多伦多地产时空
多伦多房地产投资家园。人生如梦，岁月如流, 世事如棋，地产如磐。坚定不移地走稳健投资房地产致富之路。 :)
正文
By William Zhu
堪称大多伦多华人商城‘一哥’的太古广场(Pacific Mall)，即将迎来其开业十周年的庆典。它与城市广场并肩而立，雄踞于士嘉堡与万锦市最兴旺交汇处，以与传统唐人街截然不同的新型形象，在北美大地上显示了华人强劲的经济实力和独特的风采。
放眼大多伦多商界，近10年以来开发的华人商城或商场，大大小小，林林总总，已有70余处之多（参考明报‘地产金页’资料）。其中，太古广场的人气鼎盛目前是首屈一指的。每到节假日或周末，太古广场内总是摩肩接踵，人流汹涌。由于人气旺，效率高，太古广场商铺的投资回报和价位都一直在创造历史新高。太古广场为何如此火爆和成功？有无规律可循？笔者试图在此总结一二。
1. 黄金地段，气势宏大。对于商城而言，Location, location, and location更是首要因素。太古广场位于士嘉堡与万锦市交汇处，无论从万锦市南下，还是从士嘉堡北上，或从北约克西来，都很便利。而太古占有的阔大地块，更给予其虎踞龙盘之势。
2. 规模名气，一哥气概。太古广场的规模目前号称华人商界第一。规模效应，带来名气，这个‘最大’的本身就是最好的广告。太古广场即可供一家老小流连数小时。而相邻的城市广场，连同其内部的两大华人超市，与太古广场共同构成了一个比较完整的商圈。仅此，就远比那些规模不够大的商城更具吸引力。
3. 室内商城，四季皆宜。多伦多每年长达５个月的雪季，给商贸活动带来了不便（当然，专门针对冰雪的生意除外）。天寒地冻的日子里，那些规模比较小的半露天的购物商场（plaza）一般只能吸引附近的人群以及某些固定的客户。在漫长的冬季里，只有温暖如春的大型室内商城，才能让人们悠然自在地休闲购物，从而吸引广泛的人群纷至沓来。
4. 市场培育，日益成熟。在太古广场开业初期，生意比较清淡，收益可能不太理想。其实这是任何一个商城都必须经历的正常的市场培育期，或‘耕耘期’。经过若干年的市场培育，太古广场的知名度和客流量等逐步提升，租金水平和收益也稳步攀升。目前，太古已经进入了成熟的‘收获’期，生机勃勃，繁荣昌盛。还有一个特殊的因素是，华人移民的急速增加给太古提供了更多的客源。
5. 永远开放，效率超群。如同绝大多数华人商场，太古广场是一年365日都开门的，而且每日的经营时间也长。而主流的西人商城，每年至少有十几日是不开门的，平时的开门经营时间也比较短。在法定的节假日里，人们如果要购物，除华人商城之外几乎无处可去。这就决定了华人商城内的店铺可以用较长的经营时间去得到较高的营业额。
6. 购物环境，群体效应。人气鼎盛，就容易人财两旺。你买我买大家买，就容易激发购物欲。华人店铺往往小型化，多种多样，货物齐全，琳琅满目，充分提供了购物选择。所以大型华人商城可以用‘一站式服务’的效果吸引广大消费人群。
7. 华人特色，悠悠乡情。太古的商铺，基本上由华人经营。货物大多数来自中，港，台等地，带有鲜明的大中华特色，至少在祖居地是时尚流行的，也往往更适合华人的审美观和消费观，适用，实用，而且，往往价廉物美！试问，作为第一代移民，谁能在心里没有浓浓的乡情？又有谁，能够完全脱离大中华的文化影响？还有谁，能够拒绝色香味具全的中华饮食？在华人商城内，不消费都难！对于许多华人来说，华人商城是西人商城不可替代的另一选择。这些，都确保了华人商城长盛不衰的必然性。
8. 华人经营，语言无碍。在华人商城内，华语是主要通行语言，这就给许多移民经商者提供了便利。要知道，作为移民，不是每一个人都能够做到英文流利的。这就决定了一些华人经商者只能以在华人圈内部经营为主。事实已经证明，华商主要以华语在北美华人圈内经商也可以大获成功！
当然，如同许多人指出的，太古广场等华人商城还有许多可以改善之处，如购物环境的更加优雅化，娱乐设施不足，没有大型名店，等等。但是，经商环境的‘完美化’必然要以经商成本（如管理费等等）的提高为代价，随之会带来货物的价格升高（例如Bay等名店的优雅购物环境决定了其货物必然比较昂贵）。所以，华人商城恐怕只能定位于走中价路线。
总之，在黄金地段或华人聚居区的重要的交通路口，发展大型的室内商城，内部商铺小型多样化，经营中华特色的价廉物美的时尚流行适用实用的货物，增加娱乐设施，并走中价路线，可能是华人商城的成功之道。
笔者认为，目前正在热卖的‘锦绣中华’商城就借鉴了此成功之道，除了一楼和二楼的商铺之外，明显增加了娱乐设施。其三楼的大型会议展销中心实际上也可用作大型的娱乐演出中心，而其二楼的‘青年中心’更是青少年的乐园。‘锦绣中华’能否后来居上，取代太古广场的‘一哥’地位？让我们拭目以待。可以预料和肯定的是，建成后的‘锦绣中华’将与太古广场和城市广场交相辉映，三足鼎立，相互促进，共同繁荣，在北美构成一个完整的新型的‘Chinatown’（笔者建议，可以命名之为‘金三鼎’中国城）。
堪称大多伦多华人商城‘一哥’的太古广场(Pacific Mall)，即将迎来其开业十周年的庆典。它与城市广场并肩而立，雄踞于士嘉堡与万锦市最兴旺交汇处，以与传统唐人街截然不同的新型形象，在北美大地上显示了华人强劲的经济实力和独特的风采。
放眼大多伦多商界，近10年以来开发的华人商城或商场，大大小小，林林总总，已有70余处之多（参考明报‘地产金页’资料）。其中，太古广场的人气鼎盛目前是首屈一指的。每到节假日或周末，太古广场内总是摩肩接踵，人流汹涌。由于人气旺，效率高，太古广场商铺的投资回报和价位都一直在创造历史新高。太古广场为何如此火爆和成功？有无规律可循？笔者试图在此总结一二。
1. 黄金地段，气势宏大。对于商城而言，Location, location, and location更是首要因素。太古广场位于士嘉堡与万锦市交汇处，无论从万锦市南下，还是从士嘉堡北上，或从北约克西来，都很便利。而太古占有的阔大地块，更给予其虎踞龙盘之势。
2. 规模名气，一哥气概。太古广场的规模目前号称华人商界第一。规模效应，带来名气，这个‘最大’的本身就是最好的广告。太古广场即可供一家老小流连数小时。而相邻的城市广场，连同其内部的两大华人超市，与太古广场共同构成了一个比较完整的商圈。仅此，就远比那些规模不够大的商城更具吸引力。
3. 室内商城，四季皆宜。多伦多每年长达５个月的雪季，给商贸活动带来了不便（当然，专门针对冰雪的生意除外）。天寒地冻的日子里，那些规模比较小的半露天的购物商场（plaza）一般只能吸引附近的人群以及某些固定的客户。在漫长的冬季里，只有温暖如春的大型室内商城，才能让人们悠然自在地休闲购物，从而吸引广泛的人群纷至沓来。
4. 市场培育，日益成熟。在太古广场开业初期，生意比较清淡，收益可能不太理想。其实这是任何一个商城都必须经历的正常的市场培育期，或‘耕耘期’。经过若干年的市场培育，太古广场的知名度和客流量等逐步提升，租金水平和收益也稳步攀升。目前，太古已经进入了成熟的‘收获’期，生机勃勃，繁荣昌盛。还有一个特殊的因素是，华人移民的急速增加给太古提供了更多的客源。
5. 永远开放，效率超群。如同绝大多数华人商场，太古广场是一年365日都开门的，而且每日的经营时间也长。而主流的西人商城，每年至少有十几日是不开门的，平时的开门经营时间也比较短。在法定的节假日里，人们如果要购物，除华人商城之外几乎无处可去。这就决定了华人商城内的店铺可以用较长的经营时间去得到较高的营业额。
6. 购物环境，群体效应。人气鼎盛，就容易人财两旺。你买我买大家买，就容易激发购物欲。华人店铺往往小型化，多种多样，货物齐全，琳琅满目，充分提供了购物选择。所以大型华人商城可以用‘一站式服务’的效果吸引广大消费人群。
7. 华人特色，悠悠乡情。太古的商铺，基本上由华人经营。货物大多数来自中，港，台等地，带有鲜明的大中华特色，至少在祖居地是时尚流行的，也往往更适合华人的审美观和消费观，适用，实用，而且，往往价廉物美！试问，作为第一代移民，谁能在心里没有浓浓的乡情？又有谁，能够完全脱离大中华的文化影响？还有谁，能够拒绝色香味具全的中华饮食？在华人商城内，不消费都难！对于许多华人来说，华人商城是西人商城不可替代的另一选择。这些，都确保了华人商城长盛不衰的必然性。
8. 华人经营，语言无碍。在华人商城内，华语是主要通行语言，这就给许多移民经商者提供了便利。要知道，作为移民，不是每一个人都能够做到英文流利的。这就决定了一些华人经商者只能以在华人圈内部经营为主。事实已经证明，华商主要以华语在北美华人圈内经商也可以大获成功！
当然，如同许多人指出的，太古广场等华人商城还有许多可以改善之处，如购物环境的更加优雅化，娱乐设施不足，没有大型名店，等等。但是，经商环境的‘完美化’必然要以经商成本（如管理费等等）的提高为代价，随之会带来货物的价格升高（例如Bay等名店的优雅购物环境决定了其货物必然比较昂贵）。所以，华人商城恐怕只能定位于走中价路线。
总之，在黄金地段或华人聚居区的重要的交通路口，发展大型的室内商城，内部商铺小型多样化，经营中华特色的价廉物美的时尚流行适用实用的货物，增加娱乐设施，并走中价路线，可能是华人商城的成功之道。
笔者认为，目前正在热卖的‘锦绣中华’商城就借鉴了此成功之道，除了一楼和二楼的商铺之外，明显增加了娱乐设施。其三楼的大型会议展销中心实际上也可用作大型的娱乐演出中心，而其二楼的‘青年中心’更是青少年的乐园。‘锦绣中华’能否后来居上，取代太古广场的‘一哥’地位？让我们拭目以待。可以预料和肯定的是，建成后的‘锦绣中华’将与太古广场和城市广场交相辉映，三足鼎立，相互促进，共同繁荣，在北美构成一个完整的新型的‘Chinatown’（笔者建议，可以命名之为‘金三鼎’中国城）。
曾发表于《地产周刊》2006. 作者保留版权。如要转载请注明原作者和文章出处。谢谢！
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William Zhu, 朱威，電話: 416-821-5817 wzhu@trebnet.com
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