投资房地产（2）

谢谢大家的热情鼓励，好久没有感觉这么受欢迎了。 怪不得圣经说：“施比受更有福了”。 真应该早就把这些经验写出来。 也鼓励还在潜水的朋友们都出来写一写，将文学城投资理财的事业办得更红火，我们一起干吧！

 

在我继续写下去之前，我想回应几个网友的问题与评论。

 

评论1：

 

网友jy101说：

 

the problem of buying a tax lien is the owner can have up to 2 years to redeem the property back, and you may only end up making 10% for the 1st year of the lien price or 20% for up to 2 years. that means you can not sell the property because no clear title, or invest money to rehab the property.

 

我的回答：

 

这恐怕是各州不一样。 

 

严格的说， 与欠税有关的房屋拍卖有两种，一种叫做“Tax Lien Foreclosure Sale”， 一种是“Tax Deed Foreclosure Sale””。 我比较懒，现在还没有搞清楚中文该怎样翻译。Tax Lien拍卖的不是房子本身，而是所欠的税，就是你替欠税的房主将税交了， 然后在一定时间（一年两年？）里房主要连本带息的还你。利息各州不一样，有的州年息50%，有的州就低一些。钱是由当地政府给你的，所以说有政府的担保。拍卖的是那个利率，谁愿意接受的利率低谁就赢了。 倒时业主还是还不起税和利息，那房子还得二次拍卖。 那当初赢了Tax Lien拍卖的就有一定的优势了。参加这种拍卖据说跨州也可以操作，我没有做过，请做过的网友补充。说得不对的，也请原谅。

 

本州是Tax Deed拍卖。所以我对Tax Deed拍卖就熟悉一些。拍卖的是Deed，就是拍卖当日房产过户的那一种。 拍卖完了警察局给你一个Sheriff’ Deed。 没错，为了保护原来的房主（美国和谐社会的一个表现），原业主可以在一定时间里面

交钱赎回房子。 除了缴回欠税等费用外，在本州，原业主还要保证在拍卖中购买房屋的本金和一定回报。本州规定的赎回期是六个月内， 保证的回报是25%。如果所拍卖的房屋是自住屋(homestead), 那么赎回期是两年，六个月以后的回报是50%。 （我说了我不透露我住在那个州，为此还挨了一位姓项的网友的骂， 虽然他后来道歉了。 这下是更是欲盖弥彰了，好在这是一个公开的秘密了 --- 我怎么觉得自己在写一部蹩脚的侦探小说啊）。 JY101网友说的两年20%， 可能是别的州。 你要是嫌少， 搬到本州来啊。

 

问题1：

Tafa网友问道：

So what a new guy should do now？

 

我的回答：

 

我不知道你有多“新”。 如果你还在没工作呢，先找到工作再说；如果你工作了，还没有成家，就先成家再说；如果你成了家还没买自己的住房，就先买了自己的住房再说；如果这些你都有了，401（k）也有了，IRA/Roth IRA， 529 Plan也放满了， 有了，你还有钱，你还是耐心看看我的博客， 看看你能不能做这个再说。 房子总在那里，今天不买，明天也可以买。我自己做的不是很成功，主要是我做的时间也不长，还有，不是跟你说了吗？我正在注册做RIA，所以房地产这块也是半心半意。 原因还很多的，我会慢慢讲出来。

 

上回说到哪了？ 对对，我从警察局的网页拿到了7月要拍卖的房产清单。 有地皮， 有房屋。 我决定只看房屋。地皮拿到了， 我能想到出路就是一条---转手卖出去，要在上面开发也行，但那离我的核心能力(Core Competence)更远了。我对那一道没有经验。想象不出来，自然做不到。人也多大胆，地有多大产，就是这个道理。其实可能更省心一点，起码没人偷你的地皮，下次做了， 再写一写吧。

 

房屋我就会怎么打理。 几年以前，我就开始买这里的出租屋，十来万一栋，月租一千左右，招租，退租，插牌子，摘牌子， 闭上眼我也会搞。拍卖买到了房子，不让立即卖掉，我就拿来租！租金回报如何，我已经告诉大家了，只要买得便宜，再怎么样都错不到哪里去的。想起一件事，最近次级贷款的事闹得满城风云，房子就更好租一点，报纸上都这样说。

 

买得要便宜，还要有将退路想好。买房子应该和买股票一样的， 如果买房子的回报大，就买房子，股票大，就股票。 白猫黑猫，都是好猫。房子与股票， 正好能满足的Diversification的需要。其实，我也是Warren Buffett和Benjamin Graham的学生。 我也信“Margin of Safety”。这不， 我和朋友要开的这间投资管理公司，也是基于Warren Buffett和其它投资大师的投资理念，什么都要独创，哪里那么多创新？ 真理只有一个，对不对？

 

唉，我把时间都用掉了，今天可能不能写我是怎样去看房子的了。 先说对不起了，以后一定补上。