是否refinance房贷的计算

美国经济不好也完全是坏消息。其中一个好消息就是贷款利率降低。几年前因买房而贷款的房主，这个时候是该考虑refinance（重新贷款）的时候了。网上讨论值不值得refinance的帖子很多。其中一种计算是算整个房贷期间的费用，可实际生活中没有多少人真正会真正在一个房子住那么久吧。换工作搬家卖房子，或后来个人经济情况变化而提前还完贷款，或从房子的equity里拿钱出来用等等，度可能发生。所以，这种计算整个房贷期间的费用的算法实际意义并不大。

俺当年也作过refinance，当时是自己上网找资料学习。这里把当时学来的一个简单算法供大家参考：

首先是现在的月供（monthly payment)，记住要扣除房地产税的部分。然后是重新贷款后的月供是多少，这个可以在网上找关于房贷月供的计算器来计算。有了这个数字，就可以计算出新旧房贷之间的差值X。问一下你的贷款agent，重新贷款的全部花费（total cost)是多少。记住这些费用包括房子重新估价的费用，提前还掉旧的贷款可能的罚款等等（记得当年作的时候，第一个贷款开始后的6个月之内不必重新作房子估价，超过6个月就得多花200多来重新估价。）。拿这个total cost除以X,就计算出了你要住在这个房子里多少时间（月）可以把这个重新贷款的费用赚回来。假设是12个月，那你再看自己是不是肯定会在这个房子里住12月以上。会，就值得refinance；不一定，就不值得了。

当时看网上的专栏文章，提出的大多是在12-18个月的时间打平就可以考虑作（我感觉是基于美国人的生活方式），因为许多个人的预计在这个时间段比较准确。这个换算出来是利息至少有0。5%的变化才有意义。当然，每个人的生活方式不一样，考虑的重点也会不一样，但可以利用这个作为思考的方向。

这个计算方式里没有考虑cash-out（从房子里房主拥有的部分财产中那出来一部分钱用，也就是贷款比原来高一些）的情况。所以，上面的计算方式只合适为了减低每个月的月供而作refinance的情况。要作cash-out,上面的计算只能作参考，那就是你比较在不拿出cash的情况下是不是合算。如果你的重点是cash-out,出点手续费也没什么，就是别亏太多就成。

另外，这个计算没有考虑到的就是房贷利息在个人所得税里的情况。也就是你少交了利息（interest低了），也就在作itemized deduction时，你就没有少一些deduction了。对于贷款多，而个人所得税的税率又高的家庭，还真是要考虑进去。

作refinance的时候，往往还有另一个考虑，就是在no-cost refinance和有费用的refinance之间如何取舍。羊毛出在羊身上，no-cost refinance的费用是变相通过提高利率来平衡的。所以，no-cost refinance的利息往往不是市场上最好的，你比较一下你能拿到的两种不同的贷款，计算两种贷款方式中月供的差价，再看多少时间可以把这个有费用的贷款的手续费赚回来。这个比较就让你知道那个贷款对你合算了。这个逻辑和上面比较新旧贷款是同一个逻辑。

（二0一0年七月一日）