多伦多地产时空
多伦多房地产投资家园。人生如梦，岁月如流, 世事如棋，地产如磐。坚定不移地走稳健投资房地产致富之路。 :)
作为世界上最适合人类居住的大都市之一，多伦多理所当然地成为了加拿大华人移民的首选居住地。 随着经济实力的日益强劲，华人移民在房地产置业投资上越来越活跃。除了传统上的投资民宅以外，许多人已经涉足到商业地产投资或土地开发投资的领域。事实上，通过房地产投资活动，不少人已经迈向了成功的财富自由之路。
通常，房地产置业投资 可以分为住宅房屋投资、商业房地产投资、工业房地产投资、办公楼房地产投资和土地开发投资等。投资形式上可以分为投资期房和现房。从用途上可以分为自住 /自用型，自用和分租兼顾型，完全出租型，空地开发或熟地改造型。依照投资形式以及用途的不同，投资回报的方式也不同。以下我们分别讨论大多伦多地区华人投资各类房地产的特点。
住宅置业投资 : 安居才能乐业，民宅当然是华人投资者的首要选择。 在 Steeles Ave以南的North York，Scarborough, Downtown Toronto,以及Mississauga等地,在投资自由产权的房屋时，许多人采用了自用和分租兼顾的方式，以减轻房贷负担。而如果投资新公寓，则要么出租要么自用。在一些大学和大型学院附近（如多伦多大学以及其士嘉堡分校和密西沙加分校，约克大学，威尔逊大学，辛力卡学院等），则有不少专门面向学生的出租物业。一般而言，在老城区投资 民宅，由于可以分租或出租，当前回报较好，还贷负担较轻。而在 Steeles Ave以北的Richmond Hill, Markham , Vaughan等地,华人以投资新房屋自住为主，由于不便或不愿分租使得 还贷负担较重，但新屋本身增值极快，回报很好。值得指出的是，无论在老区或新区，投资新房或新公寓往往可以获得比投资旧房旧公寓更高的回报！如在 Richmond Hill，5年前购买的30万左右的新屋已经增值了２０万以上。由于Scarborough老城区的新房很少，物以稀为贵，新房的增值回报甚至更高！而新规划的Markham市中心的物业，必定是新的投资热点。考虑到将来会开放中国大陆居民来加拿大旅游，投资旅馆式新公寓或家庭旅馆甚至汽车旅馆或度假屋都应该是好主意。
商业房地产投资 ：在此主要指商铺等商用物业的投资。 大多伦多近 10年以来开发的华人商城或商场，大大小小，林林总总，已有70余处之多（参考明报‘地产金页’资料）。投资者以香港华人为主，以国语投资移民为辅。限于缺乏经商经验和经济实力，目前仅有少量技术移民 涉足到商业地产投资领域。 投资商铺一般比投资 民宅的回报更高增值潜力更大，但也 更具风险。而正因为较高风险才会有较大的回报！商铺一般有数年的市场成熟期。新商铺刚开始可能‘淡’，出租 收益率 可能不理想。 但随着知名度的提高和客流量的增加，商铺的收益会越来越好。如太古广场的商铺在当初刚入伙时生意清淡，目前已经 人气鼎盛，商铺价值节节攀升， 12年以来已经增值了五倍左右！在太古广场斜对面的 八达通广场 国际美食街以及天星自助餐附近的商铺，在短短的数年内即已大大增值！值得指出的是，一个好的大型连锁商场往往可以带动附近的商铺共同繁荣，如大统华附近的商铺价值将会看涨。可以预计的是，近年内大多伦多的新华人商城或新购物中心会不断开发出来，如著名的“锦绣中华”商城等，将会带动附近物业的升值。 Steeles/Kennedy一带将会变为多伦多的主要华埠。而随着经济实力的增强，更多的国语移民将会在商业房地产投资方面一试身手。
工业房地产投资 ： 主要指投资开发工业园区，厂房和仓库或货栈。办公楼房地产投资：主要指投资于公司用的或医生、律师、会计师等专业人士用的写字楼。这两方面的房地产领域目前主要是西人开发商和投资者的天下，往往有专营的商业房地产公司负责其买卖租任业务。当然，华人房地产商和投资者也早已涉足到了工业园区 ,如在Midland/Finch附近星光大道一带开发有许多工业单位，而附近的“第一广场”则为一些华人公司或专业人士汇聚的写字楼。相当于商铺来说，工业房地产相当便宜，管理费也低。如星光大道工业单位的每平方英尺售价仅为太古广场商铺的每平方英尺售价的十几分之一。对于一些需要较大经商空间同时也需要‘曝光率’的经商者来说，在太古广场或“锦绣中华”等人气鼎盛的室内商城买一个商铺作为对外的展示窗口，而在附近的工业园区买一个价廉物美的货仓，是一个比较周全的办法。 但在 投资老的工业单位时，要注意可能的污染和环境问题。在好地段去设法投资办公楼的底层 临街商铺，是一个明智的投资选择。
土地开发投资 ：这种投资往往是长线投资，一般具有稳定而较高的收益。 土地资源的稀缺性和有限性，决定了土地的保值增值性。房地产是由房产和地产两部分组成的。一般来说，老房产的价值应该随着其本身的不断折旧而越来越低。而由于土地供给有限，地产由于其稀缺性会不断增值，因而附着其上的房产投资的安全性和增值性也得到保证。所以房地产的增值主要取决于地产的增值。在多伦多，土地的投资收益主要受到城市区划所规定的该土地用途的制约。所以，土地开发投资与政府的关系最大，开发商和投资者需要对政策、法律、规划、财经等因素予以精心研究，如考查城市规划程度与周边发展方向，区域繁荣的程度与盛衰状态，大都市化趋势对于周边小城镇的影响，重新区划的可能性，大开发商的动态，等等。对于一般投资者来说，投资生地的风险较大。应该投资已经‘三通’和平整细分过的地块，以减短投资回报周期并降低风险。跟着大开发商走，应该是一个简单有效的规避风险的办法。多伦多老市区的土地现量有限，周边关系复杂，牵涉面广，价位也高，也不容易找到足够大的地盘。如果要获得较大的投资回报和增值潜力，可能需要北上或到周边地区去投资土地了。目前，华人投资者积极参与了土地的开发投资。如北到 Barrie , 西至Calgary, 都有华人投资者的积极身影。
总之，投资于稳健的多伦多房地产市场，是大有可为的。志同道合者一起合作去建立股份有限公司，以类似于房地产投资基金的方式去集资融资，进而进行多样化投资，应该是一个可行的投资发展方向。
本文曾发表于《地产周刊》第79期。
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