正文
最近有些网友对房地产经纪人不是很友好哈，我来为这个职业正正名。
房地产经纪人是一个看似容易，其实复杂的工作。看似容易，指拿到执照相对简单，度下书，参加个统考就算过了；拿到照后赚的钱看起来很多， 2.5%x房价。
其实呢？要做个成功的经纪人必须对房产有足够的专业知识，包括市场，合同，房子结构，地形地貌，房地产法律，建造法律，保险，贷款，税务等等，真的要做到小百科全书才行，大家在这里问的好多问题其实好的经纪人都应该知道，而且更详细，更确定，这点只有我自己做了以后才体会到的。光具有知识还远远不够，经纪人还要有很好的交流方式，乐意社交，精于社交才行，不光需要社交才能得到客户，保持客户，就连经纪人之间也不乏由于某经纪人不好交流而接受别的经纪人offer的例子。那如果你既有知识，又能社交，是不是就能赚大钱了呢？还没有。一个新经纪人加入房地产公司开始时只能拿到commission的60%左右，也就是说50万的房子，他只能拿$500,000x2.5%x60%=$7,500, 在几年前的市场还能不错，一旦市场正规了，你一个新手一年能做几个？还不算快到closing退出的呢。再说了，除了类似加州，新泽西的市场并不多，大部份地区如德州，明尼苏达州，50万房子会有几个人去买？30万的房子一个只能拿到手可怜的$4,500。好，过了几年，我们的新人终于成长了，经过了一些风风雨雨，也有了一些固定的客户，commission rate也上升到了75%了，突然需要搬家，搬到邻近的一个州，说远不远，说近不近，也就差个600mile，可是就这600迈，完了，全部要重新开始，考执照（每个州执照不通用），找公司，拿新手rate，建立客户网。哎，做个好经纪人，容易么？！那你说自己开公司呢？光开业执照，上课要求不说，找办公室，建library, 找小秘都不说，不小心犯个错，不巧又碰到个悍主，得，几年积蓄全搭进去了。
也正是这个原因，一个有知识，有能力，有耐心，替客户所想，又有同一个地区房地产经验的经纪人并不好求，但是如果真能找到这样的，那还是非常物有所值的。
下面是一个好的房产经纪人要做到的，仅供参考：
买方经纪人：
第一， 根据客户的需求，找到合适价位，合适地区，合适大小的房子带客户去看，尽量不浪费客户和自己的时间。经纪人有完全的卖房表，有些网站现在也能找到，只是不知道全不全。
第二， 在看房过程中，指出房子的优缺点，包括房子本身质量，格局，对你们家是否合适，周围地区，噪音，购物，交通等等，对新手很多都不了解。
第三， 在讨价还价过程中，作客户的代言人，摸出卖方大致的底线（买方市场时）或竞争对手的大致出价范围（卖方市场时）。
第四， 这个是很多买主忽略但是及其重要的一环，当价格确定后，房子进入Escrow,买主有17天 contingency period （default, offer里可以延长或缩短）进行各方面调查，检查是否房子有不适合买主的地方，17天后签字release deposit，也就是说如果买主还想退，那定金基本就充公了。经纪人会review所有的documents,解释给买主每一个文件的性质和对房子的影响。例如房子不能建多高，不能超过多大（以后如果加建需要考虑）。举例：同一个山坡上，同一个小区，山坡下有条小河，考证下来我们看得房子在岩石地基上，沿街3个房子下面就站在土层上，说有slight chance 土质会流化（在大洪水和大地震同时出现时），对您买房时的决定会有影响吧。
卖方经纪人：
第一， 根据市场需求，条件，建议客户asking price 和 bottom line price，或者 price range。对房子进行初步检查。
第二， Marketing，进行open house，列房子到MLS, 寄明信片到周围邻居，各类杂志，各类报刊，甚至电视，尽可能大的散播有房卖的消息。在open house或者来人参观后，回电或e-mail征求反馈，根据反馈进行必要的调整，如换地毯，调价等。
第三， 在讨价还价过程中，作客户的代言人，找出最佳买方建议客户，根据多种考虑，不仅仅是出价高低。比如，一个20% down的offer，比起0%或者5%的, 就算少几千也合算,因为0%的找不到贷款的可能性要大的多(真找不到卖主就浪费了时间和其他可能买主)。
第四， 进入Escrow后，负责整理各类文件，及时发送到买方手里，以保证买方在contingency period 能做出决定继续还是放弃。
一个好的经纪人会以客户所想为想，一切以客户利益为重,对客户进行说明时都从客户角度出发.曾经看到有经纪人带客户看了4-5个房子就逼着买的，害群之马啊!
介绍个我自己的经验: 我在2003年曾经考虑买个投资房,帮我买自住房的经纪人找不到了。只能再找，打电话到附近大的office,我选择了Prudential的一个大office，直接留言到office manager的留言机上（注意不要马上跟接电话的agent说）。把你要求的大致范围，价钱，地区留给manager，让他／她推荐，一般他们会以你的要求给你个她认为最合适的．我当时的agent（现在我自己成了agent后，她是我老板）带着我和我老婆狂看房子，每个周六下午（连续7，8周）几乎都是我们看房子的时间，几个月后我们认为没法收支打平，遂打消投资念头（笨，太笨了啊！！！！！）．我老板赔了多少时间，从来没有任何怨言（人家做Prudential的top agent不容易啊)，现在当然成了我的偶像．
祝各位买房卖房愉快！
房地产经纪人是一个看似容易，其实复杂的工作。看似容易，指拿到执照相对简单，度下书，参加个统考就算过了；拿到照后赚的钱看起来很多， 2.5%x房价。
其实呢？要做个成功的经纪人必须对房产有足够的专业知识，包括市场，合同，房子结构，地形地貌，房地产法律，建造法律，保险，贷款，税务等等，真的要做到小百科全书才行，大家在这里问的好多问题其实好的经纪人都应该知道，而且更详细，更确定，这点只有我自己做了以后才体会到的。光具有知识还远远不够，经纪人还要有很好的交流方式，乐意社交，精于社交才行，不光需要社交才能得到客户，保持客户，就连经纪人之间也不乏由于某经纪人不好交流而接受别的经纪人offer的例子。那如果你既有知识，又能社交，是不是就能赚大钱了呢？还没有。一个新经纪人加入房地产公司开始时只能拿到commission的60%左右，也就是说50万的房子，他只能拿$500,000x2.5%x60%=$7,500, 在几年前的市场还能不错，一旦市场正规了，你一个新手一年能做几个？还不算快到closing退出的呢。再说了，除了类似加州，新泽西的市场并不多，大部份地区如德州，明尼苏达州，50万房子会有几个人去买？30万的房子一个只能拿到手可怜的$4,500。好，过了几年，我们的新人终于成长了，经过了一些风风雨雨，也有了一些固定的客户，commission rate也上升到了75%了，突然需要搬家，搬到邻近的一个州，说远不远，说近不近，也就差个600mile，可是就这600迈，完了，全部要重新开始，考执照（每个州执照不通用），找公司，拿新手rate，建立客户网。哎，做个好经纪人，容易么？！那你说自己开公司呢？光开业执照，上课要求不说，找办公室，建library, 找小秘都不说，不小心犯个错，不巧又碰到个悍主，得，几年积蓄全搭进去了。
也正是这个原因，一个有知识，有能力，有耐心，替客户所想，又有同一个地区房地产经验的经纪人并不好求，但是如果真能找到这样的，那还是非常物有所值的。
下面是一个好的房产经纪人要做到的，仅供参考：
买方经纪人：
第一， 根据客户的需求，找到合适价位，合适地区，合适大小的房子带客户去看，尽量不浪费客户和自己的时间。经纪人有完全的卖房表，有些网站现在也能找到，只是不知道全不全。
第二， 在看房过程中，指出房子的优缺点，包括房子本身质量，格局，对你们家是否合适，周围地区，噪音，购物，交通等等，对新手很多都不了解。
第三， 在讨价还价过程中，作客户的代言人，摸出卖方大致的底线（买方市场时）或竞争对手的大致出价范围（卖方市场时）。
第四， 这个是很多买主忽略但是及其重要的一环，当价格确定后，房子进入Escrow,买主有17天 contingency period （default, offer里可以延长或缩短）进行各方面调查，检查是否房子有不适合买主的地方，17天后签字release deposit，也就是说如果买主还想退，那定金基本就充公了。经纪人会review所有的documents,解释给买主每一个文件的性质和对房子的影响。例如房子不能建多高，不能超过多大（以后如果加建需要考虑）。举例：同一个山坡上，同一个小区，山坡下有条小河，考证下来我们看得房子在岩石地基上，沿街3个房子下面就站在土层上，说有slight chance 土质会流化（在大洪水和大地震同时出现时），对您买房时的决定会有影响吧。
卖方经纪人：
第一， 根据市场需求，条件，建议客户asking price 和 bottom line price，或者 price range。对房子进行初步检查。
第二， Marketing，进行open house，列房子到MLS, 寄明信片到周围邻居，各类杂志，各类报刊，甚至电视，尽可能大的散播有房卖的消息。在open house或者来人参观后，回电或e-mail征求反馈，根据反馈进行必要的调整，如换地毯，调价等。
第三， 在讨价还价过程中，作客户的代言人，找出最佳买方建议客户，根据多种考虑，不仅仅是出价高低。比如，一个20% down的offer，比起0%或者5%的, 就算少几千也合算,因为0%的找不到贷款的可能性要大的多(真找不到卖主就浪费了时间和其他可能买主)。
第四， 进入Escrow后，负责整理各类文件，及时发送到买方手里，以保证买方在contingency period 能做出决定继续还是放弃。
一个好的经纪人会以客户所想为想，一切以客户利益为重,对客户进行说明时都从客户角度出发.曾经看到有经纪人带客户看了4-5个房子就逼着买的，害群之马啊!
介绍个我自己的经验: 我在2003年曾经考虑买个投资房,帮我买自住房的经纪人找不到了。只能再找，打电话到附近大的office,我选择了Prudential的一个大office，直接留言到office manager的留言机上（注意不要马上跟接电话的agent说）。把你要求的大致范围，价钱，地区留给manager，让他／她推荐，一般他们会以你的要求给你个她认为最合适的．我当时的agent（现在我自己成了agent后，她是我老板）带着我和我老婆狂看房子，每个周六下午（连续7，8周）几乎都是我们看房子的时间，几个月后我们认为没法收支打平，遂打消投资念头（笨，太笨了啊！！！！！）．我老板赔了多少时间，从来没有任何怨言（人家做Prudential的top agent不容易啊)，现在当然成了我的偶像．
祝各位买房卖房愉快！
评论
rerre
2007-10-16 14:30:07
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悄悄话
我也很景仰！
macro
2007-08-15 11:20:34
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悄悄话
我是从职场生涯追到这里来的。看了您的经历，知道您现在居然在美国做real estate agent,首先的反应是敬仰 - 您的英语和社交能力和美国能人一定也不相上下！您是我们在美华人的偶像啊-我想，只要敢想敢做，就没有做不到的事情！
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