商用物业投资：怎样淘金寻宝？

By William Zhu

随着经济实力的逐渐强劲，越来越多的移民朋友把注意力投向了商用物业（ Commercial properties ）这一投资热点。 自从笔者有关投资商业期房的文章发表以来，得到了许多朋友的关注和鼓励。所以，本人谨在此继续有关讨论，籍以抛砖引玉。

1. 与商业活动有关的房地产都可以认为是商用物业 。 如商业中心及商铺，办公楼， 酒楼，宾馆，汽车旅馆，停车场，工业厂房，仓库， 商住两用房（带街面商铺的住宅），已经规划的商用空地 等等。

2. 投资物业是当老板！ 如果别人租赁您的物业做生意，那您就是这个老板的老板！他的生意越好，您物业的价值越高。租客是在为您的物业做贡献。租客买卖生意，还得经过您批准。所以，有机会投资好的物业，就好比有一只下金蛋的鸡！

3. 投资商用物业远比投资民宅复杂 。商用物业的多样性、复杂性再加上地点的不同，导致了商用物业单位面积的售价明显不同。例如，黄金地段的商铺和工业区的 仓库，两者的 单位面积的售价当然会有极大差异。即使是同一类型的物业例如商铺，在不同地段其单位面积售价也相差明显，如在大多伦多地区这种差别甚至可达 10 倍。

4. 投资商用物业的用途，可以分：自用，出租，或自用和分租兼顾 。显然，如果是自用，当然是以生意的需求为主来决定投资何种物业，同时兼顾物业的保值增值潜力。如果是以出租为主，则以投资回报和物业的保值增值潜力为导向。作为投资者，应该主要注重收益率。

5. 好的地点和经商环境决定了旺盛的人流物流，进而决定了好的投资回报和保值增值潜力 。对于商业物业而言，地利更加重要 。数米之遥，人 流物流都可能截然不同。地点的权重远远大于物业面积大小的权重。例如好的地段的一个小小的旺铺，其赢利和投资回报往往超过较差地段的大商店。

6. 与投资股票类似，投资物业者的风险承受能力决定了其投资策略 。而投资策略没有绝对的对错。要想高回报，就得承受高风险。不能承受风险，就只能平稳挣小钱。 Fair play in market. 所以，要按心理承受能力和财力物力来‘量体裁衣’，量力而行。投资期房？或投资现房？各有利弊 , 也各有非常成功的实例。也许，应该分散投资，即投资期房和投资现房并行。一般而言，投资期房要比投资现房的赢利潜力为大。例如太古广场的店铺，从买楼花自今 10 年内价值已经增加 5 倍左右。又如万锦广场的一个大店铺，数年间增值了几十万。

7. 要找平衡点，要找潜力‘股’。 成熟的物业往往价昂，其进一步赢利的上升空间也可能小了。所以，最好去寻找和造就明日之星。这就关系到何时何处去淘金寻宝？

8. 何时进场： 如同股票投资，对于投资物业的高手，如果投资策略得当和实力雄厚，任何时候都是好的入场时机。如在牛市时买楼花，在熊市时收购二手低价房（跳楼价最好，哈哈 ）。对于一般投资者，在熊市时以守成为宜。

9. 何处去淘金寻宝： 最大的潜力‘股’是好的商业用地，即地的增值潜力最大。由于安省绿化带保护计划限制土地供应，将导致土地价格不断上涨。转手之间，地价涨了数倍的实例在多伦多屡见不鲜。当然，对于多数投资者，还是投资物业较简单易行。笔者认为，基本原则是：好的而又尚未火暴的地段，比较新的物业，较大的价值上涨空间，好的商场，好的开发商，好的管理委员会，跟着好的大户走 ( 如麦当劳，大统华等 ) ，您就容易美梦成真。

10. 以有限公司股份制形式组织志同道合者共同投资开发，应该是一个努力方向。

11. 笔者现有若干很好的商用物业投资目标，欢迎有意投资者来电讨论。

曾发表于《地产周刊》2005.  保留版权。如要转载请注明原作者和文章出处。谢谢！