风物长宜放眼量 －大多伦多二○○七年度房市前景的讨论实录

By William Zhu


问：大多伦多二○○七年度房地产市场的大幕已经开启．许多朋友都非常关心本年度大多伦多房地产市场的前景．您是否能够就此做出分析或展望呢？

答：房地产市场，历来是叫好者有之，唱衰者也有之．而我讲究实事求是．我认为二○○七年度大多伦多房市前景是：春光明媚，云淡风轻．即本年度本地房市的开盘形势明显利好，并将以稳健的走势上升．当然，这只是我的看法．你可信可不信。

问：你说今年的房市前景不错，有什么依据？

答：我在最近的交易中发现，去年末有许多盘难以卖出，但今年一开始，其中不少盘即迅速出售，成交价也在节节攀升．原因是冬季交易向来不活跃，加上去年末房市形势未明，买家多在持币观望．而新年伊始，万象更新，本地经济形势良好，贷款利率偏低，就业率高企，买家信心和积极性增加，购买欲望升高．当然，最关键的还是有强烈的房地产需求和良好的购买能力。

问：不是说美国的房地产都在 down 吗？难道多伦多的房地产就不会 down?

答：事实胜于雄辩。多伦多的房地产至今还没有 down 的迹象。要知道房市不同于股市。房市主要是本地化而并非全球性的。多伦多是加拿大最主要的移民城市。源源不断的移民，大好的经济形势，高企的就业率，低位的贷款利率，强烈的需求等，共同举起了大多伦多房市的蓝天．

问：难道多伦多的房市就这样继续涨下去吗？永远不会 down? 　还买得起吗？

答：从长远来看，房市必定是保持上升态势的，虽然会间以较短期的下滑。别忘了房价上涨有通货膨胀的因素．记得读过的英国小说里记载，一百多年前几英镑就可以买几只乳牛，而现在几英镑只能买个汉堡包．这就是通货膨胀的体现。土地，建筑材料，人工，都在明显涨价。多伦多房地产局的数据表明， 1970 年时多伦多平均房价不到 3 万元，而现在是 36 万元左右。房地产成交价的历史曲线图一定不会是对称的正态分布，否则房价就会永远在 3 万元上下。从可以查到数据的 1970 年到 2006 年这 36 年间，只有 1989 年到 1996 年这 7 年间多伦多房市是下挫的。从上一轮上升期的 1970 年到 1989 年，起码在连续的 19 年里多伦多房市是一直上升的。而从本轮上升期开始的 1997 年到现在，还不过 10 年。就业率的增加，投资移民的增多，富裕国家如产油国移民的增多，都会强化购买力。怎么说呢？永远是有人买不起，而有人还觉得便宜。房价上涨是不以人们意志和好恶为转移的客观事实。我们只能面对，而无可逃避。

问：我很想买房，但真的很害怕房市 down 啊。怎么办呢？

答： 6 年前就有人由于担心房市下跌而不敢买房。看来你是保守型的。你怎么能够肯定，房市在近年内会 down 呢？有什么不利因素使得多伦多房市非得下滑不可吗？难道你要为了目前并不存在也不可预知的房市下滑而忧心忡忡吗？难道你每月付出的租金不是金钱吗？如果房市在将来的 5~10 年内还不下滑，你不是亏大了吗？即使房市会 down, 你也得住房啊。再说一遍，房市不同于股市。股票可能会变成废纸，而房地产永远有其价值。即使在房市的低谷，你只要安安稳稳地守着你买的房屋，终究会有云开日出的那一天。只要守住，你的房屋最终一定保值增值！现在，如果你觉得房市不明朗，而你要买自住房的话，就建议你买一个中低价位的房屋。因为在过去的若干年里，中低价位的房屋涨得不太多，即使下跌也会跌得有限。

问：如果是投资，今年什么样的房屋类型会最被看好呢？

答：这真是一个见仁见智的问题。我认为是商用物业，如各种店铺（ Plaza unit, In-door mall unit, 或大厦底部的商铺），和酒店式公寓或新的上居下铺式物业 , 因为大多伦多商用物业的开发总的看来是方兴未艾。十几年前，由于没有小型化的商用物业出售，投资加拿大的商用物业需要雄厚的资金。这是因为在西人的 Mall 和 plaza 内，店铺向来都是只租不卖的，除非将整个商场出售给你。以 13 年前 Pacific Mall 的兴建为起始，华人开了多伦多商用单位小型化出售的先河。从此后，任何人以小额资金就可能投资商用物业，这就大大促进和繁荣了商用物业市场。这是华人在加拿大房地产领域的创举和贡献。近年来，由于投资回报良好和需求旺盛，商用物业项目的开发十分看好，如‘锦绣中华’项目，‘遨天置地’项目，新城广场项目都大获得成功。一些新的商用物业项目也正在策划或即将推出。有意投资者可与我联系。

问：发展趋势如何？有什么特别之处吗？

答：有一个显著的标志是，近年来，可出售小型店铺产权的商用物业项目的开发不再仅仅是华人的行为，而有了西人的共同参与，甚至以西人开发商为主。项目的选址也不再局限于华人聚居之处，而是向更广大的地区发展，如 Markham, Richmond Hill, 甚至 Brampton. 另外，买家也不再局限于华人，而是有了多种族裔的投资者积极投入。所以，需求更加旺盛。可以预计，在不远的将来，在周边的城镇都可能会兴建起这类商城。所以，风物长宜放眼量，请抓住时机，房地产投资领域是大有可为的。

曾发表于《地产周刊》第107期，2007。_____________________________________________________________________________________________

William Zhu, 朱威，電話: 416-821-5817　[e-mail]

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