【转载分享】法庭旁听后的法庭实战–记我们的隐患官司

法庭旁听及打官司

(作者：YANNE)

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【法庭旁听后的法庭实战】记我们的隐患官司 (一)

5月2日在小额法庭旁听时，之所以削尖脑袋想听个关于房屋买卖后隐患投诉的案子，就是因为我们正被此类案件所困扰。虽然我们对打官司并不陌生，也有其他官司在身，但这个隐患官司是除了交通告票外唯一一个我们是被告的官司，是一个想打也得打，不想打也要奉陪到底，身不由己的官司。很多事情不是自己能控制的。

去年五月，我们的房子在门口插牌一周的时间就很抢手地卖出去了。既没有经纪，也没打广告，而且是在买家竞争自动抬价，超出我们报出的价格成交的。正当我们得意洋洋，心满意足的时候，一封最后通牒式的信件寄到我们手中。这是小额法庭起诉前的必经程序，法语叫 la mise en demeure 。这封挂号信会正式地通知你，何事何故要向你索赔多少钱（要列出具体金额）。限期十天，否则将在不另行通知的情况下采取法律行动。这无异于晴天霹雳，打得我们晕头转向。我们那么抢手，精致的房子怎么会有什么隐患？据信上说是壁炉的烟囱有问题。我立即给对方去了电话，对方没人接，在留言机上我脱口而出：`什么意思，你们是想敲诈勒索吗？` 对方没有回电，看样子铁了心地准备和我们上法庭了。我很快冷静下来，该面对的事情还是要面对的。我仔细研究了那封信，后附的检验报告及更换烟囱的发票，对方据此向我们索赔3500$。

这真是人在家中坐，祸从天上来。这栋房子别说我们三年前买时是这个样子，二十多年前就是这么建的。现在随着时间的推移出了问题，让我们来承担这个责任岂不是天大的冤枉吗？可我的确听说过，如果确属法律上界定的隐患，即使卖方并不知情或没有任何过错也照样是卖方的责任，多少年后都可以追究。看来卖房子还有点风险。现在问题的关键是烟囱到底出了什么问题，是否属于隐患。老公的意思是，如果他们回电话，和他们商量一下，承担一半的费用，把问题解决了算了。可是他们始终没有回电话。

我们不得不开始了隐患与否的调查。我先给烟囱公司打去了电话，找到了开发票的那个人，后来才知道这就是他的公司。我刚一开口，得知了我是谁之后，他马上打断我的话说：
`Madame，这是100%的隐患`。
`为什么？`
`出售的房屋要符合标准，这是你们的责任，而你们卖的房子烟囱不符合标准。
`不符合标准？怎么会呢，好好的房子，用的好好的烟囱怎么突然不符合标准了，什么标准？再说我们也不知道呀，又不是我们建的。`
`那不重要，隐患并不见得是你们故意隐藏的意思。`
`可买主验屋了呀？
`那也没用，买主没有义务去寻求专家的帮助。`（这句话民法里还真有）

态度之强硬，言语之明朗令我瞠目结舌，无话可说。我只好给烟囱检验公司打去电话以核实烟囱的标准问题。

【法庭旁听后的法庭实战】记我们的隐患官司 (二)

烟囱检验公司一位先生很热情和耐心地解答了我的问题。他说我们的烟囱是厚度不符合现行标准，过去的标准是一寸，现在厚度要求两寸，能耐高温不着火。过去的老房子有很多不符合现行标准的。

那这是隐患吗？
当然不是。这是标准问题，何况这种问题一眼就能看出来，何谈隐字呢？

为什么我们用的时候没事，没听说过什么不合标准的事情？
那是因为保险公司的要求不一样，有的要求烟囱要符合现行标准，有的不要求，毕竟标准是变化的，过去的事物不可能全部符合现行或将来的标准。有的可以改，有的甚至无法更改，比如房子与房子之间的距离。

又打电话给烟囱工，把刚学来的道理讲给他听，他居然说：

那些检验人员懂什么!
他们不懂？那你们为什么还以他们的报告为依据呢？
他们不懂法律，他们出过庭吗？我到时是要作为专家出庭作证的，法官是要听专家的。这种官司我们见多了，我们已被法庭认定为专家，我们打赢了无数这样的官司。(他们不承认对方是专家，其实对方比他们更专家，这在后来开庭得到充分证实。对方作为专业人员出庭是无偿的，意见也是权威性的。而他则是可有可无的，或者说是为了自己的利益为单方面作证的。）

听他之言，那么肯定，似乎我们是输定了，不如给钱了事。可我隐隐感到这里还是有问题。

面对着两个截然不同，完全相反的答案，我四处寻求答案，给所有能给我帮助的人打了电话。我过去的老板，我们的投资经纪，我们买这栋房子时的地产经纪和一些朋友，他们都是本地人，在这里生活了几十年。多数人认为不是隐患，也有说不好说，隐患问题比较复杂。我们的地产经纪给了我们一个很重要的提醒，她告诉我可以查我们以前的验屋报告，她说她记得当时的验屋师说了烟囱不在验房范围内，建议买主去核实标准。因为标准经常变化，各保险公司的要求也不一样，因此烟囱需要买方自己去鉴定。我一查果然有这么一条，可买房时稀里糊涂地根本没注意，后来买保险也没遇到问题。

试想，如果把这段话念给原告听，他还如何能坚持这是一个发现不了的隐藏缺陷呢？这种不合标准的可能性白纸黑字明明白白地写在了验房报告里。他们也验房了，他们的检验显得比我们当时要正规的多。那么他们的报告里有这段话吗？为了证实这一点，我拨通了我的验房师的电话。他的答复是，一般的验房师都会强调这一点，因为如果不明确烟囱不在检验范围内，一旦烟囱出了问题，验房师是有责任的。所以他们这样做一来是为了保护自己，以免承担不必要的责任；二来是为了提醒客户，安全防火是头等大事，炉具烟囱都是敏感和重要的环节。

那么，现在问题的关键是他们的验房报告关于烟囱是如何说的呢？幸好我当时觉得他们验的很认真和专业，向他们索取了名片以备后用，还真派上了用场。但是没想到的是他们为了保护自己的客户，其实也就是保护自身的利益，竟然没有最基本的正义感和责任心，知道了我打电话的原因之后，拒绝给我联系那个验房师。借口如果我想验房，可以直接和他们预约，如果是其它事，他们没义务找人，工作时间不谈私事。我想方设法，连哄带骗才联络上他。不过一听明白我的意思，马上支支唔唔拒不回答我的问题。

费了九牛二虎之力，我终于模模糊糊地明白他们的检验也是不含烟囱的。他当然拒绝给我提供报告的副本，也不肯透露他们在报告中关于烟囱的问题是如何描述的。理由也可以说是冠冕堂皇：客户的资料保密。其实关于烟囱的描述是惯例，每份报告千篇一律，根本不属于保密的范畴。所以鉴于他们这种态度，我最后把他们强行拉上了法庭，此乃后话。但我始终也不知道他们的报告到底怎么描述的，直到最后见到判决。

【法庭旁听后的法庭实战】记我们的隐患官司 (三)

调查进行到了这一步，心中有了点底，但仍不尽然，因为隐患毕竟是个法律概念，其界定的权利在法官，因此更权威的答复应当来自律师。虽然小额法庭不用也不许请律师，可仍需咨询律师以明白法律规定。我首先联系了魁北克律师协会，请他们推荐个隐患专家。在等待期间，我按电话本黄页，撞大运的给一个个律师去了电话。结果大致如下，多数律师不肯在电话里回答任何问题，要求预约并报出小时价格。有些对小额法庭的案子根本没兴趣。少数会听我的叙述，然后告知我他们不擅长此类官司，建议找专门打此类官司的律师，但他们依然给我出了些主意：

比如LAVAL 的一名律师和我在电话里谈了很久，并通了好几次电话，尽管他一开始就告知他帮不了我，因为这不是他的专长。他建议我们追溯我们的卖家作为第二被告为我们垫背，一旦官司输了，自然会索赔他，这是同时审理的（这就是我后来旁听的那个案子，追究了六层被告的情况）。如果我们找不到他，我们可以委托律师找，一定能找到。他给我的帮助令我很感动，我不知道在律师分分秒秒收费的情况下，他是如何处理钱与人，钱与业务的关系的。我甚至遇到过不交钱连和律师说话的机会都没有，只能和秘书说话的情况，因为按他们的规定，和律师讲电话，不管将来是否委托他都要收费100$。不是我不愿意花钱，只是在交钱之前总要选个律师吧，一句话都不说何谈选择？这些给了我建议的律师让我在感到找律师难，特别是好律师更难的同时还有那么一丝温暖。

但是，在律师的问题上，我最终还是上当了。那是一个女的打来电话，说是别人推荐，我当时误以为是律师协会的推荐，就问了她是否熟悉隐患官司，是否有专家可推荐作证等，她都满口答应，号称是隐患方面的专业律师，我一看她的收费也不高，还没有时间限制，就约了她。在外面等了一个小时不说，刚一见面，立即要钱，我一楞，说你怕我不给你钱？她说我就这样，先收钱。反正早晚都要付钱，就把钱交了。她却不肯给收据说一会儿再说，别别扭扭。钱收完了似乎就完成了任务。问她，是一问三不知。完全忘记了电话里承诺的什么专业经验，什么专家，什么证人。

我只好问她，隐患在法律上的定义是什么，告诉我没定义，法官决定。只好请她找本法律词典查一查，竟然查不到。她倒是没时间限制，可她什么都不知道，我还需要什么时间呢？最后只好把验房报告拿出来问其中关于烟囱那段话能否帮忙，她却让我千万把这份报告藏起来，保护自己，不然被他们看到会被当作我们对烟囱问题知情的证据，我们倒把问题给隐瞒了。我当时真让她搞的摸不着头脑，还把我本来认为很有利的报告给否定了。钱扔了，脑子也糊涂了，非但一无所获，反而帮了倒忙，因为验房报告后来事实证明是非常重要的证据。因此请律师学问很大，我目前还没搞清楚如何在没交学费前就摸清楚是不是一个好律师。顺便说一句，我后来找她要收据还挺费劲。我明白她为什么要先收费了，象她这样完全误人的服务有人不想付费是再正常不过了。

还有一位律师也很有意思，他听了我的介绍后表现出很大的热情，跟我大谈喜欢做中国人的生意，要我约他，并推荐他的弟弟为我们作专家，进行烟囱检验和修复。这样一来，我们既有律师又有专家可谓稳操胜卷。可他这份热情倒让我害怕了，听他的报价和看他那架式，光对付他和他兄弟就得几千块钱，甚至还搞不定。如果到时候再和律师起什么纠纷，我们可对付不来。

绕了一大圈，学了不少东西。但是我们的问题还没有解决，隐患乎？不知道。一位打过官司的朋友告诉我，要想弄明白，必须靠自己，靠律师有时还会靠出问题来。先借来民法，最新版本的还要等，等拿到手一看，关于隐患的定义笼统地跟没有一样，什么是隐患，依然套不出来。最后跑到图书馆储存无数案例的大书架上去大海捞针。困难重重，一来所有案件都混在一起，找到一个隐患的案子就要大半天的时间，好不容易找到一个还看不明白是怎么回事，常常问题很复杂，技术性很高。又没有时间泡在图书馆。最后经朋友推荐终于找到较新的民法案例法典，由于这法典还不可以外借，所以复印了隐患部分带回家研究。

【法庭旁听后的法庭实战】记我们的隐患官司 (四)

幸好，案例法典中关于隐患的条款还不是太多，每一条的后面附着出自哪些案例的清单及索引以备查用，我基本上放弃了查找，因为我比较笨，对我来说就是大海里捞不着那颗针。我主要研究了那些条款的原则。这些原则来自于案例，因此有的地方竟有矛盾之处，不过整体上经过研究，我们对于买卖双方的责任的划分和究竟什么是隐患逐渐地有了比较清晰的认识。感觉到我们的问题既不应当视为`患`（即缺陷），只不过是标准问题，也谈不上`隐`（即隐藏或不能察觉）。并且，我们也找到了买方应对此负责任的依据。到了此时，我们有理由认为在这个官司里我们是有理的一方。

十天期限一晃而过，小额法庭的起诉状如期来到我们的手中。在诉状中我们有三个选择：按起诉人要求给钱，应诉或与他们庭外和解。我们已经决定了打官司，按应诉要求填些了自辩状，主要理由和要求如下：

1， 我们认为我们的情况不属于隐患。
2， 对方索赔金额过分。
3， 买房时，对方验了屋，而且我们在卖房时也没有任何隐瞒和不实之介绍。
4， 要求对烟囱再行检验及参与报价和施工人员的选择。
5， 要求对方提供其验房报告。
6， 要求将我们的卖方定为第二被告。

我们到小额法庭递交了诉状并交了不108$的官司费用。自此，我们进入了等待排期，被告知南岸（因为我们那个有纠纷的房子在南岸）的小额法庭等待约为一年，比蒙特利尔要短，蒙城要将近两年。果然，几个月后我们收到开庭通知，定为5月16日，因此而出现了5月2日的旁听。

在等待其间，除了继续咨询一些法律知识和惯例作法外，为了搞清楚为什么烟囱工可以理直气壮的说是隐患，可以出庭作证，而且声称百发百赢。我拨通了所有电话簿上能查到的烟囱公司的电话，终于明白了他们这样做的道理。多数的烟囱工都说是隐患，只有个别的说不是，有人在电话里把我误认为是买家，对我说：Madame，你不能让卖家为你的保险公司要求而负责，如果你不想换烟囱，就换保险公司吧。当我告诉他我是卖家，我只想明白为什么很多烟囱公司都说是隐患呢？

他回答说：一个字，钱呗！他告诉你是隐患，而且能帮你拿到索赔，你肯定找他换烟囱。至于钱嘛，拿来拿不来，打官司走着瞧啦；还有些人说这个问题不应该问我们，我们回答不了法律的问题。人与人不同，虽然谁都爱钱，但有的人还是有良心的。我还遇到一位要为我出庭作证以证明不是隐患的烟囱工。他向我强调他可以去我们那个房子取证，拍照然后出庭为我们作证。当我婉言谢绝他的时候，他说，你没有专家而自己去辩护是很危险的，特别是在对方有专家的时候，那个家伙在法庭上还是挺有影响的。为什么？可能是因为白头发看着挺有经验的吧。他说他出庭总是赢，是真的吗？他赢过，也输过。

为了寻求更专业的答案，我接通了管理烟囱公司的蒙城取暖协会。协会也有人跟我说绝对是隐患，当我想跟他辩驳的时候，他马上就气急败坏，很显然也是在钱作祟。最后我找到负责人，得到比较权威的确认：凡是强调隐患的人都是想拿到那份活儿，已经条件反射很习惯地这样回答了。他建议我去找警察局防火科落实防火标准及烟囱的法律问题，称他们是更有权威性的。Longueuil防火科的先生很热心地给我进行了解释，清楚表明烟囱的标准是一个非常容易验出的问题，甚至不需要专家或检验人员，只要知道厚度问题，看接口处露出的烟囱厚度是一寸还是两寸，一眼就看出来了，除非2006年开始生产的新烟囱，已经解决了厚度问题，可以生产出1寸厚，但能耐同样高温的烟囱。我把起诉方寄来的照片，上面检验公司的先生已帮我标出厚度位置传真给了他，他不仅在我的图片上做了标明和解释，而且把他们的技术资料及检验图片一并传真给我。至此，烟囱的标准及检验问题已经了解得一清二楚。

在等待中，迎来了调解通知。法庭委托了专业调解员对我们的纠纷进行合法调解。调解员是一位挺干练的女士，自称法律出身，作过律师，作过法官，熟悉法律。
(待续)