投资房地产，百万不是梦

房地产历来被认为是真正的财产（ Real Estate），房地产投资无疑是通往财富之路。 我们移民来到加拿大，当然是为了更好的人生。安居置业致富，是我们必须实现和没有理由不去实现的奋斗目标。无数事实表明，在加拿大不管您从事何种工作，只要您愿意努力奋斗、勤俭节约、方法得当，若干年过去，您必定可以安居置业。 房地产投资其实是人人可以为之的，一生中赚得百万加元的不动产，对于大多数人都应该不是梦想。

要想成功地投资房地产，第一要有良好的心态，第二必须提高自己的财商，第三是懂得成功的投资策略，第四是积极实践。 要有决心和信心。 相信上帝、相信自己、相信加拿大。 笔者体会到，我们的智商或许足够，但财商和胆商却严重不足。而由于财商和胆商的不同，即使在同样的经济条件下，若干年后在生活质量上必定会有巨大差异。所以，我们要有意地学习他人的成功投资经验，让自己生活得聪明些和容易些。 多动动脑筋。静下心来。观察别人为什么能够活得悠游自在？

纵观大多伦多房市，见证了众多的投资实例，笔者有诸多感慨： 1. 最近发布的 Markham 新市中心的发展规划是令人欢欣鼓舞的。在未来的 10 年里那儿将要开发大量的楼盘，其中有 Condos ， Townhouses ， Houses ， Plazas ， Indoor Malls ，和 Industrial Parks ，这必定会利好整个大多伦多的房地产市场。因此投资大环境是前途光明的，机会大量存在。 2. 大多伦多的土地资源和商业楼盘，很多都掌握在犹太人手中。他们是房地产博弈的高手。许多年以前，他们就视野宏大，井井有条，行兵布阵，抢占先机。带来的回报极其丰厚。 3. 香港同胞则主导了华人房地产投资开发的市场。 近 10年以来大多伦多开发的华人商城或商场，大大小小、林林总总，已有70余处之多，显示了华人强劲的经济实力和独特风采。许多新盘正在策划或实施之中。4. 只要是长期投资或自住，即使房市波动也不会有多大影响，因为长期来看房地产一定增值！只要懂得怎样规避风险，投资房地产就一定可以致富！投资房地产造就了许多财富英豪，更保证了无数家庭的幸福安康。 5. 投资房地产必须多元化或组合化，以规避风险和保证效益最大化。 6. 应该以合股的形式去共同投资，以分散风险和提高效益。

笔者建议的投资策略是： 1. 首先买民宅自住或 自住兼分租。在适应环境调整好心态以后，只要经济情况允许，就要果断买房。不需要等到筹齐 25 ％以后才买，因为你攒钱的速度还不一定比得上房价上涨的速度。所以，只要拿得到贷款，你就应该早买。如果经济不太宽裕，就以买自住分租皆宜的房屋为好。 2. 充分利用 Credit Line 或现有房屋做 Re-financial 去拿到投资第二栋物业的首期，再尽量贷款。由于楼花（或称期房）的增值潜力较大，建议在好地段投资楼花（公寓或新屋或商铺均可）； 3. 要及时调整。将自住房卖出是不用交增值税的。所以，你可以过若干年就卖出一栋‘自住房’套现，增值后卖出，拿到一笔钱，然后再拿去投资回报更好潜力更大的物业或生意。 4. 滚动发展，逐步做大：一般在付出首期后，投资房可以收支平衡甚至还有现金流，可以维持正常运作，以房养房。以后省下来的钱和房屋抵押后拿到的钱又可以投资，所以完全可以稳步做大。 5. 房地产投资也应该多元化或组合化：住宅，楼花和商铺都要有。关键是选择增值潜力大回报好的项目。如此下去，在 10 ～ 20 年内，拥有 3 － 5 个房地产。在退休后，一共拥有百万级或以上的不动产，是完全可能做到的。

这里的投资要点是：一定要充分利用贷款融资的杠杆作用。只要投资回报率大于了贷款利率，你实际上就从银行这个铁公鸡身上拔了毛。根据供需关系或回报潜力来选择投资物业。只要是供不应求的物业，投资回报和增值潜力就会比较好。建议你的投资中至少有一个商用物业。投资商用物业的主要好处是回报一般比住宅高而稳定；商用贷款可作为费用在投资收入中扣除。

投资实例１： 1999 年赵先生和赵太太在北约克买了一后复式半独立屋，当时成交价为２５万余。自住和分租。 2004 年以３５万余卖出。随即以４ 9 万余在列治文山买一独立屋（现市场价已超过 60 万）。 2005 年，以 Credit Line 在 Downtown 买一公寓楼花 (2 bedroom Apt) 。 2006 年，以现有房屋抵押出 16 万余作为首付，买了一间价值 45 万的生意兴隆的小餐馆物业，出租的稳定回报可达 10% 。

投资实例２： 2000 年张太太在士嘉堡买了一半独立屋，当时成交价为２１万余。自住和分租。 2002 年以 1 万余首付买一商铺楼花（当时卖价 18 万余）。 200 ４年张太太在建好的商铺内开一发廊。 2005 年以小孩名义买一镇屋出租。 2006 年，张太太以５万余卖掉发廊生意，另以２８万余卖掉商铺物业。现正准备和人投资合开超市。

投资实例３： 1997 年某投资公司（若干人合伙）以首付 4 万余买入太古商铺２间（当时价值共 14 万余 , 目前价值共 59 万余），出租回报 8.2 ％。 200 １年，分４次共筹集 80 万作为首付买入一小型 Plaza 的楼花 ( 当时价值 350 万 ) ， 2003 年建成后出租，回报 9% 。由于位置好，该物业增值很快。最近已经以５２０余万卖出 ( 投资８０余万，净回报在 160 万以上 ) 。

作者本人正在房地产投资的积极实践之中，通晓大量的投资机会，已经帮助许多客户踏上了成功致富之路。愿意以自己的专业知识和实践经验和大家交流，并真诚希望大家通过房地产共同致富。

作者朱威。曾发表于《地产周刊》第 90 期

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