多伦多地产时空
多伦多房地产投资家园。人生如梦，岁月如流, 世事如棋，地产如磐。坚定不移地走稳健投资房地产致富之路。 :)
朱威专栏
作为资深的房地产经纪，笔者成功地帮助了许多不具有加国永久居民或加国公民身份的人士在加拿大投资买卖房地产。应众多客户的要求，笔者在工作经验的基础上特此总结出本文。笔者在此声明，本文内容仅供参考，不能作为法律和税务依据。有关非居民投资加拿大房地产的法律和税务事宜相当复杂，投资者应该向律师和会计师等做专业咨询。
为什么要在加拿大多伦多投资房地产？
l 加拿大房地产的所有权是永久性的。加拿大的私人财产是神圣不可侵犯的。
l 加拿大是世界上七大工业发达国家之一，曾 连续四年被联合国评为 “世界上最适宜居住的国家”。 多伦多被多次评为全球最适宜生活、工作以及投资的城市之一。
l 加拿大政治清明，社会安定，法制健全，生活幸福，在世界上的形象和平友好。
l 加拿大关于投资房地产的政策优惠，贷款利率比其它欧美国家低； 投资风险较小。
l 作为国际性大都市，多伦多的房地产价格较低，长期来看有明显上涨空间
l 外国人或非加拿大居民可以自由买卖加拿大房地产
l 对于以下几类人士，在加拿大买房是一明智选择：在加拿大长期求学，其后有可能申請居留者；拿工作簽証 (Working Visa) 工作，其后可申請居留者；有意移民加拿大者；有意将来送孩子到加拿大求学者；有意投资加拿大房地产者，等等。 鉴于以上原因，加拿大正日益成为许多海外人士投资房地产的首选。
加拿大政府对于非加拿大居民（ NON-RESIDENT ）投资房地产有什么规定？
l 根据加拿大联邦 « 公民法 » ，非加拿大居民亦能够购置、拥有和出售房地产，其要遵守的规定与条件和加拿大居民或公民相同。然而该法律也赋予了各省权力以对非公民与非永久居民，或由其控制的公司和社团购置土地进行限制。
l 在安大略省， « 外国侨民房地产法 » 给予非加国公民拥有或出售房地产的权利。但是，按照 « 外省公司管理法 » ，在安大略省以外司法管辖区内组建的公司必须取得许可后方能在安大略省购置、拥有或转让房地产。不过这样的许可证较容易获得。
非加拿大居民在加拿大投资房地产的贷款与税务事宜
l 安省银行在审核房屋贷款时对非安省居民有相对严格的风险控制机制和规定。 通常会要求外国人身份的买家支付房价的 35% 做首期，贷款额一般不超出房价的 65% 。
l 如果外籍人士无法准备 35 ％的首付，可以向一些贷款公司或小的金融结构申请第二贷款（一般不超过 25% ，但这部分的贷款利率较高），同时向银行申请房价 65% 的第一贷款。
l 购买房地产时， 非居民与居民 的 税务 相同。 对于非居民购买物业的数量也沒有限制。
l 在出售房地产时， 非居民与居民的税务是不同的。 居民如果符合有关主要居屋的条件，房屋出售时资本增值可以免税。而非居民则不能享受这一优惠条件，即必须交付资产 增值税。
l 非居民在出售房屋 时必须 通知加拿大国税局 并申请一份清 税证明书 （ Clearance Certificate ），以 确认因物业增值而 必须交付 的税款 数目 。该证明会同时发给卖出方和买入方 ，以保护 买卖双方的利益。如果卖方未按此规定行事，那么买方 可能 有责任承担卖方所欠税款 。
l 如果卖方是非居民，律师 有权 事先 扣留高达 房价 25% 的金额 （保证金）放在 信託戶口中 。 在收到政府发出的 Clearance Certificate 后，律师会用此 保证金付清卖家的有关税项，再将余款 退还给卖家。 如果卖家在 final close 以后 30 天之内仍然没有拿到清 税证明书 或未能够 与 国税局 结清应交增值税项，则律师会将此保证金会交往 国税局 。再由卖家报税时去结清。
l 在购买楼花时，发展商可能会要求非居民分数次交纳一共 35% 的首付。非居民在 final close 之前转让楼花时，律师必须事先 扣留 上述保证金，以保证非居民会交付有关增值税项。
l 有些国家与加拿大有双边税务协定，而这些协定可能使卖家免去或降低在加拿大的税务。因此，卖家应咨询专业人士及有关国家的政府机构，以确保得到最大的利益。
非居民投资加拿大房地产的具体操作形式
1. 非居民本人在加拿大实地考察购买；或签署授权书委托在加亲友或有经验的房地产经纪代为购买。
2. 通过具有加拿大居民身份的子女或亲友来购买。或非居民和加拿大居民共同购买 （让成年后的留学生子女首先成为加拿大税务居民。）
3. 可能通过加拿大投资公司来购买或可通过加拿大 房地产投资信托基金（ REITS）投资。
2008-10-8
发表于加拿大《地产周刊》朱威专栏
William Zhu, Broker
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