http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1148853.html
以前写过两篇挑选房客问题，没有考虑对象，有点杂乱无序，胡言乱侃，重新整理一下，供未入门和刚刚入门的初级阶段参考。合抱之木，始于微末，最初没有选好房客，后患无穷。
首先，不要踩法律法规的底线，什么是底线?
HUD investigates complaints of housing discrimination based on race,color,religion,national origin,sex,disability,or familial status.
微弱地主们以及还在门外观望的别被吓着，不适合你们，特别是你分租房子，设想你是一个妙龄女郎，你当然有权利拒绝什么阿三，老黑，同性恋等人和你在一个屋檐下过日子。就算是中小地主不想租给有犯罪记录的，怎地?我还没见过有人来看房，趾高气扬拍着胸脯自诩自己蹲过大狱，然后威胁说你要敢不租给我，有你好看的。来着无不低声下气，唯唯诺诺，恳求一处落脚之地。你就是贩私走毒，卖淫嫖娼，干我屁事，自有警察罩着。如果信用良好，收入足够，没什么可担心的。当然，我也不喜欢租给有犯罪记录的人，拒绝的办法多了，但你不能明目张胆的无视法律法规，故意叫板。坛子上时不时总有人弄点似是而非，莫名其妙的东西来吓唬人，以其昏昏，使人昭昭。
出租房子的第一步是广而告知，网络可以充分利用，另外不能忽略最原始的办法，在窗前门口放广告牌。和大型公寓相比，它们占据了地利优势，个人出租房屋一般都在居民区里，没有很多路过车辆行人。你可以去home depot买几个小广告牌，几块钱一个，插到大街上去。有的人手欠会拔掉，你就再插一个。主流报纸可以登广告，但价钱不是一般的贵！对于低端住房，愿意租给老墨家庭的，可以试试本地西班牙语报纸，有的是超市，商场乱扔的免费报纸。橙县这里有一份周报rumores，登一次十五块钱，广告效力强大！！不是一般的强大！！
接下来是带人看房及筛选申请者，申请人必须提供：
1，填好的申请表，见附图。其中必须要填的，
name
date of birth
social security number
current address
current employment
monthly income
2，copy of ID
你不能从大街上拣个人来住，任何人除非来自火星，都要有ID。护照，驾照是不同的ID，有照片的才行。
3，copy of social security number
只要是打工挣工资都有社安号，除非是领现金，你没有能力辨别社安号的真伪，你只关心申请人是用这个号码报税，即使他是花钱买来的。有社安号才可以查信用，南加州这里的职业地主都会加入AOA ，apartment owners association，有年费，每查一个人的费用是$10，credit，eviction，criminal record 一锅烩，无所遁形。除了信用分数还给出ABCDF评级，一般来说：
A，700以上，优秀
B，600以上，良民
C，550以上，良莠不齐
E是叫花子
F是烂人
信用分600以上可以接受，低于600酌情多收押金，分数低先查明原因，前几年很多穷人没有医疗保险，美国的医疗机构和抢钱没多大区别，进个急诊室几千块钱的账单便尾随而来，这种原因欠钱而拉低信用分数不用计较，连水电费都拖欠的就是烂人。AOA是职业地主组织，所以在信用查询方面也非常权威，极具参考价值。比如有的人分数是六百多，评分是E，因为只有一两个信用，是好的信用。这种状况不用多虑，很可能刚刚才建立信用，所以这种人仍然是好信用。地主们最不能容忍的是eviction，有被驱赶经历的申请人，看都不用看，电话里得知直接拒绝于千里之外，贱人永远是贱人，就算是来个经济危机也贵不了。有过破产经历，但信用还不错的不必畏敌如虎，说不定您租了个未来总统。大嘴破产过几次，现在离大位只是一步之遥，您高瞻远瞩，从现在起攀龙附凤，到时哪个房客走了狗屎运，你也跟着弄个师长旅长的干干。信用分数高固然好，但什么都是高大上的人免不了小母牛坐火车，牛逼哄哄，自以为是，要求什么都完美，颐指气使，十分挑剔。什么地毯换成瓷砖，要新的炉子，要求房间油漆成不同颜色等等。当有人提出这些要求超过三个，您可以在心里默默地祈祷他，哪凉快哪待会去。
4，pay stub
工资卡一眼便知收入状况如何，三倍收入是个基本条件，适合于参照一个家庭。一个人住一居室可以稍低，两倍半即可；五六口人住两三居，三倍就略欠点。在餐馆打工的，日常食品会省下不少钱，而且有现金的额外收入，不必要求过严。收入不够固然不行，日子过得捉襟见肘，寅吃卯粮，催租的事情便免不了。尽量避免租给真正的杨白劳，到时催租的情形会从一年一次变成每月发生。也别以为年薪十万八万的来租你一个一千块钱一个月的小房是天降财神，这种人不会住很久，收入和房租比例超过五，六倍的，用不了多久就会去买房，租你的房往往是权宜之计，人生旅途中在您这里短暂逗留，赶脚歇息罢了。
5，bank statement and tax return
连续三个月的银行账单，防止移花接木，以及上一年度的报税记录。有的自由职业者，留学生，没有pay stub就只能要求提供这些来证明收入。
其他诸如推荐信，奖状之类东西都不靠谱。
租房市场是买卖关系，是供求关系，市场好自然是老神在在，从容不迫，姜太公钓鱼愿者上钩。市场不好您也会心急如焚，如饥似渴，像个剩女一样迫不及待想把自己的房子嫁出去。不管怎样，房地产投资是自己掌握命运，市场好可以高姿态，挑肥拣瘦；市场不好就不得不低声下气，阿猫阿狗也要考虑。
房地产业者盼望的是经济增长，人口增加，其结果必然是推动房价房租的上涨，江河不逆小流。社会底层的劳苦大众鼠目寸光，只盼望工资能上涨。但是，工资的上涨会被通货膨胀冲掉，更赶不上房价房租的上涨，法律已经规定几年后加州的最低工资会涨到十七块钱一小时，非常美好的前景；
工资真的要涨了
能给孩子奖赏了
见到老婆敢嚷了
敢尝海鲜鹅掌了
闲时能逛商场了
遇见美女心痒了
结果房租又涨了
一切他妈白想了
全美国租房子住的人将近百分之四十，还有很多没有身份的人没有统计。越是大都会地区，房价高，买不起，租房子的人越多，房地产长期投资的前景越明朗，当然风险也越大，特别是炒房。多年前看过的资料，旧金山地区是加州第一买不起房子的地区，橙县orange county排在第二位。老大的地位不可动摇，老二是不是坐得住没有考证过，很有可能被金山伯南面硅谷的何塞兄弟超过。不管是老几，感觉租房市场越来越紧张，几乎没有空置率。
私人房地产小业主在房地产租房市场上只不过是个配角，作为配角，我们要尽量发挥自己的优势。有些方面大型公寓不具备，比如没有洗衣机烘干机，没有车房，不许养宠物，对信用分数和收入斩钉截铁没有商量余地，一般的公寓也不会有前后院，尺寸和房间数量也不会太大太多等等。
1，appliance
除了炉台必须提供外，其他可以选择。大型公寓有的会给房客选择，比如你可以自备，也可以租用他们提供的。老旧的公寓一般只有公共洗衣房，新型公寓先是建筑费用摆在那里，房租贵出很多，房子里也有洗衣机烘干机供选择，租用一套洗衣机烘干机每个月四十到五十块钱，日积月累又敲诈一笔。私人业主可以如法炮制，有样学样，而且更加灵活掌握。首先在广告上注明有washer and dryer hook-up，很多人会有兴趣，上面提到过，旧的大型公寓只有公共洗衣房，反向思维一下，你愿不愿意去公共场合洗衣服。你也可以给房客提供机器，大都会地区有卖二手货的店铺，基本上是像我们这样吃苦耐劳的新移民在经营，免费送货上门，安装，取走旧的，有保修。一套洗衣机烘干机不到五百就可以，买一套新的便宜点的也要一千五百，另要加税，保修费，安装费等罗里吧嗦。我始终坚持不要拿茉莉花喂牲口一说，从投资房子到里面的设备都是一个道理。如果你提供洗衣机烘干机设备，每个月多收三十块钱，房客会美的屁颠屁颠的。根据多年的数据，即使是二手货，不论是洗衣机烘干机还是冰箱炉台，平均都有十年寿命，对房东房客是双赢局面。当然，房客愿意自备洗衣机烘干机冰箱最好，这样的房客住的久，自己的东西自己会爱惜。
2，garage
和老旧公寓相比较又是一大优势，我租一个仓库五十平方尺，每月一百多块，双车库是四百尺，最少是两百块钱的价值。我有一个一房一浴双车库，您没有听错，是双车库，很少有这样的布局，两房三房的有可能。几年前空出后，一个老黑兄弟从广告上看到，先是不可置信，电话里确定是可停两辆的车库后，一分钟也不能等，立马来看房，他一个人只需一个房，但有两辆车，宝马和奔驰，老子都没有。他的急切程度恨不得给跪了，哪怕break lease，放弃押金也要我的。他的家庭问题不想多说，大致是被前几任坑过，以后下决心一个人过，唯一的爱好是车子。这个说辞我相信，他不过是UPS送货的，钱不少挣，每月有五千，信用不太好，买房不够格。跑得了和尚跑不了庙，人可以尽管跑，两辆好车没有容身之处，老老实实在我这里待着。
3，pets
有些人投资的是所谓的白玉房，就跟自己的宝贝儿子一样，生怕磕着碰着，可以理解。大型公寓也不允许养宠物，否则家家都养就成动物园了，况且纠纷也多。您如果投资的是所谓的白菜房，尽管让其最大功能发挥使用价值。别人不能的事你可以就多了很大机会，当然几十磅的大狗最好别要，咬伤人的责任问题可担当不起。一般的小宠物没有关系，多收钱就是了。我不赞成收pets deposit，房客搬走时只是轻微损坏会因为扣不扣押金扯皮。而每个月多收几十块到一百块钱来的实惠，签约时不必注明因为有宠物而收了宠物费，只是在租约上注明有宠物。当房客搬走时，小的损坏就算了，明显损坏照样从押金里扣。设想，每月多收五十块钱，房客住了五年，一房的康斗，不要说换地毯，换瓷砖地都足够了。
4，credit score
不少大型公寓对于信用评分采取一刀切，不到一定分数免谈，这些人会转向私人业主以求栖身之地。信用分数的高低首先供你参考要不要接受申请人，其次根据分数来决定收多少押金。押金最多可以收到房租的两倍，带家具电器的可以收三倍。
A~700分以上，收取房租的二分之一以上。
B~600分以上，收取相当于房租的数目。
C~550分以上，收取房租的一倍半以上。
D~550分以下，介乎于要还是不要之间，如果要就收满两倍的押金。
F~?，烂人要还是不要见机而行，市场好就不租，长时间空房租不出去就赌一把。
5，single family home
不存在大型公寓的竞争，很多国人喜欢的投资方式，更有相当一部分人原来是自住，因为种种原因，比如换大房子，工作调动等，房子留了下来，被成为地主。一般的公寓有三卧室一千五百尺已经不太容易找，住几个人也有规定。你手里有一个独立住宅，你可以接受六，七个人以上的大家庭。也有的人可能有三，四辆车，有钢琴，喜欢花草树木，瓜果梨桃，这些优势大型公寓完全不具备。独立住宅从便宜的，根据地区不同价钱有很大差别，一直到豪宅，越是便宜的回报率越高。四十万的房租两千五，六十万的房也不过租三千，你有一百二十万可以买两个房收六千的房租，也可以买三个房收七千五的房租，当然还有地税及其他成本没算，小学生算数题，用贷款的话又是个算法，回报率不在这里细说。一般来说，我们单打独斗的私人业主，房租平均低于附近的大型公寓。但是大型公寓不具备独立住宅的一些优势，特别是低价位的独立住宅会格杀高价位的公寓房。
挑选房客先要遵循基本原则，查信用，查背景，查收入。但是，法有定论，兵无常形，龙生九子，九子不成龙，武大郎摸裤裆，什么人玩什么鸟。即使各项条件都合格，也还有个人喜好问题，我看着没问题的，到您那里横挑鼻子竖挑眼竖挑眼，变成一无是处。所以，最好是按规矩办事。做事情要给自己留有余地，正所谓傲不可长，欲不可纵，乐不可极，志不可满。
在带人看房子的简单事情上，教一个蝥招。比如某一天你安排了几波人马来看房，首先要避免在同一时间全部到齐，乱哄哄你方唱罢我登场，眼花缭乱，应接不暇。这么一大堆人来看房，就好像女人对待男人的态度，朝思暮想；而你的所作所为则好像是男人对待女人的态度，朝秦暮楚。来看房子的会觉得你首鼠两端，没有诚意。每一个人十五到三十分钟时间错开，最佳效果是前脚走后脚到，对两拨人都是压力。申请表可以收几分，申请费，注意，是申请费，不是查信用费，申请费里包括了查信用费用。你最好只收一份申请费，也就是说你看着顺眼的你就先查。虽然说有个先来后到的问题，你只要没收钱就没有关系，只需简单一句，已经有人申请，回去等通知，轮到你了再来交申请费。不要过度解释，言多语失。对于你满意的申请人则要给点压力，但话要说的轻描淡写，若即若离，可以煞有介事的拿张纸在他们面前晃晃，看见没有?已经有两个人看过房，还有三个马上就到。编瞎话不用教吧？洞房花烛夜怎么一个个都如鱼得水，无师自通呢？这样的蝥招在公坛上不应该多说。
房地产这一行，实践出真知，读万卷书不如行万里路，行万里路不如识人无数，识人无数不如名师指路，名师指路不如自己去悟，自己瞎悟不如迈开第一步。纸上得来终觉浅，觉知此事要躬行。您十指不沾阳春水，要学会洗手为君做汤羹。别以为您有过几次打胎的经历，就有了杀人的本事！
投资的方式有很多种，投资房地产之所以对很多人有更大的吸引力，是因为房子本身有使用价值，股票有吗？古董有吗？黄金有部分，比如首饰，但首饰买回来戴戴，卖出去能保值就不错了。而有使用价值的东西又都不保值，汽车能保值吗？家具能保值吗？家用电器能保值吗？不要拿个案说事，一万辆车子里也不会有一辆成为古董车，一万栋房子最多会有几栋永远不涨价或者成为垃圾。没有什么投资能够保证绝对赚钱，包括房地产。更没有什么东西会越用越值钱，房地产也不能绝对保证。但是，各位看官，除了房地产以外，您还能不能找出第二样东西具有投资价值，同时用起来会越用越值钱的?dont be too smart！这是我前老板的教诲，我的话粗鄙点，用屁股去想问题！
黄金成可贵
股票价更高
若为房子哭
古董也可抛
别的东西都可以没有，但您不能住大街上。温饱温饱，无温难饱，有温有饱。上至帝王将相，钟鸣鼎食；下到贩夫走卒，粗茶淡饭，都要栖身于一个可以避风寒的躯壳里面。
以前写过，房地产具有投资和理财两个功能，投资就是按照自然规律，土地不可再生，人口却会增加，加上通货膨胀，房价的增长是必然，房地产投资不能急功近利，可能会是一个漫长的过程。房地产另外一个功能是理财，就是现在讨论的出租房子，鼻子上长疮，眼前的事情。
投资房地产能不能赚钱是未来，个人没有办法控制。房子出租则是掌握在自己手里，可以像经营一门生意一样，根据自己的能力和本事尽力而为。很多人有一份不错的工作，身上带个师字，如果收入在一米半米的大概也不愁退休后的生活，但大多数收入十几万的中产阶级，手停口停，还是会为退休后的生活焦虑。这部分人在房地产投资上的特点是，有钱就买一个，财大气粗的用现金砸，工于心计的用贷款，害怕太差的白菜房，也不要太贵的白玉房，属于又想吃大饼又怕费牙的一类。可以理解，因为本质工作不能耽误，投资图的是省心，在房客的挑选上，希望能租给个简单家庭，收入稳定，不惹事生非，按时交租。如果你的房子是在不错的学区，这种房客不难找，但好学区的房子一定贵，回报率难看。但凡买在好学区的，心态都不错，不太在乎暂时的回报率，房子抗跌性强，风险小。当房客是为了学区而找到你的房子，房子本身的尺寸，状况就无关紧要，房客不会太挑剔，我一般不主张签长约，自缚手脚，这个问题另说。
毋容置疑，谁都想找个好房客，按时交租，安分守己，把你的出租房当做自己的房子来对待。但是，世界上就没有十全十美的事情，水至清则无鱼，人至察则无房客。当申请人信用良好，工作稳定，收入足够，您还想怎样呢？节假日季节，租房市场的淡季已经来临，这个时候千万不能还以为自己是二八佳人巧佯装，遍地白马走新郎。弄不好剩女不知何处去，独自寂寞守空房。在原则问题不让步之下，该降价就降价，该降低标准就降低标准，别拖成个剩女。两千块钱的房租降两百很容易租出去，空置一个月，就几乎相当降价一年，时间就是金钱。您原本不打算接受宠物，可能新换了地毯，舍不得。但事情往好处想想，在那些冬季冰天雪地的各州，没有人愿意冬天搬家，一错过时机有可能损失几个月的房租，好几千块钱再换新的地毯地板也够了。
我以前把租房市场所面临的客源分成四部分白，黑，黄，墨，不涉及种族歧视问题，只谈事实。橙县三百多万人口里，黑人不到百分之二，在任何一个犄角旮旯也找不出哪怕是几户在一起的群体，我目前有两户，都是单身，住了有五年，没有任何问题，有没有问题不会因为肤色族裔。信用评分和工作收入可以基本判断出会不会出问题。亚裔能够的上群体的有三个城市，华裔在irvine，韩裔在garden grove，越裔在westminister。墨裔的群体城市有两三个而已，其中santa ana达到百分之五十，而洛杉矶有几个城市的墨裔超过百分之九十。所以，橙县仍然是以白人为绝大多数，其中有几个城市超过百分之九十。在租房市场上，最难打交道的是信用差，工作不稳定，收入低的白人，连我的黑人房客都嗤之以鼻称其为???trash，罄竹难书，一言难尽，不说也罢。
要说哪一部分人最买不起房，那就是讲西班牙语的墨裔，别戴着木头眼镜看所有的老墨都是非法移民。第一代的移民随安而遇，知足常乐，吃苦耐劳，安分守己，不惹事生非。这些人对房子的要求非常低，什么学区，什么装修，什么朝向，什么地段，通通是奢望，有个地方住就行。但墨裔家庭普遍人口众多，破坏力大，所以房子的设备越简单越好。还有很多人没有身份，社安号和个人证件是买来的。我们不必刨根问底去追查证件的真伪，也没有这个能力，更没有人赋予你这个权利力，那是移民局的事，连警察都不管，狗拿耗子多管闲事。
真对老墨的特点，要明白他们最需要什么，不在乎什么。对人多，收入低的家庭，可有可无的设备就不提供，洗碗机没有，他们也不用。浴缸玻璃门打掉换成帘子，防患于未然。地毯全采用commecial bebe carpet经久耐用。如果眼光放远点，化工木质地板可以有最少二十年的寿命，瓷砖地会与房屋共存亡，笑看屋主黄泉路近。另一方面，对多一两个人，略微多收点房租，不严重的损坏也就睁一眼闭一眼，搬走时候看情况再说，反正羊毛出在羊身上。你要把他们当做衣食父母，他们也会把你当做救世主，要尽量创造双赢的局面。
相对其他族裔，墨裔的收入是明显低工资的一群，信用评分也很少有完美的，有的甚至没有信用。基本原则是，没有信用要大大好过坏的信用，只要有一份固定工作就基本上符合申请条件。他们的消费观念还没有先用未来钱，每月的房租会预留出来，有时会欠缺部分，毕竟收入有限，没有存款，遇到点什么事情要拆东墙补西墙。不是经常拖欠不跟他们计较，分两次交租或下月补上，有时强迫收点罚款，不能养成惯性。
我们华人一方面抱怨自己被种族歧视，另一方面又看不起其他少数民族。其实我是挺操蛋的一个人，胸无大志，鼠目寸光，不关心国家大事，只顾及自己的一亩三分地。什么红州，蓝州，就知道加州，加州是美墨战争后墨西哥割让出来的，现在的加州像是个各族裔的大熔炉，没感觉有什么不好。一说政治上的事必然有不同意见，时坛上整天斗的跟乌眼鸡似的，所以不想争论，会伤了和气。我还是想说一点，既然我们认同这个国家，就当认同五月花是我们的先辈，我们的先辈投奔怒海征服了这块土地，后来者前赴后继，蜂拥而至追寻同样的梦想。
有些人一提到加州就联想到非法移民满街跑，白沙在涅，与之俱黑，安于故俗，溺于旧闻，一叶障目不识泰山，两耳塞豆不闻雷霆。从圣地亚哥一路北上到圣塔芭芭，newport beach，long beach，marina del ray，随便说几个地名，私人游艇都是一望无际。北加的monterey，sausalito等富庶地方就更别提了。全美国最安全的一百个城市，加州占了十几个。综合气候，工作，经济，方便，舒适等各方面因素，加州独占花魁，人口的增长是支撑房地产的先决条件，所谓的少数非法移民根本就没有能力染指房地产的皮毛，江海不逆小流，人口普查也没有把非法移民统计在内。从1990年的三千万到今天的将近四千万只用了二十几年时间，良禽择木而栖，青山遮不住，毕竟东流去，下一个一千万人口增加不会是遥远的将来， 逝者如斯夫，不舍昼夜！土地不可以再生，沿海地区基本上已经开发殆尽，内陆地区也不能无限制开发，冰炭不言，冷热自明，加州房地产的前景是和尚脑袋上的虱子，明摆着的。
