投资期房要诀：把握VIP Broker Preview 时机

By William Zhu  朱威

房地产投资的话题历来是众说纷纭，见仁见智。 “ 歌德 ” 或 “ 唱衰 ” 、乐观或悲观、或人云亦云、或道听途说、或坚持己见、或无所适从。见解不同，争论不休。其实，这都纯属正常。每个人都有选择自己的生活方式和坚持自己看法的权利。然而，有些事情是属于客观的无可争辩的基本事实。透过现象看本质，明确与这种基本事实相关的投资理念，才能准确把握投资时机。

在 VIP Broker Preview ( 或称 VIP Broker Event) 期间去买期房，才能够获得最大的效益，就是这样的一个基本事实 。 VIP Broker Preview 是指发展商在公开发售楼盘之前，选择一些重要的房地产公司 和特别邀请一些优秀的房地产经纪，在特定的时段内（通常是一天或数天），让他们带领的客户以最优惠的价格和条件去优先挑选购买。 所以，投资期房的成功要诀，就是在优秀房地产经纪的带领下想方设法在 VIP Broker Preview 期间去买到性价比好的期房单位。

有些人对此心存疑问：发展商为什么要给经纪佣金？这样一来成本不就高了吗？如果我自己直接去找开发商买，应该会更便宜啊。或随便找个经纪去帮我买，不就行了？还需要想方设法吗？想买的时候去买不就得了？经纪到底能为我做什么？

笔者在此解答如下： 1. 以最快的速度卖掉楼盘，才符合发展商的最大利益。 VIP Broker Preview 时提供的众多优惠大大提高了客户的积极性，可以造成兴旺甚至抢购场面。开局好了，以后也就顺利。优秀的房地产经纪们能够为开发商带来尽可能多的客户，极大地提高售房成交率。开发商当然就节省了成本。 2. 你自己去买？当然可以。但是，等你知道时，已经公开发售了，价钱已经涨了。性价比好的单位也被别人挑完了。要使你满意，发展商的代表得专门陪着你解答你的许多问题。这样一天接待不了几个客户。而大多数人可能还没有打算买，只是去了解市场行情的。售楼处通常在空地上，许多客户找不到，一天也来不了几个人。如果让发展商直接面对客户，效率能高吗？成本能低吗？价格能便宜吗？事实上，如果没有房地产经纪的帮助，有些楼盘就不能成功发售。 3. 由于优秀经纪有好的成交记录，发展商当然会优先让 VIP 经纪买，另外一些性价比好的单位可能还是供不应求。所以，是要想方设法才能买到！ 4. 一个好经纪会为你提供专业服务，为你把关，以保障你的最大利益。例如，提供历史数据，比较类似楼盘，进行市场分析和回报计算，帮助你买到尽可能价廉物美的物业，并争取在合同中加入有利于买家的关键性条款等。这就要求经纪诚实可靠、专业精深。下面分工商业期房和民宅期房来分别举例说明。

商业期房： 由于商城开发的相对复杂性和特殊性，商铺的销售有时存在着比 VIP Broker Preview 更早也更加优惠的试销阶段，以测试市场。而 好铺靓位，时不我待。 如某著名商城的大堂附近的 靓铺 和 food court 内的 食铺 ，在试销阶段便迅速一抢而空。而好铺位的供不应求就意味着将来有更大的增值空间。事实是，如果在内部认购阶段买，价廉物美，靓位任你挑选！有明显的价格差和增值空间。在 VIP Broker Preview 期间， 是采取用名片抽签的办法来决定 VIP 经纪及其客人进场挑选的顺序的。在短短 3 天内， VIP 经纪们就卖掉至少 30% 的单位。

工业期房： 价格相当廉宜，其单位价格可为商铺单位价格的十几分之一。近年来开发的并不多。笔者认为， 1. 目前修车行的物业基本上掌握在西人手里，众多的华人修车行是在出租物业内开办的。所以，新的车行物业应该是抢手货。 2. 由于卫生原因和环境因素，挑选到一个好的可以开办食品厂的物业不容易。如做过化学品仓库就不适合再做食品仓库了。所以买一个价廉物美的物业去办食品厂也是一个好的选择。

民宅期房： 在好的地段（如 Downtown 金融区和大学区）投资公寓的回报好而稳健。事实上，无论是 City Place 还是 Boutique ，购买踊跃，场面火爆。性价比好的单位根本就难以买到。但是，功到自然成。事实上，只有很少的客户能够以最优惠的价格刚好买到性价比最好的单位！这需要机缘巧合。

笔者在此强烈推荐几个最近将会推出的期房项目：

1. 士嘉堡村扩展工程（独家项目）：餐馆物业，食铺，修车行物业，食品厂物业。增值潜力巨大。难以在市面买到！
2. 万锦市中心高级酒店公寓（度假村式物业）（独家项目）：拥有所买单位的产权，由专业物业公司统一管理出租，可以保证三年内的年投资净回报（净收益 / 物业价值） 在 8 ％或以上！（实际的投资回报应该比 8 ％高得多，为 净收益 / 首付金额）。目前多伦多尚没有类似的物业， 将会供不应求！
3. College Park 第 3 期公寓（ Young-Bay/College ）：市中心黄金地段，金融区，大学区，回报好，增值快。最适合有孩子上大学或在市中心工作的人士。

心动不如行动！让我们投资去，投资的魅力将会让你更加感受到人生的壮美！

曾发表于《地产周刊》第83期, 2006。