投资商铺和民宅孰优孰劣

By William Zhu


‘ 香港房地产业界流传着这么一种说法 ——— 投资民宅、别墅是铜；投资办公楼、写字楼是银；而投资商铺则是金。 ’

作为当前房地产市场上的二大主要投资形式，投资商铺和投资民宅在许多方面都有着很大的区别，笔者在此予以对比和总结。
1. 投资类型 ：商铺投资是以商业房地产市场和商业零售市场为依托来进行的，投资者用商铺来经商或租给客户去经商，其投资回报和商铺的运作经营和管理水平密切相关。而住宅投资主要满足于投资者或租客的居住需要。
2. 地点和环境： 商铺对地段和环境的要求比民宅更高。 Location, Location and Location 对于商铺更是金科玉律！ 除了宏观地段和环境外，具体位置，商铺之间的布局和所在楼层都对商铺有莫大的影响。民宅需要安静优雅，而商铺需要人气鼎盛！
3. 租客和租期 ：客户在租用商铺之后往往需要自己出资对其装修改造，并配备必要的设施和生财工具。由于商铺租客投入了大量的资金，也需要稳定地长期经营生意，就需要较长的租约去达到其投资回收目标。所以，商铺的一次租约的租期往往会达到 3 － 5 年，甚至 5+5 年（ 5 年 option ）。并且，商铺租客的生意越好，其续租约的肯定性越大。而民宅租客从来不会也不被许可去装修改造房东的房子，一般租期也短。
4. 租金： 商铺的租金可以用单位面积（平方英尺） / 年的租金来计算，也可以用月租金来计算。物业主可以要求租客交纳 Gross Lease （总租金，全包），也可让租客只交纳 Net Lease ( 净租金 ) ，然后让租客自己去交纳其它种种费用（如 T.M.I.- 税，管理费以及水，电，气，保险等）。商铺每年的租金涨幅会在租约中逐年规定，在续租约时租金涨幅则会随行就市，不受政府限制，故涨幅可能相当大。而民宅一般是以月租金来计算，租金中往往包括管理费或水，电，气等，每年的租金涨幅都要受到政府限制。所以商铺的租金收益一般比民宅为高。
5. 管理 ：出租商铺比出租民宅更易于管理，事实上随时可以去 ‘ 检查 ’ 您的物业。商城管理部门会管理您的物业，商铺租客也会悉心照看您的物业。而进入租客的民宅承租空间 ‘ 检查 ’ 是需要提前通知的。
6. 价位： 商铺的价位相差极大。不同的地段，不同的商城，是否是街面上的商铺或高级商贸大厦的底铺，是否是地下铺，显然都极大地影响到商铺的价位（以平方英尺计）。在多伦多这种差别可达 10 倍或以上（如从 $150/sq.ft 到 $1900/sq.ft ）。有些商铺的价位以寸土寸金来形容也不为过。即使在同一个商城内，商铺的价位也随位置（离大门或大堂的远近）和可视性或 ‘ 曝光率 ’ 有明显差别。当然，商铺的价位的差别往往反映了其回报的差别。 ‘ 寸土寸金 ’ 常常和 ‘ 日进斗金 ’ 相对应。而一般民宅的价位差就相对小得多（如公寓大约从 $150/sq.ft 到 $350/sq.ft ）。
7. 利益 ：商铺生意和物业的价值往往是利益一致的。商铺的生意越好，租客的投资回报越好，则物业主的投资回报会水涨船高，商铺本身的升值也会越大。如果生意兴旺，商铺的价值会随着时间越来越高。而民宅租客与物业的利益往往不一致。如果民宅主要用于出租物业或租客过多，容易被损耗，则该民宅的升值性会深受影响。另外，如果商铺租客欠租，有关法规允许物主可以封门和扣押租客的生财工具，不让租客做生意。而民宅租客欠租时，物主（房东）不得扣押租客的个人物品。如果在冬天孕妇或残疾人欠租，房东是不容易处理的。
8. 供需平衡 ：西人的大 Mall 里商铺是只租不卖的。所以从物业投资的角度来看，多伦多房地产市场上商铺是供不应求，在许多地点是有价无市的。这就决定了好地点的商铺的保值性好 , 升值空间大。 而住宅的供应则相对比较饱和。
9. 出租合法性： 商铺当然可以出租。而除了 duplex ， triplex, 或其它法定多层出租物业外，大多数住宅在法律上是属于 “Single Family Residence” ，即不适合分租的。实际上，很多民宅的地下室单元都不容易达到法定的对于出租的防火，保险或安全要求。
10. 赢利模式 ：从长期投资的角度来看，成功的商铺置业投资可获得保值，增值，出租收益和自用经营获利的目的。而住宅投资主要是自住，保值和增值，出租收益一般次要。
11. 投资回报 : 商铺的投资收益率即投资回报率明显高于住宅，在目前多伦多房地产市场，住宅投资收益率约为 3-6% 左右，商铺的投资收益率一般约为 7% ～ 10% ，其增值空间更大。记住：小金豆式的商铺往往比大而无当的商铺回报好。如太古广场的商铺， 10 年前买期房时的 145 sq.ft 商铺只需 6 万左右，现在普遍以 20 余万甚至 30 万成交。而买期房时 435 sq.ft 商铺不过花 20 余万，现在有些已经卖到 80 万以上！这还只是卖物业，没有包括生意！其出租收益也明显比投资住宅公寓要好得多。如 145 sq.ft 商铺的净租金即可收到 $2000/ 月左右。相比之下， 20 余万的公寓的租金扣除管理费物业税后一般不超过 $1200/ 月。
12. 投资风险： 无需讳言，投资商铺一般比投资民宅更具风险。如新商铺刚开始可能 ‘ 淡 ’ ，出租收益率可能不理想。如铺位不好甚至难以找人承租。而民宅起码可以自住。商铺的贷款利率一般比民宅为高（如高一个百分点左右），等。但正因为较高风险才会有较大的回报！这世界上没有十全十美的事。如买成熟的当前回报好的商铺风险虽小，但价位就高，进一步的增值空间可能也小。当然，风险是应该和可以尽可能规避的，盈利和增值空间也是需要考虑的。这就需要寻找一个投资平衡点。
13. 投资的难度： 要想达到较高的回报率，对商铺投资者的眼光，能力和风险承受能力都有较高要求。显然，住宅投资的难度相对较低。 为保障投资者的利益，和一位诚实可靠专业精深的房地产经纪合作是投资者的明智选择。

曾发表于《地产周刊》2006.  保留版权。如要转载请注明原作者和文章出处。谢谢！