多伦多华人商铺投资市场的基本分析

By William Zhu


随着多伦多‘锦绣中华’商城第二期商铺的正式上市热卖，商铺投资再次成为热门话题。笔者再接再厉，在此就大多伦多华人商铺投资市场进行基本分析，希望同行们和读者参与讨论。

1. 购买商铺者可分为自用经营者（end users）和商铺投资者(investors)和投资与经营兼顾者.　其中，许多商铺投资者正是目前的商铺租客。对于一个新的商城项目来说，成熟的有经验的自用经营者越多，整个商城‘热’起来的速度越快。过多的商铺炒家则会增加投资风险。

2. 商铺投资的方式：1. 购买商铺期房，即商铺投资者从商铺的开发商手里购买尚未兴建的期房或尽管已经投入运营，但产权依然在开发商手里的商铺。相当于买类似于"原始股"的"原始商铺"。2. 购买商铺现房（二手购买）：指商铺投资者从别的商铺投资者手里购买商铺。3. 商铺租赁再转租：指商铺投资者从商铺产权方直接以比较低的租金将商铺租下来，再转租或分租。

3. 谁在开发华人商城？本地西人以及香港人组建的发展商。在多伦多，开发大型商城一般是投资集团的投资行为或资本运作行为，涉及到征地，重新规划，开通道路，销售，贷款，融资，拿到建筑许可，等等。在项目开发的过程中，由于种种因素可能会不得不延期；也有可能不得不对于商铺的布局和大小做调整，这都增加了开发难度，因此，具有加拿大本地的开发经验非常重要。所以，在短期内大陆移民的经验和财力尚不足以在加拿大参与开发大型商城。

4. 谁在投资商铺？由于较早地接受了商铺投资的理念以及具有较多的投资实践和成功经验，来自香港的华人对投资商铺的热情比较高，也比较果断，他们是商铺期房和现房的主要买家或投资者。可喜可贺的是，来自大陆的华人开始一展身手。其中，来自福建的华人体现了比较强劲的集团购买力。可以预料，随着投资理念的日趋成熟，商铺会受到越来越多投资者的青睐。

5. 多伦多华人商城和西人（主流）商城的比较：主流商城（如Fairview mall等等）是只出租不卖型，即由大型开发商开发后，出租给经营者去做生意。所以，在主流商场中，一般只会有生意的买卖，而不会涉及到物业的买卖。主流商城里的店铺面积大，往往有大型或巨型商店，如Bay或Wal-Mart. 而由于华人偏爱拥有物业，华人商城里的商铺是以卖为主的。又由于商铺的价格昂贵，华人商城内部往往是小商铺密集型，不利于招徕巨型商店。所以，商铺密集而没有巨型商店是目前大多伦多华人商城的鲜明特色。

6. 在华人商城中，购买食铺的最为踊跃。如在‘锦绣中华’商城中，最为抢手的就是food court 中的铺位，反映了华人‘民以食为天’的理念。

7. 由于华人的急速增加，华人商城‘热’的速度会越来越快。一个商场建成后的初期，往往是市场培育期，平均租金水平相对较低，收益可能不太理想。但是，经过长时间的市场培育，通过租户调整、宣传推广、客户服务等一系列手段，商场的知名度、客流量等都获得提升，租金水平就会稳步攀升。

8. 目前是开发华人商城的好时机吗？当然是。大多伦多华人已经近６０万。华人根深蒂固的生活习性和传统给华人的商贸活动提供了巨大的空间。而华人社群和主流社区实际上的密不可分也使得其他族裔逐渐接受了华人特色的商城。另外，财力相对雄厚的投资移民和企业移民正踊跃前来，而转向商贸活动的新移民社群也将会越来越多。一个商城内区区的几百个铺位，是很容易消化的。无疑，在大多伦多，更多的华人特色的商城还会被继续开发出来。

9. 今后应该在哪继续开发华人特色的大型商城？笔者认为，在万锦（Markham），然后在列治文山（Richmond Hill）。

曾发表于《地产周刊》2006.  保留版权。如要转载请注明原作者和文章出处。谢谢！