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如何规避新公寓投资的风险

(2008-04-05 06:52:39) 下一个

By William Zhu
朱威

常言道没有风险的投资就不叫投资,房地产投资亦然。虽然一般来说房地产投资要比金融市场中的投资更有保障,但其风险也是显而易见的。在多伦多, 公寓期房项目一般都需要二~四年左右才能完成,因此存在着一些不确定性的因素和风险,例如市场变动风险,经营风险,流通性风险,收益风险,法律风险,借贷风险,利率变动风险,等等。另外,还存在开发商是否可靠,能否按时交房,押金是否安全,项目是否受到保障等风险。在市场分析和投资实践的基础上,笔者认为,可以用以下途径去有效规避或控制新公寓投资中的风险:

1.
在好地段投资新公寓以规避市场性风险 市场性风险主要是指由于市场供需状况引发的投资风险。多伦多新公寓有着明显的价格差异,如同样是500平方英尺的1 bedroom apt, 由于地段的差异价格可从10万余到20多万!有些房产投资者往往受到低价的诱惑去买低端的新公寓,而并不了解这种低价位的深层次原因。如并没有对其所在地段的市场需求状况,居民组成,安全因素,经济情况以及消费能力进行深度的市场调研。事实上,有些地段居民收入有限,难以承付较高的房价支出,新公寓的租赁市场疲软,治安情况复杂,物业的保值性差,使得投资者的整体收益也差。所以,笔者多次指出,要在Yonge街地铁沿线, Bay, University街,Bayview 街沿线,和多伦多城区湖边等好地段去买新公寓,其保值升值性和投资收益会比较好,也比较可靠和稳定。特别是多伦多downtown 的金融-大学区(Yonge-Bay-University/ Front- King–Bloor),为众多的一流公司和银行总部机构的所在地,又有著名的多伦多大学以及Ryerson大学等,岂能不旺,岂能不值钱?黄金地段,需求旺盛,一流租客,都保证了此区公寓物业的价值和投资高收益。记住,当房地产市场往上走时,好区的物业会首先上扬;而万一市场下跌时,好区物业的抗跌性也强。

2.
进一步地,要注重回报率,以规避经营风险,流通性风险,和收益风险等。原则上,不能产生现金流的新公寓,就不宜购买!而好回报往往是和好地段一致的。投资时,重要的是要看投资回报或收益,而不是价位。只要回报好而稳定可靠,价位高些又有何妨?换言之,如果没有好的回报,再便宜也不宜买。

3.
找一个好的房地产经记为您服务,标准是专业精深,经验丰富,认真负责,诚信可靠。其任务是为客户找到好的新公寓项目和可靠的发展商,尽可能争取到优惠,并进行市场分析和风险评估,选择价位和大小都比较适合的户型,进而做正确的投资回报分析计算。此外,还要帮助客户解释和检查买卖合同。如果有可能,还应该争取为客户在合约中加上保护买家的条款。在经记的帮助下,投资者自己也要认真阅读合约。

4.
10天冷静期内,请一位专长于房地产的律师看合约文件,以规避法律风险。律师实际上是您新公寓买卖合约的最终把关人!在此,应该重点注意合约和disclosure statement中的以下事项:押金是否放在trust信托账户中,项目延期时的处理;如果项目不能建成时的处理;过户时可能调整的各项杂费;是否加入了新屋保障计划,预算是否合理,等等。

5.
尽可能在10天冷静期内去银行获得贷款预批文件,以规避个人财经情况变更所造成的借贷风险,和利率变动风险,保障自己将来的借贷还贷能力。如果您的条件合适,银行可能为您公寓期房做有效期长达24个月的贷款预批文件,如有必要将来还可以进一步延长有效期。

6.
确认您的新公寓受到TARION 新房保障项目的保障。 在新房建成时,应该在搬入之前进行验房(Pre-Delivery Inspection),根据Construction Performance Guidelines,对房屋内外和通风,供热,电气,管道系统等进行全面检查。 如果确认合格,就及时完成和提交 Statutory Warranty Forms Tarion Warranty Corporation,开始受Tarion项目的保障。


曾发表于《地产周刊》第71期, 2006。作者保留版权。如要转载请注明原作者和文章出处。谢谢!

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William Zhu, 朱威,電話: 416-821-5817 wzhu@trebnet.com

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