长篇调查：谁在推高北京房价？

“灰色富豪”是推高北京高端楼盘的主力之一。

　　中评社北京4月27日电／经济观察报刊载该报记者关于北京楼市楼价的长篇调查，全文如下：

　　他们通常衣着简单，开一辆普通牌照的帕萨特，走在大街上宛如普通人。没有人知道这些人的来历——无论是商品房产权登记表、购房者个人身份证明，均无法表明这些“灰色富豪”的显性身份。

　　然而，正是这些人，可以在北京一掷数千万购下一套豪宅。他们是推高北京高端楼盘的主力之一。即使是在“国十条”后的调控风暴中，这些楼盘依然坚挺。朝阳公园正对面的棕榈泉，房地产经纪机构亚豪地产提供的数据显示，这座均价4.4万元的高端公寓，从4月15日国务院调控政策公布到19日，5天内亦有10套房子顺利出售，成交价在500万—1200万元之间。

　　该项目公寓即使面积最小125平米、总价在550万起的户型也拒绝客户以交定金的方式购买，要买就交首付或者全款。今年1月，棕榈泉白金公寓开盘2栋楼共200余套房子，至今绝大多数房子已经售出，目前仅余20余套。

　　在整个北京楼市中，这些高端楼盘成交量并不显着，却被认为以强大的示范效应，成为北京楼市价格的风向标。从今年四月初开始，本报记者即深入北京各重点区域和楼盘，试图拼接出一幅北京楼价上涨的路线图。我们获得了大量来自开发商的内部数据，也通过采访获取了来自营销总监和一线销售人员的经验数据。令我们惊奇的是，这些高端楼盘的主要购买群体，并非来自广为人知的制造业明星企业主。

　　“这是人性，实业赚钱太辛苦，即便他们赚到和能源类老板一样的身价，也不会和能源类或者金融行业的人一样舍得花一样的钱买豪宅”，从1996年起就开始卖豪宅的思源经纪代理事业部高端公司总经理宋汀说，依据她的经验数据，2000年之后，购买豪宅的华北地区能源小企业主占比最高，约有三成。而在这之前，更多则是台湾，香港人。

　　在过去半个月中，本报调查了北京均价4万元以上的12个高端楼盘，——星河湾、公园1872、银泰中心、华侨城、长安街8号、保利西山林语、中粮祥云、润泽庄园、棕榈泉、唐宁ONE等，发现其购买群体的构成，有着相当程度的共性特征。

　　调查结果显示，这些高端楼盘的客户基本如下：煤老板等资源行业业主占购买比例20%、金融行业中高管为20%、以及地产开发商及其下游产业高管占20%，其余有部分为各种企业主，大公司高管，还有相当比例的拒绝透露身份者。“这3类人占到我们客户的7成以上”，易居中国北京分公司副总魏伟说，“几年下来，买房的还总是这些人。”易居中国负责中粮祥云等很多高端楼盘的销售。

　　“大体是这些人，也是这个比例，楼盘之间也有小差异，比如有的金融行业多一些，有的能源类客户多一些”，而据龙湖地产的统计，“我们的楼盘在西北边，金融和IT的客户稍多点。我们去年也做过调查，但后来发现人群没有什么变化，调查后来就不做了。”

　　华侨城一线的一位销售负责人说，“房地产和相关行业的最多，金融也很多，然后就是各类老板——煤老板、矿老板……”曾负责东山墅销售的人士则说，还有一部分人，就是那些谁也不了解身份的“灰色富豪”。

　　不过，山西煤商王金焕坚决不认为是他们推动了北京的房价——“很简单，因为我们没有这个能力。据我了解，很多山西煤商在房产方面的投入仅仅是一小部分，不足以动摇整个楼市。”这位衣着普通的煤商在2004年买下了他在北京的第一套房子，6年后的今天，他在北京持有的房产已经超过了40套。

　　河南平顶山，一个普通的地级市，产能在100万吨以上的煤矿大约有200个左右，这类煤老板的每年的净利润在1亿元以上，“我认识其中的几十个人，他们全部都在北京投资有房产，大多数都不止一套”，前平顶山煤商、如今已经转做金融行业的郭乐说。

　　但这似乎也并不是一个完整的回答。为什么是北京？为什么这些来自不同地区，不同行业的资金不约而同地将目光投向了北京房地产？甚至，我们仅仅试图认定是那些炒楼者推高了北京的房价也是不公正的，要知道，过去五年中，北京只有两年完成了公布的供地计划，这也使这个城市始终面对着土地饥渴症。

　　而且，对于高端楼盘来说，金融工具的限制有时候是无效的。“很多客户是不贷款的，也有部分客户是贷款，但对首付比例和利息成本，并不是很敏感”，润泽庄园营销总监李丽群说，“客户投资首先考虑的并非是投资回报，而是如何抵御资产缩水。”

　　国内最大的地产服务机构世联地产对旗下代理销售的340个楼盘划分不同的价格区间进行研究，据其4月22日公布的最新数据，在北京，2.5万以上楼盘一次性付款的比例高达35%－40%；1.6万至2.5万之间的楼盘一次性付款比例也在30%以上，1.6万以下的仅为20%，此价格区间80%的购房者需要通过按揭买房。世联地产董事长陈劲松说，通过数据可以看出，房贷政策的收紧对普通购房者造成的冲击更大。

　　一股向下的力量在蓄积。悲观者估计，楼市调整的幅度可能在20%左右，甚至会是一个阶段性拐点的开始。

　　这也许是一个巧合。本报调查期间，正是北京楼市从持续高热到癫狂，进而在“国十条”风暴中一路喊跌的过程。决策层希望通过首付比例和利率等金融手段，控制越来越高涨的投资热情，然而，对于这部分高端楼盘——北京房地产的“定价标杆”，政策前景似乎依然模糊。

　　这些煤老板们、金融圈的高管们，还有那些隐形富豪，他们的地产命运是否面临新的转折，他们又会作出这样的选择？

　　“难道还有比房子更保值的投资吗？”面对记者的问题，陕西矿主葛政反问到，“现在人人都知道要通胀，不投资房子，难道去投资股市？”

　　“京房”晋商推手：煤老板卖与买　

　　杨光

　　作为一个特殊的群体，在京一掷千金投资购房的山西煤商被质疑为房价上涨的罪魁祸首。面对指责，煤商们显得从容。“我不认为我们的行为推动了北京房价的上涨。原因很简单，我们没有这个能力。据我了解，很多山西煤商在房产方面的投入仅仅是一小部分，不足以动摇整个楼市。为什么大家不认为首都的房价上涨是个自然现象呢？”　

　　同样，面对呼啸而来的调控，他们似乎也不受任何影响。“国家调整政策的不断出台，反映了政府对于中国房地产行业的关注程度在提高。但是否会大量出房，现在还很难确定。我们买房很少出现贷款，所以银行房贷的限制对我们没有意义。如果短期市场不好，我就选择等一等，房地产和煤矿不一样，它不是一个立竿见影的事情。”王金焕说。

　　买房　

　　王金焕，55岁，出生在山西晋南工业重镇临汾。从祖辈就和煤炭打交道的家族历史，很大程度上决定了王金焕的人生经历必然与煤相关。

　　见到王金焕大约在下午4点钟，因为中午应酬多喝了几杯，午饭后，王金焕一直在房间休息，睡到下午4点多才醒来。他说：“如果不是你已经来到了酒店，我还不起来。”　

　　对山西煤商不熟悉的人，在第一眼见到王金焕时会感到意外，这个身高一米七左右的中年男人，衣着普通，形象与人们对煤老板有钱人的想象大相径庭。这是他本来的面目。他说，在我发家之前，我就是这个样子，至今没有什么变化，只是人越来越老了。

　　王金焕自小在煤矿打工，真正的富裕是从2002年之后。由于政策鼓励民资进入煤矿行业，王金焕开始拥有了第一个属于自己的低产煤矿，之后的几年中，规模不断加大，到2007年末，他已经有属于自己的5座年产50万吨以上的煤矿，身价以亿元计算。

　　追溯王金焕的投资经历，他说：“到今天，我对投资的理解也不多。除了煤矿之外，也只搞过歌厅、饭店和现在的房产。对房产的投入是一种比较传统的观念，我们都认为买房子是一个稳赚不赔的事情，相当于把钱存进去，在需要的时候再卖掉。”　

　　2003年后，王金焕先是在临汾买了房子，之后又在省会太原买了房。和邻近的北京相比，地方的房价显然便宜许多。他说，当时，临汾的房价也就是每平方米1000元左右，太原更高些，但当时北京、上海的房价已经超过了每平方米5000元。这些简单的投入对我来说不算太多，所以，我开始注意北京的房子。

　　在王金焕的意识中，首都北京是唯一的，在北京生活的人也将越来越多，土地则十分有限，房价的上涨是必然现象。在北京买房子只赚不赔，这种意识根深蒂固。

　　从2003年下半年，王金焕开始关注北京的房，并安排助手去北京打听新开楼盘的消息。他说，我将购买的目标定在中档住宅范围内。原因很简单，毕竟有钱人是少数，中档住宅巨大的稳定的需求量也让我放心。

　　经过近半年的观察，王金焕于2004年以开盘价不足2500元的价格开始了他在北京楼市的第一笔投资，这次他一共买入了16套住房，房屋面积从80平方米到180平方米不等。

　　此后，王金焕在位于北京东三环的富力城购买了6套面积超过150平方米的精装住宅，近年又购入分布于北京各大区的房产总计40余套。全部以现金付款的豪爽交易方式，使他深得开发商人心，通过几次买房经历，王金焕也结识了部分北京的开发商，为自己今后的继续投资铺好了路。

　　王金焕说：“这些年来，我在北京买房的投入近亿元，这对我来说不是一个小数目，但也不会对我有什么大的影响。买房之后很多人建议我在出手之前先把房子租出去，我担心租出去会把房子弄乱弄坏，影响价值。所以这些年来，买入的房子没有向外出租过，一直空着到卖出为止。”　

　卖房　

　　王金焕的买房经历触动了他身边的一些人，更多的是和他一样的山西煤商。他们从王金焕的可靠收益中看到了比煤矿更安全的投资领域。虽然这比煤矿聚集财富的速度慢了许多，但他们中的不少人仍对此情有独钟。

　　到了2008年，王金焕2004年以单价每平方米不足2500元购入的16套住房，在顷刻间脱手，他不愿透露详细的出手价格。但他承认，这其中的涨幅已经超过了5倍。

　　在此之后　，他又先后将多处房产以当时的市价卖出，多年的投资得到了极其丰厚的回报。

　　同样，因煤矿聚富后在北京寻求投资的山西煤商络绎不绝。

　　来自山西太原的煤商陈冀开在北京的房产投资路径和王金焕如出一辙。唯一的区别是，他和朋友们似乎更钟情于位于北京市中心繁华地段的商品房，而不是王金焕认为投资前景巨大的近郊楼盘。

　　陈冀开进入北京楼市略晚于王金焕，2005年随同一些同是做煤炭生意的朋友，陈冀开加入了北京楼市的投资大军。在他的眼中，没有看到哪一个煤商因为买了北京的房源而亏损。

　　他说，不客气地讲，钱对我们来说已经是数字，做一些投资，哪怕是失败也不是大问题。其实有很多人，是希望通过投资将资金转起来，这也是为今后考虑。放着也是放着，买几套房子放着也一样，还可以增值。大家都很倾向于这种想法。

　　2005年后，陈冀开开始在北京购房，所涉及的项目多为地段优越的高价住房。其中，包括北京知名的SOHO楼盘、富力城、保利旗下地产等等。面积大多在150平方米以上，和王金焕一样，也用现金支付。

　　他说，我们交易的时候很少刷卡，我们没有办过信用卡，刷卡也有金额限制，感觉不方便，用现金还是最受欢迎。

　　陈冀开买入的房子在3年后集中出手了一大半，利润丰厚。在出手的同时，仍然会习惯性地关注新的项目，随时准备购入。在他眼中，房产是最可靠的投资方式，比股票更让人放心。

　　除了北京外，王金焕和陈冀开以及他们的朋友们分别在上海、海南都购买了住宅和别墅，但投资的意向却一直最倾向于北京。在他们眼中，北京的市场永远是最可靠的，很简单，因为这里是首都。

　　一位熟悉陈冀开的人介绍说，他们在房地产方面投入的资金确实不少，但从资金分配来看，投入房地产行业的资金不足全部资金的五分之一，或者说最多也不过五分之一。这些人都很有钱，不排除他们有想法将钱通过房产转移出去，或者将资金转起来，这对他们来说是一个比银行更可靠更实惠的存钱方式。

　　目前，王和陈在北京仍然存有房产。在行业低迷期，他们几乎没有出手一套房屋，耐心地等待地产行业的复苏。北京从2009年中旬之后，低谷中的楼市价格再次上升，并于今年春节后重回高位。面对调控，陈冀开说，我所购房子的地理位置优越，未来周边的发展空间和前景都很看好。这决定了房子至少不会在当初购房的基础上再下跌，也许北京的房屋价格可能由于调控政策的出台而有所波动，甚至下跌。但从长远看，上涨是必然的。我可以花时间等一等，这对我来说意义不大。

　　王金焕说，我坚持认为，北京的房产没什么泡沫，首都的房子都卖不了几万块钱，那才是不正常的。

　　服务者　

　　山西煤商在北京的投资性买房，无形中带动了另一个小的群体的产生。他们更多的是为这些煤商服务，包括提供可靠的房源、最新的政策信息以及选择收益最大的楼盘。

　　这是一个游走于富豪边缘的群体，随着富豪们一掷千金的投资，他们的生活亦在发生改变。

　　曾和陈冀开一同买过几次房子的辽宁籍商人郑永平说：“在北京比较有名的售楼处，都会有熟悉山西商人的中间人活动。作为山西商人和房地产开发商之间的信息桥梁，他们为买卖双方提供各种需要的信息。每个月应该至少会有几万元的收入。”　

　　在郑的记忆中，2007年6月，他和几位来自山西的煤商集中购入了位于北京东南二环广渠路附近的几套房产，地理位置优越、毗邻通惠河的中档商务住宅令煤商们很满意，这种大宗买卖同样让开发商感到满意，付款方式更让在场的人看得瞠目结舌。

　　为此，促成交易的中间人至少从买卖双方获得了数十万元收入。这仅仅是一次成功交易的酬劳。

　　曾在多个项目做过售楼小姐的田女士告诉记者，2003年以后，售楼小姐就逐渐有了经验。见到穿着一般，但开晋字牌照车的时候都会主动上前介绍优质的项目和楼盘，十有八九这些人都是山西的煤老板或有钱人。促成交易，对这些售楼小姐就意味着一笔可观的收入。

　　北京房市进入2010年飙升的势头引起了各方的关注，广泛的声音质疑北京楼市的虚高是一些热衷于炒房的有钱人导致的结果。这种说法显然不被煤商们所认可。

　　陈冀开说，作为一个投资买房的人，我买房也是一种正常的遵循市场规律的行为，不存在任何抬高价格的情况。我甚至会在买房的时候主动要求压低房价，而卖出的价格也都是中介公司所提供的适合的价格。房价不可能因为我们一些买入和卖出就大起大落。

　　他说，北京房价上涨是跟着政策走的，我们说白了还是小部分买房者，和北京房市的大气候比起来更是微不足道，真正能影响到房价的只有政府和开发商了。

　　新政逼退“隐形冠军”金融从业者避险　

　　周亚铃　

　　金融从业者成为获取此轮调控信息最灵敏的人群，他们对楼市的敏感度不亚于股市，战略性地退出是相当一部分人的选择。

　　但无论如何游走、进退，他们在北京高端楼盘客群中还是占据了中坚的位置。

　　担心利空接踵而至　

　　“长期而言，我还是钟情于地产尤其是一线城市的地产，当然会再投资，只是眼下有风险，回避一下。”陈琳一直在物色北京西北的别墅。“不能离城市太远，也不能太贵，总价不能超过1500万。”“2006年，我去看香山附近的联排，600多万，去年，800多万，今年呢，快900万了，再不抓紧，我再赚钱，也只能住花园洋房了。”去年，陈琳多次和朋友提到买联排的事情。

　　买房投资在金融行业是一件很普遍的事情。

　　“我研究生的同学，过半都有第二套房。”金融专业的陈琳相当比例的同学分布在北京的各家金融机构。在同学当中收入数一数二的陈琳觉得自己该买第三套房了。

　　在北京西城区的一些高档公寓，金融行业从业者比例之高更是让人咋舌。

　　北京西城区官苑八号，一位银行高管的妻子入住后发现，“出去遛弯，遇到院里的邻居，毫不夸张地说，十个人有八个是金融口的”。

　　陈琳也是如此，他在金融街附近的月坛和西直门各有一套大面积的公寓。“房子和股票期货比风险小，不过流动性不太好，只是我们这些人的一个投资品种，但也要参与，毕竟是保底的。朋友里真有风险偏好很高的，有一套房都不买全玩股票的，但少之又少。”　

　　“中介告诉我，可以卖4万多了，是不是真的？我该买个别墅还是该在我们小区再买个公寓？”但有时候，陈琳还是选择了别的收益很高的投资机会。“打了次新股，买了次信托。”　

　　今年初，陈琳觉得再不出手，就来不及了。当时让人措手不及的宏观调控政策还未出台，有同事提醒他买别墅一定要考虑可能出台的物业税。就在4月15日前一周，他问到消息核心层的人士，对方告诉他：“不是物业税，是特别消费税。你就等着吧，很快的。”　

　　4月15日前一星期，地产股全面飘绿。

　　4月14日他一个朋友所在的证券公司开了一个内部会议。晚上，朋友就告诉他“大领导问了在决策层工作的同学，肯定是利空了。单位说一定保密”，但朋友也不知道房贷要紧缩到什么程度。

　　4月15日，国务院调控的措施正式发布。犹豫了一个多月的陈琳决定短期不再进入房市。

　　“即便是个公寓，也不能再进去了。反正，还可以投资别的，手里还有个在做股改的想上市的公司股份可以买。”俨然，陈琳们从来不缺乏钱生钱的好渠道。

　　4月15日调控前后，多位金融从业者对记者表示，“现在的房地产市场，自住还行，投资就免了。”大部分人担心来自宏观调控的利空。当时，正值各大公司的年报出台。分析师每次和上市公司高管内部的交流会，很多时候也希望从大央企口中套出物业税可能实施的方案。正所谓：“山雨欲来风满楼。”二三月份间，一些基金就开始喊话：“全线抛弃地产股。”

　　隐形的冠军　

　　即便身形矫捷，从总量而言，金融从业者还是房地产市场的绝对主力。

　　“在北京，煤老板的一掷千金被媒体渲染成炒楼冠军，但从购买者的人数讲，金融行业投资房产的高管数量远远大于煤老板。你想想，全中国有几个煤老板，但一个保险公司年薪过百万的人有多少？他们才是隐形的冠军。”1998年就进入地产公司一线部门，某央企一线操盘手评论道。“我了解的北京各大楼盘莫不如此。”他很肯定地告诉记者，记者采访北京高端楼盘的多位销售总监也都同意这种说法。

　　“信托、证券、风险投资，总之就是金融行业的各类高管非常多。”润泽庄园的营销总监李丽群告诉记者，“我们的项目是个城市别墅，交通比较方便，所以适合要坐班的金融行业高管，他们和那些已经完全休息，不用干活的富人还是有区别的。”　

　　2009年，润泽庄园是北京市的别墅销售冠军。2010年初，它依然蝉联了北京市销售的冠军。“我们客户里18%的人都是金融行业的人，是购买比例最大的人群。”　

　　记者采访的北京12个高端楼盘中，各个楼盘的购买者中至少有二成左右是金融从业者。比例最高的是公园1872，一线营销人员打开电脑给记者统计的数据中，高达30%的人来自金融行业。他统计的样本来自2009年开盘的那一期，都是170－220平方米的大户型，单价38000元／平方米。“以往的那几期，也差不多是这样。”他回忆道。

　　“多数喜欢研究经济走势，能把握好大趋势。相当一部分人见过或者了解国外大城市的房价是个什么样，明白大城市的房子究竟为什么会贵，而且喜欢买好地段的房产，就如同他们喜欢追捧绩优股一样。”华侨城的一位销售管理人员分析，“在华侨城，金融行业从业者和房地产老板、能源老板，是购房比例排名靠前的三类人。没办法分清这三类谁最多，但肯定是金融客户比煤老板多，中国哪有那么多煤老板呀？但他们即便再有钱，也不会在一个小区买很多套房子。一般都会在不同的小区买一两套，投资分散一些。这和煤老板不太一样。”　

　　记者认识的十多位期货、信托、证券、风险投资的高管或者中层，无一例外在北京有两套房子，其中四分之一有第三套房子，基本是位于在金融街和西山附近的高端楼盘。

　　记者联系了其中的数位采访，却无一例外被要求隐去单位名称，有的甚至不同意记者说出所购楼盘的名称。

　　“低调！低调！”一位相熟多年的证券公司高级别经理和记者调侃道。

　　被扭曲的生态链：百姓储蓄房产，政府消费土地　

　　胡芳洁　

　　100万元投往何处能够获得更多收益？2008年12月，买房人方林在北京学知园小区购得一套住房，代价约100万元。目前来看，方林的100万元找到了一个不错的去向，当然这依然与房子有关。

　　另类储蓄　

　　2010年4月，方林所购买的房子市场售价已经超过200万元，收益为100万元；如果两年前，方林并没有将资金用于购买房产，而是存在银行，情况会怎样呢？　

　　如果方林在2008年底，将100万在银行存为5年期定期存款，当时年利率为3.87%，按这一利率计算，至今其所获得的利息收益约为5万元。

　　方林的例子并不是个案。

　　除2008年出现价格下跌外，北京房价一直都处于上升区间，并且在2008年下跌之后，开始了更加疯狂的上涨。从2008年至今，北京诸多商品房项目涨幅都已超过100%。

　　2008年初，老诚在融科橄榄城以1.3万元／平方米的价格购买一套房产，总价200多万元；目前该项目二手房价格接近3万元／平方米，涨幅同样超过100%。

　　央行营业管理部第一季度对北京市城镇居民购房状况调查的结果显示，投资性购房居民占比创近两年来新高，达到23.1%。在北京金网络置业投资顾问有限公司总经理杨强宏看来，在北京中心城区，这个比例要高得多。

　　杨强宏在2009年底提出了　“储蓄化购房者”这个概念，所谓的“储蓄化购房者”具备以下两个特征：一是自己有住房，二是买房不是为了出售赚差价，只为能保值。“我们接触了大量的购房者，以及自己身边的朋友，发现大家都是这样的思维：买房子未必就是想获得租金收益，而是将买房与货币储蓄同等看待。”杨强宏说。

　　杨强宏接触过一位典型的　“储蓄化”购房者：2009年底，一位外地地产商到北京的地产公司交流、考察，由于当年的销售完成得很不错，这位地产商自己的钱包也鼓了不少，来北京之前，他并没有买房的计划，在参观了位于国贸区域的地产项目禧瑞都之后，考虑到北京CBD核心区域房产的保值功能，他当即做了一个决定，将本来闲置的约6000万的资金全部用于购买该项目的房产。这位地产商表示，他原本没有想好如何管理这些钱，在此购买房产就是为了保值。

　　对货币贬值的恐惧，使得众多资金进入房地产领域。有时候，即使将钱存在银行里，也可能出现实际的负利率。名义利率减去通货膨胀率之后，才是存款人的实际利率。“CPI只涉及到8大类产品，用CPI涨幅代替通货膨胀率并不完全准确，但也可以作为一种计算方式。”中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军表示。

　　以2008年为例，当年存款利率最高的时候，一年期存款利率为4.14%，五年期存款利率为5.85%，而当年CPI（居民消费价格指数）涨幅为5.9%。由此计算，考虑到物价上涨因素，2008年五年期存款实际利率为－0.05%，一年期存款的实际利率为－1.76%，物价上涨已经导致货币贬值。

　　黄金被认为是能够抵御通货膨胀的投资品。如果将资金用于购买黄金，收益会怎样呢？依然假设100万元为例，2008年12月底，国际黄金现货价格约193.4元／克　（881美元／盎司），可购入5170克；如果持有到今年4月21日，价格升至251.38元／克，总价值130万元，获得增值收益为30万元，依然远低于相同时间内的房产投资收益。

　　“房地产已经成为一种重要的资产配置方式。房屋作为固定资产，有居住的属性，也有投资的属性，大家都预期房产会升值，它的投资属性会增强。”安信证券分析师柯玲表示，房产较银行存款、股票、国债等理财产品而言，变现能力差，更适合长期投资；但在中国经济高速增长的阶段，房地产的确成为一种风险较小、收益较高的首选投资产品。

　　被控制的土地供应　

　　北京四环以内的城市中心区，投资者的天下。这一区域的土地供应量成为这一局面形成的最佳佐证。本报的统计得出，2007年至2009年，北京四环内成交的住宅土地建设用地面积为22万平方米、34万平方米、21.3万平方米，占当年住宅土地成交量的5.2%、5.9%、3.6%。

　　尽管市场需求得不到满足、房价一路上涨，但从2005年北京推出土地供应计划开始，商品住宅用地的计划供应量，实际上是在逐年减少的：从2005年到2009年，计划供应量分别为1750公顷、1600公顷、1200公顷、1000公顷和700公顷。

　　而土地实际供应情况，2005年至今，除2007年、2009年完成相对较好外，其他年份，都只完成了计划供应的50%左右。

　　被牢牢控制的土地供应量，从源头上促进了房屋的资产化。

　　开发商们显然认为，政府本来有能力供应更多的土地。之前接受本报采访时，华远集团总裁任志强表示，北京将土地整理的权力都集中在自己手中。“政府干活效率是最低的。应该发动企业来进行土地整理、提高一级开发的收益率，来加快土地的供应。”任志强表示。

　　阳光100置业集团总裁易小迪也表达过同样的观点，他认为：土地市场的问题，核心在于垄断，中国并不缺地，而是供应方式上的问题。城市里面的荒地、废地太多了。政府应该将土地整理放开。

　　2010年，北京计划供应商品住宅用地为1250公顷，较2009年大幅增加。对此，北京市土地储备中心副主任叶向忠对本报表示：“从现在来看，今年的土地供应量超过去年应该是没有问题。”至于北京市将会采取怎样的措施来保证完成供应计划，他则表示不便回答。

　　参与多个地方政府土地整理项目的北京大岳咨询有限公司总监李伟表示，2008年之前，北京的土地一级开发市场还有企业的参与，但2008年以后，政府收紧一级开发权，基本上都是由政府在做了。

　　“北京的地好卖，政府又能融到资，政府需要的只是一个执行单位，找外部企业来合作进行一级开发的意愿就很低。”李伟说，政府主导土地储备和一级开发的模式，以北京、杭州、昆明、合肥等城市为代表；而在土地市场本身吸引力较弱的城市，政府寻找企业来合作进行一级开发的意愿会更强。

　　“北京的拆迁难度非常大，政府参与拆迁，难度要小于企业去做拆迁。”李伟表示，他认为北京政府控制的模式，反而有利于提高土地整理的效率。不过他同样认为，由于区政府执政能力的差异，城八区中某些区域，还有大量的土地没有整理出来。

　　在中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立看来，货币过多发行，更广泛的导致了房价上涨。

　　根据央行报告，2009年年末，广义货币供应量余额为60.6万亿元，同比增长27.7%。“这就意味着不到一年的时间里，我国货币数量增加了三成，货币供应的增长速度已经大大超过GDP的增长速度。“货币过多投放必然导致物价上涨，但2000年以后的中国经济已经由以前的短缺经济，变为供给相对过剩的经济，多余的货币不会冲击一般消费品，物价上涨更多地表现在资产价格领域。”尹中立认为，当前我国房价的上涨本质上是一种货币现象。

　　　买房子就是买资源　解谜北京楼市另类引擎　

　　　陈文雅　

　　“全国各地只要是处级以上的干部，都想在北京拥有一套房子。”全国工商联房地产商会全国房地产经理人联盟秘书长杨乐渝在接受记者采访时透露，以前他曾在万寿路翠微商务公寓项目做销售部经理，发现40%的客户是外地政府机关和企业的驻京办。

　　“这些购房需求主要是为了获取行政资源，为子女在北京有更多更好的受教育机会，为父母在北京养老、有更好的医疗条件和休闲设施而发生的购房需求等等。”他说。

　　“北京房地产市场不单纯为北京人准备，不是纯粹居住概念。有的人在北京买房就不是为了房子本身，而是买一个工作机会、教育机会，买行政资源、公共服务资源、医疗资源，等等。”　

　　这是在北京买房的外地客户群中，一个无法忽视但却远离公众视线的群体。

　　除此之外，北京周边内蒙古、山西、河北、东北等地的商人置业，买房的首要目标依然是北京而非省城呼和浩特、太原、石家庄、沈阳等地。

　　“北方人和南方人买房的资本属性和追求不一样。北方人的钱很快会转换成房子。山西、内蒙古人买房，不是为了炒房，他就是买了房在那放着，心里踏实。”华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司副总经理何锋表示：“山西、内蒙古的能源企业主，在他们根深蒂固的晋商文化中自古爱房，都是有了钱就置办宅子，他也不是为了炒，就是盖起来自己住。南方商人精于经济逻辑，投资逻辑，投资比例更高，即使自住也要考虑一定的投资性。华北来说周边人群大多不炒房，一个人买七八套房的都有，他也不卖，在北京周边形成了这么强的一个真实需求。”　

　　华北区域的富商巨贾，加上全国各地驻京办、处级以上领导，给北京的房地产市场带来了巨大的隐性购买力，这些购买群体，可能在北京拥有数处房产，但因为其特殊的身份、特殊的职业，往往是“锦衣夜行”，很少有人知道其真实需求能量究竟有多大。

　　这种资源性购房需求，成为推动楼市的一双看不见的巨手。

　　杨乐渝说，去年末开始出台的宏观调控措施将购房需求分成初次购房需求、改善型购房需求、投资投机型购房需求，但并不能完全涵盖所有的购房需求，有的购房需求实际上还具有非常强大的购买力，是直接导致中心城市房价持续上涨的重要动因，但在数次宏观调控的决策中，这个问题却被长期忽视，也缺乏数量化的研究。

　　“资本为什么喜欢集中在北京，因为资源集中在北京。”杨乐渝表示，北京几乎是整个华北区域唯一的中心，天津最近几年虽然发展迅猛，但城市吸引力和北京相比仍无法相提并论，北京和河北更是天壤之别。

　　“北京是花全国人民钱建起来的，资源集中度是全世界最高的几个城市之一。”何锋说，“小富进城，大富进京。”何锋总结说，北京和国内其他一些区域龙头城市的地位还不一样，例如上海虽然是全国经济中心，但北京却几乎是全国除了经济中心以外其他所有社会活动的中心，北京的特殊地位是其他城市没法比拟的。

　　北京海淀区某楼盘的销售负责人告诉记者，南方客户买房投资，选择余地比较大，例如江浙的客户可能会选择上海，但北方的客户基本上都选择北京。当然，南方客户在上海等地买房之后，还会想在北京也买几套。“你可以看看北京集中了多少好学校、好医院？111所　‘211工程’院校中北京占了26个，700多所三甲医院中北京有48家，而且大都是居行业领先地位的机构。光教育和医疗资源，就是国内哪个城市都无法企及的。”　

　　何锋说，南方和北方的经济发展模式决定了南北方的差异。从南方的代表区域长三角来看民营经济比较活跃，新经济和生产经济都比较发达，华北周边以资源依托型产业为主，比较单一，且是依托资源而非产业竞争力形成的。

　　2009年9月28日，卫生部部长陈竺在一个新闻发布会上表示，中国目前的医疗资源配置不合理，优质医疗资源过多集中在大城市。目前北京市各大医院普遍存在患者住院难的现象，医院的床位非常紧张。患者在病情允许的情况下，一般只能在医院住半个月左右。

　　北京的教育资源也是一个巨大的吸引力。如山东高考生数量是北京的6倍，而北大、清华等名校下达给北京市的招生指标却是山东的5—6倍。北京考生中100多人就有1人有机会上这两个名校，而山东考生则要在4000多名考生中有1个机会，真正的“千里挑一”。2010年高校招生计划中，北大清华等学校对北京生源的照顾更是高于往年，虽然北京总生源数量减少了20%，但北大清华等名校在北京的招生计划却只缩减了10%。

　　从表面上看，北京的教育资源只和北京户口有关系，和北京的房地产市场没有直接关联。但实际上，北京户口分为两类，一类是集体户口，一类是普通户口。集体户口是指落户在所在学校、单位、企业等，与同单位其他人员共用户名、统一保管的户口。普通户口是落户在自己常住地　（如自己的房屋）的户口。一般来说，要想将户口落在自己的常住地并不容易，最便捷的办法是购买一套房产。

　　当北京集体户口持有人在为孩子办理准生证、入学手续时，就会面临一系列的问题。以入学为例，学校的学区按照户口所在地划片，指的是按照普通户口落户的住所来划片。北京的许多名校要求家长在办理入学手续时要带上房产证。如果是没有买房的集体户口，需要家长自己联系学校，和学校商量是否能接收自己的孩子。如果家长自己最终联系不上同意入学的学校，最终孩子会被指定到一个普通的学校上学（非名校）。因此，想上名校，光把户口落实在该校所在片区是不够的，还需要拥有一套该片区的房产。

　　“一个名校的招牌，起码值2000元／平方米。”这位人士表示，现在不少楼盘热衷于引进名校，名校进驻意味着楼盘价值水涨船高。

　　北京市朝阳区四环内某项目从2009年初18000元／平方米均价已经涨到了45000元／平方米，一年内价格疯狂飙涨两倍的一大推动力便是从幼儿园到高中的名校全面入驻，其中入驻的小学是一家北京排名前十的小学。

　　杨乐渝表示，国内的经济模式，基本属于中心城市模式而非区域经济模式，这种经济发展模式注定了某几个重点城市资源的过度集中，从而带来了房地产供求关系的不平衡。

　　区域经济的一个重要的衡量指标“首位度”（一般用一个地区最大城市与第二大城市经济规模之比来表示最大城市的首位度）指标体系表明，京津冀地区在核心城市和一般城市之间，缺乏存在与中间状态起着“二传”作用的城市，被称之为“大树底下不长草”。

　　“中国所有的大城市，包括北京、上海，目前都是城市集聚度高于扩散度。”中国社科院城市发展与环境研究所副所长魏后凯表示。

　　魏后凯说，城市发展的空间结构有单中心，双中心，多中心三种不同模式，长三角是单中心模式，而京津冀则是以北京、天津为两大中心城市的双中心模式。“不能说哪种更有优势，应该说都各有利弊，而且都是经过历史发展过程不断演化而来的。”　

　　魏后凯预测，未来京津冀不是双中心而是多中心，河北唐山曹妃甸、石家庄等地的人口都会集聚起来，各个中心规模不一定完全一致，但产业功能的分割和差异化将进一步显现。

　　对于长三角和京津冀之间的首位城市是集聚效应还是扩散效应更大的问题，魏后凯说，不能把上海简单概括成辐射性发展模式而把北京简单概括成吸附性发展模式。按照他们的研究成果，长三角和京津冀都是既有集聚，又有要素和产业的扩散，并且都是集聚效应大于扩散效应。“我们衡量的标准就是现在江苏和浙江在上海的投资远高于上海在苏南等地区的投资。”魏后凯说，目前在国内，尚未有一个城市的扩散功能超过集聚功能，“如果扩散功能超过集聚功能，一个显而易见的现象就是人口要逐渐下降，城市规模会越来越小。”　

　　不过，魏后凯也指出，目前来看，华北的区域经济平衡度确实还有待加强，希望多中心模式发展起来之后能有所改善。

　　杨乐渝认为，区域经济不平衡是个全国性问题，北京是这样，上海、广州、成都、西安亦如此，只是资源型购房需求大小强度不一样罢了。

　　炒家这五年：房子，还是房子　

　　张延龙　周亚玲　

　　“怎么城市需要青春不老的仙药，高速的游戏命老化但仍旧活着，怎么高楼似一片树林建在荒山上，因这里风声风向风霜变幻无常”。

　　这是罗大佑歌词里描述的香港。过去5年间，几乎同样的一幕，在北京楼市上演。风声变幻无法阻止来自各个领域的资金坚定地流入北京楼市，他们来自中国的新富阶层——从做多式的坚定投资，到如今为了抵御资产缩水的被动资产配置，他们的心路历程发生在楼市，却又是楼市之外的故事。

　　初兴　

　　北京豪宅市场始于1996年，以罗马花园为代表，以在大陆拥有产业的香港、台湾企业主为主要客户，“当时住房改革刚刚开始，国内还未有豪宅的概念和直观印象，很多省部级高官来参观，都非常惊叹——当然现在再看，已经平平无奇了。”已经操盘豪宅营销十余年的思源经纪代理事业部高端公司总经理宋汀说。

　　当时，中国改革开放后的第一代企业主大多来自于制造业，经历了小作坊式生产和意识形态的交锋磨砺，也正因此，他们深知资本积累之艰辛，“他们的个性里面有一种行业普遍性，往往精打细算，不太会一掷千金，即使到现在，他们也不是豪宅市场的购买主力。”她说。

　　2003年，北京出现了真正面向国内市场的豪宅——棕榈泉，其位置面朝阳公园。2005年，市场陡然兴起，大规模的豪宅楼盘开始密集出现，西山美庐、东山墅……　

　　“2005年以前，在北京买房还未有明显的阶层感，但后来，这个感觉越来越强烈。”一位在北京居住多年的地产人士说。

　　“煤老板和金融行业、国际客户几乎是在同时进场的，这么多年，客群还是这些人。没结构性的大变化。”华侨城一位一线操盘手和宋汀都如此认为。

　　据一位河南平顶山的煤老板说，最早的时候，他们并不倾向于投资购买那些天价别墅，而是喜欢繁华地段的精装修公寓，或者说，讲究一种品位，“2005年前后，买的比较多的还是SOHO中国、星河湾这类精装修楼盘。”　

　　郭乐此前是平顶山的一位罕见的“高学历”煤老板，名牌大学出身的他因为自家的煤矿已经挖完了，如今已经转行其他领域。“在北京的房产也就两三套吧。”他轻描淡写地说。记者了解到，这些房产都在200多平方米，单价在5万元左右。

　　他的老乡中，在这些中高端楼盘一掷千金买下整层房产的煤老板，为数不菲。其中一位煤老板自己住在西边的一个顶尖别墅中，买了两套御园，两套西钓鱼台家园。“十多套吧，毛算下，一个多亿。”这位买下1个多亿房产的煤老板在平顶山是百万吨级煤矿的大股东，一年3亿的产值，净利润2个亿。

　　一位北京资深业内人士说，北京的“楼王”大都拥有绝佳的地段，具有相当的稀缺性，比如说早年的西山美庐以及后来的钓鱼台七号，这些楼盘的开发商反而并不是那些知名的大公司，之所以能获得这些地段，往往得到了有力人士的支持。

　　“有力人士，你懂吧？”他笑着说。

　　用潘石屹的话说，这来自一种“红旗情节”——比如说，自己居住的小区隔壁就是某个大人物，或者，在自家阳台上可以看到天安门升旗。当时，北京一直有“东富西贵”的说话：使馆区在朝阳，外资也比较集中在朝阳，相对而言富人比较多；而西边是军队和政府高官集中的地方，大院多，所谓“贵”也。西山美庐北邻香山景区，西侧紧贴西山山脉，坐拥大好风光，而香山景区，也一直是历届国家领导人的休养之地。

　　有煤炭老板将这类楼盘概括为“资源性房产”，他们很清楚，这类地段“如果现在不买，以后再也不会有了，毕竟中国只有一个北京”。

　　豪宅的成功让市场第一次发现了北京住宅市场的潜在购买力——来自整个中国的新富阶层。几乎在同一时期，上游的土地供应权被进一步集中。

　　2004年，“8.31大限”实施，地王们次第出现。8.31之后，2005年北京市土地放量明显不足，全年公开出让的土地总数量不到年计划的五分之一。每放出一块土地，开发商便蜂拥而至，从当初的清河地王到如今的大望京地块，每一块地价格都超出了人们的心理预期。

　　好的地块越来越稀缺，8.31让市场看到，政府更愿意让土地出让细水长流——人们还有什么理由不看好楼市？豪宅带动着整个北京楼市奋力向高处走。

　　推高　

　　2005年，北京房价每平方米均价接近7000元，同比上涨超过20%，决策层认为房价上涨过快，楼市密集调控大幕拉开。

　　2006年5月17日，国务院常务会议提出“国六条”。7月11日，建设部联合其他5部委下发171号文件，被业内称为“外资限炒令”。

　　然而，谁的讲话都没有能够唱衰房价。资金仍坚定地流入北京楼市。

　　在股市里圈钱的人正变得越来越多，煤老板们的煤也正一天贵过一天，身家一天高过一天。2006年年底，银泰置业开发的柏悦居和柏悦府入市，银泰中心是长安街沿线的最高建筑。

　　柏悦府曾以7万元的单价，最低3800万元的单位，“一下把房价拉到了天花板上”，北京资深业内人士说，“这些标杆楼盘的成交量并不大，但示范效应太大了”。

　　金融行业由于其特有的高薪体制成为了北京高端楼盘的消费主力。

　　华侨城、招商地产的公园1872等12家楼盘的一线人员告诉记者，金融客户都是他们的大头。而在星河湾，曾经就有一个持法国护照的金融行业的人员以1亿元买下了多套房子。

　　对于房地产和房地产相关的行业的老板来说，他们的投资，更大程度上来自于一种“被动的苦恼”，金融街的融华世家一开盘，一个房地产商就买了10套。“没楼盘开发了，也没事情做，不买房做啥？”了解情况的地产资深人士告诉记者。

　　几乎是同时，煤老板们开始思考着要不要投资其他行业——煤越来越贵，可是不是总有一天会挖完呢？这个行业这么赚钱，政府会不会插手？　

　　思前想后，还是买房子。郭乐说，煤老板们的理由很简单——“就是买了放在那里，中国从古代就有置房置地的传统。实际上，他们也很少愿意尝试进入其他行业——是因为不懂，而且转型无非也是搞运输，开酒楼，开厂子，成功的凤毛麟角。”　

　　他们每年通常有一半的时间呆在北京，这时候更愿意住在酒店，每天的日程是喝茶、打牌、与到京的地方政府官员交往。

　　“形成了原来的赚钱的依赖路径，改行很难”。郭乐思考过他曾经的同业们转行不能成功的原因。“那没什么可以买了，金融产品是压根不懂的。”郭乐说。

　　除了投资稳妥，子女后代的生活环境是他们购房的另一个理由。“没有人愿意一辈子呆在矿上，”一位河南平顶山的煤老板说，“我们都希望儿女们能生活在更好的环境，接受更好的医疗和教育——即使不能出国，也应该生活在北京。”　

　　相比而言，资源行业“来钱快”，可也有着其他行业所想象不到的艰辛与风险。记者向青海一位矿企业主询问为何有先见之明，他大笑说——　

　　“我他妈的是被忽悠进来的，有人说这个行业暴利，我就把钱投进来了。结果过了两年，这里还在搞基建，只能天天睡帐篷，一天晚上大风，把顶给掀了，我他妈的淋了一晚上的雨。当时我老婆过来看我，她当场就哭了。”　

　　“现在，我儿子孙子的家当都有了。”他说。

　　保值　

　　2007年年底，金融危机来临，深圳楼市降价，王石抛出拐点论，万科开始谨慎拿地。第二年，各地救市政策出台，到了2009年，房价出现戏剧性回升，一飞冲天。

　　但是郭乐说，煤老板们其实从来不关心这些调控政策，他们不买股票、信托，房价越涨，只能带给他们更多买的理由——“相比而言，他们更关心煤矿本身的收益，比如去年能赚到1个亿，今年如果也能赚到这么多，那么就可以拿几千万出来买房子。”　

　　“今年3月份，单价4.5万的楼盘成交数量超过5亿的就有10个之多，大部分的豪宅开一套卖一套，而大部分都是总价2000万以上的楼盘”，宋汀也为现在的场景感慨不已。

　　宋汀说：“现在最贵的就是钓鱼台7号了——10万的单价。”　

　　相比于前些年，钓鱼台7号更容易让人联想到红旗情结——该项目位于玉渊潭公园北岸，介于西三环与西二环之间，其东侧就是鼎鼎大名的钓鱼台国宾馆。

　　钓鱼台7号经常会被误认为是“钓鱼台8号”的邻居，而经历过那个狂热年代的人，往往都对这个名字印象深刻——其主人是中共马克思主义理论家康生，中苏论战的一系列文章即诞生于此，也正因此，钓鱼台8台曾是名噪一时的“反修阵地”。

　　北京的房价以月涨数千的比例疯狂上涨，而豪宅更是扮演了其中的领军人物。“现在700万到800万的房子只是高端楼盘的一个入场费而已。”　

　　据北京中原统计，2010年一季度北京商品房均价已经达到21880元／平方米，相比2009年同期房价11615元／平方米上涨幅度已经达到88.4%。

　　“楼市从来不是以成本卖房子的，而是看市场能接受一个什么样的价格，”一位开发商高管说，“这么贵的房子，也依然有人买得起，还卖得这么好，这构成了一个信号——7万有人买得起，10万照样卖得很火爆，相较之下，其他楼盘提价三五千元，也在情理之中。”　

　　房价被认为有泡沫，可是，不仅是房子，几乎什么都在涨——投资回报已经不是最重要的问题了，这些高端楼盘的买家们，开始担心怎样才能抵御资产缩水。

　　结果还是房子。

　　2009年华侨城开盘，采取了摇号买房的方式——为了限制一个人买很多套。即便这样，还是有一位开发商一口气买了很多号，摇到了7套房子。但这还不是让华侨城的销售很吃惊的。穿着朴素的一位山西人跑到售楼中心，找到主管，想买一个单元——24套。但被谢绝了。因为当时的楼市供不应求。

　　“这几年小开发商都被合并了，拿地又那么难，不如就买买房子吧。”一位西北的开发商在北京已经置业数次。

　　煤老板们买房的理由更加单纯，“因为过去的10年，房子一直在涨，买房看起来非常稳妥，而且，其他人都买了。”润泽庄园的一位人士则说，“客户投资首先考虑的并非是投资回报，而是如何抵御资产缩水。”　

　　从2005年到2009年，每年的CPI增幅分别为1.8%、1.5%、4.8%、5.9%、－0.7%，经测算，年平均CPI增幅为2.6%。以2008年为例，当年存款利率最高的时候，一年期存款利率为4.14%，五年期存款利率为5.85%，而当年CPI（居民消费价格指数）涨幅为5.9%。考虑到物价上涨因素，2008年五年期存款实际利率为－0.05%，一年期存款的实际利率为－1.76%，这还没有扣除利息税。

　　今年一季度CPI增幅为2.2%，而目前五年期定期存款利率为3.6%，扣除物价上涨因素，银行实际利率已所剩不多。

　　根据央行报告，2009年年末，广义货币供应量余额为60.6万亿元，同比增长27.7%。这就意味着不到一年的时间里，我国货币数量增加了三成，货币供应的增长速度已经大大超过GDP的增长速度。

　　“难道还有比房子更保值的投资吗？”面对记者的问题，陕西矿主葛政反问道，“现在人人都知道要通胀，不投资房子，难道去投资股市？”