前几天头脑发热，弄了个太显眼的题目，叫什么系列讲座。既然是系列也不能弄一个就销声匿迹了，否则就是骗人不讲信用吗。再弄一个，也算对得起那几千位被俺蒙进来的。下面谈谈我做房地产的一些指导思想，这个因人而异，仅供参考。有经验的地主们飘过吧。
第一： 要有非主流意识
股神巴非特的名言是，别人担忧的时候我贪婪，别人贪婪的时候我担忧。试想，如果你在０９年买股票的话，就是弄个平均数，现在也赚老了。房地产大亨李嘉成也有他发家的诀窍。这个本坛大师如山详细介绍过，记不清原话，大体意思时，大家不买的时候我偏买，大家撤的时候我偏进。 虽然两位大师投资领域不同，但理念却异曲同工。
有的人能够做大，就是因为他们和常人的思维不一样。做房地产不能随大流。０６年我随大流，买了一栋还不咋样的房子就４５万，到了０９年不值２５万，现在回升到３４万左右。如果今天卖掉的话还欠银行两万，更不用说打水漂的那十多万的首付了。
我再次买进是在０９年初。那时候后很多人担心房价还会大跌，持观望态度。我人为即便不是低谷又何仿？ 我坚信房价还要长回来，无非少赚多赚点儿罢了，何况还有可观的正现金流作为补赏呢！ 现在我可以说，那些房子买对了。如今帐面上的增值早已是０６年帐面损失的N倍了。
现在房市已经股市化，要想赚钱，不但要买的时机对，更重要的是卖的时机也要对。我不打算把现有的房子持有到退休。过几年觉得房价有点离谱的时候就果断把它们卖掉， 起码是卖掉那些较贵的房子，然后等待另一个周期的到来。
第二： 现金流第一
投资房地产究竟把增值还是现金流放在首位？这是一个很有争议的议题。 但我发现，这里的大地主们没有一位不把现金流放在首位的，因为它是降低投资风险和永续发展的唯一保证。我人为在某种成度上，现金流可以控制，而增值是未来的事，很难预测。从宏观上来说，房子要增值，挡也挡不住，何必现在操心呢？ 但具体到某一时间， 有些房子今后的增值潜力可能比另外一些高一点，究竟买哪个，这就要靠自己经验和判断力了。
我在０９年时写过一个有关如何增加现金流的帖子，附在下面，仅供参考。
第三：做地主不要清高
做地主不要清高，如果你认为当地主是掏大粪，和穷人打交道有失身份，那就干脆别当地主了。我在我的兵面前是教授研究员，在房客面前我就是一房栋；在实验室里我可以做分子生物学，在出租房里，我高高兴兴地修厕所。
要摆正地主和房客的关系。房客是我的客户，我要为他们服务，因为他们是我现金流的来源。如果地主把自己看得比房客高人一等，把这种想法渗透于经营之中，绝对要出问题的。我总是对我的房客讲 ＂I will do my best to meet your needs＂ 当然对一些本质恶劣的房客绝不能心慈手乱，要依法行事。我的第一个房客，也是至今唯一的一个，被我evict掉。此人是惯犯，刚被别人驱逐后就跑到我家了。 租金拖欠要当月解决，不要拖到下个月。１５号之后还不付房租，一定要给３ day notice。
第四： 要有耐心
做地主需要有相当的耐心才行。耐心体现在很多方面。比如贷款，完成一次贷款要打上百次电话，写很多封 Letter of explanation （LOE）。不管多么恼火，贷到款把房子拿下是最终目标。在经营方面，不要被一时的挫折击败。本坛常有一些人为了一些不愉快的小事就捶头顿足， 这样是当不了地主的。我前面提到的那个eviction，损失６０００多刀，房子被糟蹋的不成样子，要怪只能怪自己刚当房东没有经验。那时我对家人说，这只是我房地产事业的开始，而不是结束！
下面是几年前的旧贴，看过的就到此打住吧。
增加现金流的几点体会，和大家分享一下
2009-10-13 by QinHwang
最近买了两栋的bank owned房子，属于low end一类，适合投资。现在一栋已经修好并出租出去，另一栋正在remodel. 受本坛大师们的指教，有一点牢记心中，那就是没有正现金流的房子绝对不能买。只寄希望于增值，不考虑眼下收支状况，太危险。如果有正现金流，也就是说租金高于所有开销的总和，即使房价下跌，心里也不会发慌。在南加州很多地方不要说有正现金流，能做到收支平衡已经很不错了。最近买的两栋房子都能有可观的效益，每个盈利在 $500/month以上，只所以能做到这一点，有以下几个原因：
1）高于15万的房子不能买, 要低于平均房价的30%以上。大家知道房租和房价不成正比。15万的房子能租到$1500/月，30万的房子能租到$2000/月已经很不错了。
2）好区的不买，坏区的也不买，只买次好区的房子。好区的房子容易出租，房客质量好，但价格太贵，很难做到收支平衡。坏区的便宜，但犯罪率高，学区差，好人不会去那里住。坏区的房子有时听起来房租房价比不错，有较大利润，但危险系数也高，就象次贷一样。次好区的房子各种指标介于好区坏区之间，比较稳妥，尤其象我这样的业余landlord. 对有经验的大师们来说可能不一定适合。
3）房屋翻新后能带来较大增值。一些房子买来后不需要太多整修，只换换地毯粉刷一下就可以出租了，但这种条件较好的房子价格也高，难以做到有正现金流，尤其在加州。我之所以能在房价昂贵的南加州做到房租房价比例远大于100，买便宜的破房整修后出租是关键。整修房子难度大花钱多的是 bathroom，但这也正是使房屋增值的一个突破口. 我买的两个房子都需要安装新的bath tub. 自己动手翻新一个bathroom，大约成本费1000左右（two-piece bath tub $425, 其它附件包括Drywall, pipe, tile在内 600刀够了）。请人做一个浴室可能 4000-5000 左右。自己做必须会铜管焊接和 ABS（黑塑料管）连接技术。这两项技术都不很难，但需要练习，干几次就行了。银行持有的房子一般都需要换地毯。本人觉得换laminate 人造地板一劳永逸，适合出租房。这种地板便宜防水结实，不需要黏接或钉子，很容易安装。如果要换地毯，买深色的 50 cents/sf的就行了。省事省钱起见，保留原来的泡沫衬底，在上面铺上地毯就行了。
4）买面积小但房间浴室多的房子。出租价格主要取决于房间数目而不是房子面积。一个房子不管有多大，只有两个房间一个浴室，它绝对租不到一个三室两浴房子的价钱。尤其在目前经济不景气的情况下，一家三代同租一房的情况很多，房间数目就显的格外重要。记得如山大师说过，买房时要注意将来能否改建出一个房间或一个浴室出来。加一堵不承载的隔离墙（partioning wall)很便宜也很容易，无非需要几块Dry wall, 2x4，4x4 studs 还有一些 Glass wool.如果懂electrical wiring的话，在隔离墙上留几个插销座最好。另外必须加一个Closet（一定要有Dry wall 覆盖，防火需要）. 没有Closet是不能算一个房间的。改房间比较容易的地方是Family room，我改过两栋房子。多数租房者对有没有Family room不很在乎。其实现在很多新盖的房子为了更有效利用面积，也没有单独的Family room。有的Family room有浴室，改好后不亚于一个Master bedroom.如果不用来作卧室，还可以作Family room，只是多了一个门而已。这种改建必要时还可以拆除，恢复房子原貌。房屋翻修要尽量符合 code. 从HomeDepot买几本书是必须的。该用4x4 就不能用2x4。木质结构要有 Dry wall覆盖。严格的说只要变动管道和线路，就需要Permit. 但我不建议同City Buildig Safety division打交道，有时会引火烧身，造成很多意想不到的麻烦，除非你想增加建筑面积。实在拿不准，就花点钱在装Dry wall之前请Professional把一下关。
以上只是自己的一些体会，因人因地而异。
SFH 1: 25% down, sale price 151K, bought 2010, rent 1460/month
SFH 2: 25% down, sale price 149K, bought 2011, rent 1550/month (I added a bedroom and a 3/4 bath).
I bought SFH built in 1930s and 1948s. I now mainly consider newer houses after 1980.
I am not in DC
That was 3 years ago. Then 15K house is now 25K.
月现金流取决于你首付额。 15万的房子如能租金1500/月，零首付都能有正现金流。 财神真是照顾你