香港经验：须摆脱房地产经济魔爪

房地产利益实际上已经骑劫了整个经济


政府除了有责任稳定房地产市场，还肩负了“居者有其屋”的政治目标。

　　中评社香港7月15日电／全国人大香港基本法委员会委员刘乃强在《中国评论》月刊七月号发表专文《从香港经验看如何对待房地产经济》。作者强调：“发展到了今天，香港以高地价带来低税率、高褔利的制度，已经走到了需要全面总结修正的时刻。房地产经济像毒品一样，无疑是有立竿见影的即时奇效，但后患无穷，而且整治不易。内地各城市要以香港的反面经验为戒，应在还未尾大不掉之前，努力摆脱房地产经济的魔爪。”文章内容如下：

　　香港依靠房地产经济的正反经验

　　根据《基本法》，香港的政府财政预算要“以量入为出为原则，力求收支平衡，避免赤字”，同时又规定要实行“低税政策”。但是香港的财政却十分宽裕，在回归后经历的经济不景中，虽曾出现多次赤字预算，但至今仍坐拥差不多18个月政府开支的巨额储备。社会福利，则颇为健全，包括12年免费教育、高补贴大学教育和职业培训及再培训、几乎免费的公共医疗、接近一半人口居住廉价房和廉租房、近50万人接受综合援助生活、70岁以上老人全部可拿每月近1千元的“生果金”等。这表面看来的财政奇迹，是因为香港的财政收入，经常有40%以上是来自包括拍卖土地使用权等与房地产有关的来源。

　　香港这一高度依靠房地产经济的财政经验，近年来被内地很多城市借镜。在税收要大量上缴中央，但城市之间要攀比，地方领导要拼政绩的环境下，青出于蓝，卖地收入往往超过50%城市财政收入。结果不但像香港一样，楼价飞涨，贫富悬殊加剧，不但使许多市民都有买不起住房的怨愤，而且炒卖之风炽烈，更屡压不下，形成泡沫，破坏经济稳定和正常发展。今天不论香港和内地，都开始形成共识，政府有责任制定房屋政策，以稳定楼价，压抑炒风，同时更要以较正常的人息比例的每月供款和合理的供款期，使大部份有置业意欲的市民能有机会购房自住。

　　这方面，香港多年来丰富的的正反经验和近来的有关讨论，总结一下，不但有助解决香港的有关问题，同时也会对内地的讨论和政策的制订，有所帮助。

　　房地产市场的规律与政府的责任

　　在讨论之初，我想先介绍两条与房地产市场有关的规律。

　　于城市化的过程中，城市基本建设不断完善，加上市民收入不断上升，对住房的要求不断增加，住房有不断升值的趋势。这就是经济学上所说的经济租，许多时业主什么都不用做，三几年间由于房子升值所带来的纸面财富，会远大于一辈子辛劳的所得。房子一天未卖出，这财富还不是实在的，但从此而来给业主的财富效应，和社会上财富再分配效果，却是真实存在的。

　　因此，对老百姓来说，购房除了有自住的实际作用之外，同时更是他们一辈子最大，而且也是最能增值获利的投资。因此，市民一有能力，便想买房子，而脑筋灵活点的，更千方百计买第二套、第三套……慢慢下来，对不少市民来说，买房子的作用，是以投资增值为主，居住反而成了次要。于这阶段，有些更聪明灵活的人，更通过各种融资方法，或屯积居奇，或作短期炒卖图利，房价便越炒越高，房地产成了一个投机市场。

　　王小强准确地指出，在正常的市场中，价格与需求成反比，价格上涨，需求便受压抑，最终达至供求平衡。但是一到投机赌博这阶段，市场却会出现“追涨杀跌”的现象，楼价上升不止，泡沫出现，最终爆破，之后大幅下泻，往往要政府介入才能稳定下来。1这反常的大涨大跌现象在香港和内地都曾经出现。

　　第二条规律是我们采取的小区开发模式，一个房地产项目从规划到入伙，最快也要三至五年。换句话说，供应并不可能即时回应需求和价格的变化。事实上，往往在市面好景时，发展商纷纷起动新项目，到这些新项目竣工时，差不多一起推出市面，供应充沛，价格下调，弄到发展商大都不愿意开发新项目，到前一阶段的供应消化得七七八八时，又会出现短缺，又再一起开发。这样由供求错位时间差造成的怪圈周而复始，永远不会完结，使房地产市场即便在正常情况之下周期性现象仍会十分明显，波动甚大。

　　以上两条规律同时起作用，会令周期性的波幅加大，但总的来说，市场价格仍反覆向上发展，投资房地产保值仍永远都具吸引力。

　　在香港和内地城市，政府都是土地唯一供应者。政府除了有责任稳定房地产市场，引导其正常发展这经济目标之外，还多少肩负了“居者有其屋”，保障市民要有合理的居住环境，和满足其置业兴家的意愿的政治目标。

　　香港自70年代开始有房屋政策，直到回归之后董建华的“8万5”政策，都兼顾这双重目标。在90年代港英政府表面为了满足中方的要求，其实为它的撤退埋下不安的伏线，一方面限制土地供应，同时利用巨额土地收入大搞福利，收买人心，和藉此维持其彻退前的稳定和繁荣，并且炮制一个大泡沫给接手的特区政府去应付；这是善用房屋政策以达到政治和经济目标的经典范例。

　　只有在曾荫权政府上任之后，它一方面死抱董建华政府的托市措施，在事过境迁之后依然不改；另一方面则单独采取大地主的立场，坚持政府不贱卖土地资源，长期采取由发展商提出政府认为值得卖的价格建议，再作公开投标的奇特“勾地”政策，弄到每年土的地供应只及回归前中英限制卖地数量的零头，结果地价上扬，住宅楼宇的供应在过去10年只是董建华“8万5”目标的十分之一！由于供应明显短缺，房价突破上次泡沫的高峰之后，还涨势不止。

　　香港长期的畸形房地产经济，已经形成了高地价－高楼价－高物价－高工资的恶果，香港的经营成本太高，处处窒息着各行各业的发展，也熄灭了香港市民的创业意欲；连市民生活必须品的零售，也只有大型连锁店才能立足，而这些连锁店，不少也是房地产大财团的旗下。这样一来，市民每一种消费，企业每一分钱的支出，好一部分最后都要进大业主的口袋，结果是人人事实上都为财阀打工。客观上财阀等于为政府收税，但却先把大部分放进自己口袋，低税制其实是十分低效率和不公平和扭曲的高税制。这也是为何连续十多年列为世界最自由的经济，表面如此美满，被自由主义者和新自由主义者奉为典范的制度，竟然没有其他国家地区效法的原因。

　　表面看来，楼价上涨，已置业者会得益，作为既得利益者，他们会抗拒任何压抑楼市的措施。而另一方面，主要是青年的未置业者，眼看楼价高于他们本来已经难以企及的高水准还要继续飞涨，极可能终身置业无望，当然怨燥不安。年青人的父母，不少虽然拥有不断增值的高价资产，却因为身居在此而不能卖出套现，并且为其子女的住房烦恼而操心，同样心存怨愤。至于侥幸上了楼的中产阶级，则马上成为房奴，节衣缩食，心情也好不到哪里。事实上，高楼价，只有少数财阀和靠收租的业主得益，其他人都是轮家，个个都怨气冲天，“官商勾结”、“利益输送”之声不绝。而房地产利益是那么庞大，房地产经济必然是贪腐的温床。加上像香港那样，房地产经济存在已久，拥有世界级财富的财阀事实上已经垄断了不少环节，公私利益存在着盘根错节的关系，牵一发而动全身，房地产利益事实上已经骑劫了整个经济，认真治理殊不容易。特区政府对于房地产市场上许多明显不合理的现象，如实用面积模糊、发水楼层、示范单位误导、人为造市等等，都长期视而不见，更坐实了民间“官商勾结”、“利益输送”等指责，成了社会不和谐的祸根。

　　治理房地产经济之道

　　发展到了今天，香港以高地价带来低税率、高褔利的制度，已经走到了需要全面总结修正的时刻。房地产经济像毒品一样，无疑是有立竿见影的即时奇效，但后患无穷，而且整治不易。内地各城市要以香港的反面经验为戒，应在还未尾大不掉之前，努力摆脱房地产经济的魔爪。

　　治理房地产经济之道，不外下列几个层次。

　　第一个层次是整治市场不合理漏洞。这是政府自己拨乱反正，是最容易做的事。效果是立竿见影地挫一下房地产商的威风，让他们不能再轻易地公然巧取豪夺，让市民消消气。规范市场是政府应该做的事，对于市场健康发展大有帮助，但无补于压抑楼价，消除泡沫。

　　第二个层次是调整治业融资杠杆。这是中央政府目前整治房地产泡沫的主要手段，同时也是各地政府最常用以对付房地产泡沫的措施，目的在于使银行减少贷款予发展商或/及市民，或者提高贷款的条件、成本等，以金融手段降低房地产供应或/及需求，即时为房地产降温。

　　第三个层次是改变房屋政策。这是香港过去的重要措施，政府直接参与房地产建设，大量兴建低价房和廉租房。高峰期私人住宅单位占总数50%、政府廉租房40%、低价房10%。星加坡向香港取经，青出于蓝，公屋占总数80%，并且创新地容许市民以公积金存款作首期，方便买公屋，让人人都能置业。这样一来，私营住宅的市场上落不管多大，主要是影响少数富有市民，对一般平民老百姓没有关连。星加坡模式成功结合社会保障与置业的资金，给市民最大的利益，和为最多人提供合理住房的做法，极具社会主义色彩，这是一个值得内地参考的模式。

　　第四个层次是改变卖地政策。由于城市政府是土地唯一供应者，它决定了未来楼宇的供应量。因此，它有责任按照某一能从土地资源出发，照顾市民住房需要的政策指标，源源提供土地。持之以恒的话，市民便会慢慢养成一种理性的预期，认为他们一定可以其能负担的价钱买到房子，而毋须急于置业保值，这就从根本上杜绝了“追涨杀跌”的投机赌博行为。有了这一规范，某一届政府既不能单靠房地产经济开源，亦不能竭泽而渔，一下子卖尽土地，让后届政府再无土地可发展。

　　根据以上分析，我们可以见到，香港目前只在第一层面做功夫，内地则主要在第二层着力。但若要长治久安，非要在第三、四层面努力不可。

　　(注1)王小强：投机赌博新经济。香港大风出版社，2007年。

　　（作者：刘乃强，《中国评论》月刊学术顾问）