上。物业主就是餐馆生意老板的老板！拥有好的餐饮物业在手，就好似拥有一个聚宝盆。
四 . 显然，购买餐馆物业的好机会是购买楼花。这样，有可能买到你心仪的位置，甚至可以按照你的心愿来度身订造，并完完全全按照你愿望来装修。 买家应该把握住购买物业楼花的良机！但是，在近期华人背景开发商的一些新项目如 Landmark和名食坊中，所有餐饮铺位也统统只租不卖。可见发展商对于餐饮物业的市场和前景很有信心！这就更加显得餐饮物业的可贵！
现在推荐几个独家代理内部租售的餐饮物业楼花：
1. Newtown Square （新城广场）（明年五月份建成） Markham Rd / 14th St. 周边 多 为双车库独立屋新社区。外边围绕着巨型商场，如 Costco, Home Deport, 等， 人气鼎盛，物流兴旺。发展态势极为良好。餐馆物业从 $438/sq 起。
2. 北美最大的华人商城‘锦绣中华’餐饮物业期房 ：二楼大型餐饮商铺单元，面向 Steeles 大街和入口处牌坊，可俯视室内中国式园林，最佳位置，适合于做咖啡店或音乐茶座或快餐自助餐店等，净面积 2000 sq.ft，仅合 $430/sq.ft net ，比有些 plaza 单位还廉宜！ 价廉物美，增值潜力大。将来一定兴旺。
3. 全省公立第一 的 Bayview SS 高中对面的全新 Plaza内快餐店铺位租或售，高尚富裕社区。 潜力大，人气旺。
有意者或有任何房地产需求请尽快联系笔者。
2008-6-26
发表于加拿大《地产周刊》朱威专栏
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