房贷付款先后问题

有投资房的XDJM们，你们是先付自住房的房贷，还是投资房的的房贷？

我一直先付投资房的的房贷，因为投资房的利息高。最近考虑女儿上大学花费，发现家庭经济条件不考虑自住房的equity。这样就应先付自住房的房贷，可申请有关资助。

你们是怎样认为的？另外，年收入在多少以上，申请资助没戏？(need based)

谢谢大家！
7/9/07 

• myself -江城游子- ♂   (197 bytes) (141 reads) 7/9/07 investment properties: fixed and interest only residential property: pay off 60% and still 40% as a fixed rate. However, that 60% pay off has been refinanced for another investment property.

• 谢谢江城游子! -Mom3- ♀   (0 bytes) (0 reads) 7/9/07

• Hope these two article is helpful for you. -A-mao- ♂   (5874 bytes) (132 reads) 7/9/07  since most of your guys are not interested in topics like this and other personal finance issue, I am not going to post it as a original posts. It's understandable that everybody, inclued myself, want to be rich overnight. However, I realized that the risk is too high for me to do that.:)) 家庭负担孩子大学费用部分的（EFC）计算 2006-08-03 14:47:06 （由于具体的算法太过复杂，本文将聚焦于计算的逻辑及父母可以采取的对策。） 孩子上大学后，可能获得的资助分为两种：１。merit-based;2.need-based。前者是给极少数极为优秀的学生。而大多数则会依赖后者。need-based资助为大学费用（tution,fees,room, board,bookssupplies,insuarnace...)减去EFC (expected familycontribution)。所以了解EFC的估算方法，将会帮助父母提前计划孩子的大学费用来源，并提前进行资金安排。 EFC的来源包括两不分： １。父母的contribution;２.孩子的contribution。 １。父母的contribution: 要计算父母的contribution,要先计算Adjusted Available Income(AAI).而AAI有两个来源：A。父母当年的收入；B。父母的净资产。 A.从父母当年收入里来的AI (available income)=父母当年的收入 (＃１）减去Allownce (#2). #1:主要包括AGI (Adjusted Gross Income, 1040-line 36),当年放入退休账户的钱和额外的IRS credit(1040-line65 and 67) #2:主要包括当年的联邦税（1040-line 62)，州税，社会保险税，employment expense和income protection Allowance。 （income protection Allowance由家庭人数和在读大学生人数决定：４人家庭，一大学生，为２万１千左右；４人家庭，２大学生， 为１万９千左右；５人家庭，一大学生， 为２万５千左右；５人家庭，２大学生，为２万３千左右；６人家庭，一大学生， 为２万９千左右；６人家庭，２大学生， 为２万７千左右。。。 employment expense 最多为３０００，父母双方工作，少的一方工资乘以３５％，３０００为限；如一方不工作，则为０） B.从父母净资产里来的AI=[父母净资产（＃３）减去Asset Protection Allowance(#4)],再乘以１２％。 ＃３： 包括现金，saving account,checking account,CD,stock, bond, adjusted net worth of business。 ( adjusted net worth of business 为business net worth乘以一个系数，1-10万的部分，系数为４０％；１０万－２９万５千部分，系数为５０％；２９万５－４９万５部分，系数为６０％，４９万５及以上部分，１００％） 注１：私立学校把父母在房子上的净值也加进去，而公立学校不计算。MIT（是我目前唯一知道）把父母whole life insurance 里的cash value也算作净资产。 注２：退休账户里的钱不作为净资产。 ＃４：Asset protection allowance 由父母中年龄大的一方的年龄决定，４０－５５岁，为３万３到４万９。单身父母大约为该数字的４０％。 有了Adjusted Available Income(AAI)，就可以计算父母的contribution了：(AAI=A+B)。 AAI: 1-12,400:22%of AAI; AAI: 12,400-15,600: 2728+25%of AAI over 12,400; AAI: 15,600-18,700: 3528+29%of AAI over 15,600; AAI: 18,700-21,900: 4427+34%of AAI over 18,700; AAI: 21,900-25,000: 5515+40%of AAI over 21,900; AAI: above 25,000 : 6755+47%of AAI over 25,000. 注３：以前有不少文章提到父母名下的净资产算５。６５％，大概是这样来的：１２％乘以４７％。 ２。从孩子当年收入和资产里来的contribution: A.从孩子当年收入里来的 contribution =AI乘以５０％ AI (available income)=孩子当年的收入 (＃５）减去Allownce (#６). #５:主要包括AGI (Adjusted Gross Income），当年放入退休账户的钱和额外的IRS credit。 #６:主要包括当年的联邦税（1040-line 62)，州税，社会保险税，和income protection Allowance （２４４０元）。 B.从孩子净资产里来的contribution=孩子名下的净资产乘以３５％。 孩子的净资产包括现金，saving account,checking account,CD,stock, bond, net worth of business。 注４：请注意父母的contribution和孩子的contribution算法及系数是不一样的！！ 注５：如果父母当年file tax return时，使用1040EZ 或1040A,并且AGI (1040A, line21)少于５万，公立和私立学校都不计算从父母净资产里来的contribution。由于私立学校计算房子的净值，对很多父母来说，资产会达到５０万。加上７－８万的年收入（very common in themidwest)，基本上就没有可能拿到资助。所以,对家庭收入在６－１０万，又有相当资产的父母，这里有操作的空间。建议通过退休账户（401K,403B,457plan,tradional IRA,simpleIRA....)减少AGI到５万以下。那４年怎么活呀？所以要有３－５年的计划时间－－减少mortgage bill，持有大量现金。。。 注６：孩子名下的资产是以３５％系数计算的。所以，父母应尽量不把钱放入孩子名下。 （二００五年十月十六日） 我给孩子上大学的费用的准备战略 2006-12-17 19:32:49 看来，还是有很多家长没有理解大学的EFC计算的逻辑。大家可以参考 这个website: http://www.act.org/fane/depend.html 和我用中文写的EFC计算方式。 我的家庭年收入决定了我的女儿（２００８进大学）如果去私立学校，可以拿到一部分need-based资助。所以，为了利用这个资助系统，同时不必改变我们在孩子上大学期间的生活水准（我还有一个小的儿子呢。），我的策略很简单： １。调整现在的生活标准到女儿在大学期间我能承受的水平。这样，我就不会有突然调整的“阵痛”了。 ２。将节余的钱尽量放进退休账户。在女儿上大学时，我就不必再往我的退休账户里放钱。到女儿上大学的时候，我只需放入我能全部拿到公司的match-up的数量到我的退休账户。这样，节余的钱就转到女儿的学费上；同时，退休账户上的钱又不作为父母的资产计算,一举两得。 3.既然我可能需要need-based 资助，我尽量不在孩子名下存钱。孩子名下的钱在计算EFC公式里的比重是３５％。父母名下是大约６％。 ４。既然房子也算父母名下的资产，没有必有把房子贷款急着还完。（记住公立大学是不计算父母的primary residency的价值地。所以，如果指望上公立大学也能拿到资助，买个大房子也是一个办法。不过，由于公立大学费用低，大多数父母的收入部分计算出来的EFC就已经足够了。所以，得仔细算是不是有这个指望。） （１２／１８／２００６） "我一直先付投资房的的房贷，因为投资房的利息高。最近考虑女儿上大学花费，发现家庭经济条件不考虑自住房的equity。这样就应先付自住房的房贷，可申请有关资助。" Your logic is wrong--if they don;t count youe equity on your primary residency, then, you should pay off it since it's value is not counted in your EFC. If you paid your investment house, it's equity is counted as your asset.

• "Hope these two article are helpful for you.":(. -A-mao- ♂   (0 bytes) (8 reads) 7/9/07

• 好文！一个小问题： -翦- ♂   (61 bytes) (42 reads) 7/9/07 从父母收入里来的AI只考虑那一年Income吗？前几年都不考虑？

• to my knowledge, college will ask the tax return -A-mao- ♂   (431 bytes) (28 reads) 7/9/07 one year before admission. Since the college admissionprocess is at the end of the year ( see, kid gets into college in 2008 summer, their application willbe filed at the end of 2007. ), it's the 2006 tax return. I suppose you will have to fill the form of your 2007 income. Every year, you suppose to update your form. If there is no big change, there is no aid change. If there is a big change, the aid will change, too.

• 所以要在孩子上大学两年前退休？:-) -翦- ♂   (21 bytes) (23 reads) 7/9/07 呵呵，开玩笑啦。多谢!

• 谢谢阿毛的详细解释，一定慢慢研究看懂。 -Mom3- ♀   (76 bytes) (5 reads) 7/9/07 可能有点晚了，付完的投资房也没办法了。