浅谈商铺期房的置业投资（下）

By William Zhu

注：接上期内容

5. 置业投资商铺的赢利模式举例：从长期投资的角度来看，成功的置业投资可获得保值，增值，出租收益和自用经营获利的目的。例：设某投资者以60万元（其中down payment 占35%共21万，贷款占65%共39万）购置了新建的三个165呎商铺单位。 然后以其中的一个165呎单位作为自用，将另外二个165呎单位出租出去，10年内每年的净租金收入共为3－5万元（租金会逐年增长，设二个单位年均共为4万元。设每年租金收入扣除还贷成本后还剩余年均0.5万，10年出租净赢利共计5万）。10年后，该投资者将其自用的商铺及其生意出售获50万元，同时也将其它二间商铺转售获80万元，共获130万元。减去最初投入60万后得70万。再扣除还贷利息成本，售房费用和Capital Gain税收等支出共计25万后，一共获利45万。这实际上是以最初的down payment 21万赚来了投资净利润45万加上出租净赢利5万共计50万！注意：在此还未计入自用经营的获利（同理，部分获利要用于偿还房贷）。由此可见，该投资者的置业投资先后达到了保值（60万），增值（70万，其中净利润45万），经常性租金收益（年均4万，扣除还贷成本后净赢利年均0.5万）和自用经营获利四个方面的目的。

6. 投资商铺的其它特点：租约较长，可为多年；可以为Net Lease 形式，让租客去付T.M.I.(tax + maintenance + insurance) ，parking fee 和 lease hold improvement; 比出租民宅更易于管理；事实上随时可以去‘检查’您的物业；加租幅度取决于市场，并不受政府的限制；租客欠租时，可以关闭其生意；回报比较高，增值性好； 许多投资者即是原来的商铺租客，等等。

7. 投资商铺的风险：无需讳言，投资店铺期房当然比投资一个现成的已经良好运作的店铺更具风险。但正是这样，才会有大的增值空间！已经大旺的店铺，必然价格高昂。能够承担风险，才有资格赚取第一桶金乃至第n桶金！‘没有风险的投资就不叫投资’！ 当然，风险是可以评估的，也是应该和可以尽可能规避的。 过去的回报虽然不能够代表将来的回报，但毕竟有规律可循。 对于过去和现在都可以做市场分析和比较，进而推测将来的回报和风险。这里面大有学问可做。和一位诚实可靠专业精深的房地产经纪合作，是投资者的明智选择。

8. 目前大多伦多已经推出和近期可能推出的商铺期房项目：
Ø ‘锦绣中华’商城：雄踞于士嘉堡与万锦市最兴旺交汇处，与太古广场和城市广场交相辉映。号称建成后为北美最大的华人特色的室内商贸中心，外表极具中华传统特色，堂皇华贵，将成为大多市的旅游热点。一楼，二楼为小型商铺，三楼为大型会展中心。商城后面为刚刚落成的Go Transit 大站，大大便利了周边地区的人群来此购物和休闲。第一期工程正在进行；目前正在推出第二期。
Ø ‘遨天置地’商城（The Landmark）：位于士嘉堡与万锦市交汇处的Steeles /

Markham Rd.

,占地较辽阔。外观和内景都比较时尚动感，七彩缤纷。该地段拥有明显的多元文化和族裔背景，所以该商城将会具有鲜明的多元文化特色，如可以享受到多国（族裔）美食和买到多国精品。周围开发了许多新的住宅区，增长较快。商城内以独特的颜色划分不同的主题购物区。
Ø 太古广场和城市广场扩展项目：作为华人特色商城的先锋或老大，生意兴旺的太古广场和城市广场拟议推出扩展工程，期盼该地段旺上加旺。

篇幅有限，在此抛砖引玉，仅供参考。作为资深房地产经纪，笔者专业代理商业期房的购买。欢迎致电讨论和咨询。

来源：朱威，曾发表于《地产周刊》2005