有关商铺物业的若干问答

By William Zhu



问：好的商铺物业有哪些特性？

答： 1. 首先要考虑到交通便利，人流易达 , 人气鼎盛，所以，位于黄金地段的低层商铺（底铺）是最佳的商铺。一楼商铺当然要明显好于二楼的铺位。 2. 人流量大，而且档次高。如休闲购物人流的商业价值要远远高于交通人流。 3. 周边商业已经或者预期成势，周边经商环境可以汇聚重要的客源等。 4. 商铺平面结构好，格局方正以便于店堂布置。最好是 corner 的有两面玻璃墙的铺位，有较宽的门面以便于接触顾客。 5. 首先应该选择临街或者尽量靠近出入口或大堂的铺位，即铺位的曝光率要高。 6 . 商铺经营的换手率低。 7. 商城的管理 好。 8. 商城的整体设计合理，有利于聚集人气和吸引客流，等。

问：买商铺期房好，还是买现成的商铺好？

答： 难说，各有利弊。关键是看所在的地段和位置，还要看个人需求。一般说来，现成商铺经过了一段时期的市场培育已经成型，买来就可以用，可以观察到其客流量和经营状况，可以知道其租金水平或其它有关的财经资料，容易估计其回报率，风险较小，但一般价昂。而同样地段的商铺期房则需要一段时间以待其建成，风险相对较大，但价格会相对便宜，增值空间当然也比较大。

问：多伦多的商铺产权是怎样的？

答： 是永久性拥有的。商城本身是一个大的商用共管物业 (Commercial Condominium) 。所以，商铺的买家拥有所买商铺单位（ unit ）内的 100% 的产权，此外还与其它买家共同拥有商城的所有公共部分（如大门，华表，外墙，大堂，过道，停车场等）。而且，每个单位拥有的公共部分的份额 (share) 和权益是一定的（例如为 0.16556% ）。而权益和责任往往是均等的，这也正是缴纳管理费的主要依据。

问：为什么一栋 1500 平方英尺的镇屋才价值２０几万，而一个 150 平方英尺的商铺就可能需要２０几万？

答： 商城和商铺一般建在交通要道的好地段，地价高昂，建造成本昂贵，以‘寸土寸金’来形容也不为过。而且，商城的大门，华表，外墙，大堂，过道，停车场内大量的车位等等的巨型成本和费用，当然都是由各个商铺来分摊的。

问：商铺期房交付使用时装修好了吗？

答： 没有。在多伦多，商铺期房交付使用时是‘毛坯房’，还需要买家或租客根据自己的经商需求来装修。水，电，气和有关仪表的安装连通都可能需要另外计费。

问：商铺期房交付使用时可能还需要什么费用？

答： 可能需要的费用有：律师费，土地转让税，政府征收的开发费和教育费（如果有的话），水，电，气和有关仪表的安装连通费（视需要而选择），装修费，等。其实，民用公寓期房在交付使用时，也要交付某些类似的费用。

问：租商铺时为什么会需要‘顶手费’？

答：商铺的装修及其费用等，是由生意经营者或商铺的租客负责的。这笔费用一般称之为‘ Leasing Improvement ’。如果物业主装修好了商铺再出租，可以要求租客交付这笔装修费甚至安装连通费。如果现有的租客转让其租约及其权益给新的租客，也可以要求承让者交给他这笔他已经交付的费用，即‘顶手费’。这是经商的成本费用之一。

曾发表于《地产周刊》2006.  保留版权。如要转载请注明原作者和文章出处。谢谢！