投资房地产的‘局’‘势’观

By William Zhu

笔者认为，想要获得优良的物业或期房，必须首先考察和看清大的局势，然后才去考虑细节。在此可用孙子兵法作为指南。孙子曰： ‘ 故经之以五事，校之以计，而索其情：一曰道，二曰天，三曰地，四曰将，五曰法 … 知之者胜，不知者不胜 ’ 。。我们不妨引伸一下其意，将 “ 道 ” 、 “ 天 ” 、 “ 地 ” 、 “ 将 ” 和 “ 法 ” 看作是决定房地产投资成败的五项基本要素 。 ‘ 主孰有道？将孰有能？天地孰得？法令孰行？ ’‘ 以此观之，胜负见矣 ’ 。
 
“ 道 ” 可指人民的利益与国家政策的一致性 。加拿大的国策一直是鼓励人民投资和拥有房地产的，私人可以拥有房地产的永久性产权，而相比之下中国大陆民众只有土地的使用权。加国最近又将每年的移民数额增加到了 30 余万，这将明显刺激房市。对于加拿大这种靠移民来维持国运的国家，从长远来看房地产市场必定是以牛市为主，即房地产价格上涨的趋势是必然的。加拿大的国策是房市长盛不衰的一个根本性原因。

“ 天 ” 指天时也，或经济大势，或投资房地产的时机 。要考虑到房地产牛市和熊市周期性循环的规律及相应的应对方略。房市之所以有循环，主要受经济因素影响，如国家经济政策，通货膨胀、能源危机、融资利率，贷款利率，民众的就业率和经济能力，房地产的供需平衡等。此外还要受到国家移民政策的变化影响。一般的房地产投资者，水平不高，应该顺势而为，量力而行，不要逆水行舟。景气扩张时可进取，该出手时就出手。但在收缩期应量入为主，守成为宜。当然，投资高手则可以在风云激荡的房市中巧妙应对，人弃我取，左右逢源。需知房市低谷才是进场的最佳时机。大多数人守不住纷纷抛售之日，正是地产大鳄大量吞进笑傲江湖之时。

‘ 地 ’ 者，地利也 ，即欲买物业所在地盘的位置，风水，环境，交通，安全，远近，开发难度，地价，是否有人流物流汇聚，和其它条件等。 “Location, location, and location!” 投资成败在于地点好坏，找到好的地点就成功了一半。因为地点好状态也好的楼盘，对于开发商来说就容易卖掉，售价高，回收快，赢利大；对买家而言，就能够保证增值快涨幅大，而且容易租金高，租的快。遇到不景气时，也较不受影响，保值性强。一旦经济回升，必然又会大幅度增值。 美国的投资名言： “ 要在最好的地点买便宜的房子，而不要在最差的地点买最贵的房子。 ” 对于商业物业而言，这更是金科玉律！当然，好地点常为兵家必争之地，往往价格高昂。所以需要有前瞻性的眼光，去寻找明日之星。

‘ 将者，智、信、仁、勇、严 ’ ，可指发展商或合作团队或房地产经纪的智谋、诚信，公平，筹划开发的能力和严明的纪律，即 ‘ 人和 ’ 。一个好的发展商，必然有良好的声誉和诚信度，必然会对楼盘考虑周详，配套完善，并有保证楼盘成功的许多奇谋和高招。已经开发的楼盘或商城或社区就是其最好的广告。对一个以前不太兴旺的地点，如果发展商可以精心策划，因地制宜，使地尽其力，强调其特点，发挥其优点，往往可以化平庸为突出，甚至化腐朽为神奇。如 Steeles / Kennedy 地段的开发实例所启示。而一个好的经纪，必然会与你精诚合作，为你 ‘ 量体裁衣 ’ ，以专业眼光为你买到回报大增值好的物业。

“ 法 ” 则可以指发展商或社区管理或商城管理委员会的组织编制、职责划分，规章制度和物业管理水平等 。管理要好，财务要清楚，费用要合理，社区环境要好，设备完善，储备金要足够，所买的物业或商铺的状态要好。对于公共资源的利用要便利和充分。反之，管理混乱的社区或商城，其物业必然难以升值。

曾发表于《地产周刊》2005。 作者保留版权。如要转载请注明原作者和文章出处。谢谢！

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