房地产入门系列讲座 1）是否用该用双重经纪（Dual agent）

 

Realtor 简介：美国房地产交易绝大部分是由专业经纪人完成。经纪人（agent）不能单独从业，他必须依附于Boroker。 Realtor （agent）和broker的关系比较松散，同一般的雇主和雇员的关系不一样。你打交道的人（realtor） 通常不是broker。获得agent执照比较容易，通过三门课即有资格参加州里的考试。本人修过三门课中最主要的一门， Real state  principle， 成绩８５％，一些条条框框，不用也就忘了。要获得broker执照必须有BS学历或者多修很多门课程。

Realtor 和你我一样，都要靠辛勤工作来养家糊口。既然是这样，有私心考虑自己的利益也就不难理解了。 所以，我们要尊重他们就象尊重任何人一样。

如果你直接和linsting agent联系，而不通过买方经纪，那么listing agent 就是dual agent了。 这里需要说明一点，带你看房子的那个人无论他是不是listing agent （broker），只要他们有隶属关系，在同一单位工作，那就是dual agent。

是否用dual agent 因人而异。如果你是大地主，日理万机，恐怕就不行了。如果你是异地购房，或者人生地不熟，那还是找人代劳吧。

如果你达到本老水平，对本地房价和出租市场了如指掌，比多数经纪人还高出一筹，那么你就可以用dual agent了。

用dual agent 非常适合于购买没有真正主人的房子，real state owned （REO）（foreclosure） 或 short sale （短卖）。 这种情况下，listing agent 实际上只代表你自己。他们宁愿低价买给你也不卖给出价高但有买方经纪的人。 为什么？ 道理很简单，他可以得到６％ （有时银行抠门，只给５％）而不是３％ commission。

通常dual agent总是找出各种借口把别人拒掉，比如报价太高，房价估不了那么高，等等。信不信由你，我曾用贷款把同样的cash offer 击败。

如果是 standard sale， 用 dual agent 就没有太大优势了。银行可以不在乎卖给谁，卖多少，但房主就不一样了。

最后应指出一点， 用不用你自己的经纪，最好事先决定。如果别人花了很多时间帮你看房子，最后你把人家甩了，那就应当受到良心谴责了。还有，你经纪带你看过的房子，你以后不能通过别人包括listing agent来买了。