财富捷径
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最近和几个在中国有投资房的朋友沟通，才知道中国的房市形势不容乐观。
根据安居客网站的数据，即使是上海、北京、武汉等一线城市，在过去三年，二手房的价格下跌了20%左右。二、三线城市的房价，更是江河日下。比如，我老家所在的南阳市，是一个三线城市，房价下降了25%左右。
雪上加霜的是，由于种种原因，在绝大部分城市，不仅房子的价格在下跌，成交量也大幅萎缩，造就了有价无市的局面。很多房子按照政府指导价挂在市场上，半年以上都无人问津。这也从一个侧面反映了中国目前房市的艰难。
在从2000年左右开始的将近二十年时间里，中国的房地产市场一度风光无限。房价上涨的速度，雄霸全球。几乎所有早期的房产投资人都赚得盆满钵满，而整个社会都形成了“房地产信仰”，即房价永远上涨，房子是最好的投资。
在房地产业的带动下，中国的经济也蓬勃发展，风头一时无两。房地产等相关产业，占到中国GDP的30%左右。而房地产信仰，导致中国家庭财富的70%左右，都高度集中在房地产上。这个比例，几乎也是天下第一。
可想而知，近期房产价格的下跌，不但拖累了中国经济的增长速度，也拉低了普通家庭的资产水平，导致居民缺乏信心进行大额消费和投资。
那么，是什么导致了近期的房价下跌呢？中国未来的房价，将会何去何从呢？
不言而喻的是，虽然中国政府倡导“房住不炒”，可是大家都明白：房子也是商品，影响房价的最主要因素，归根结底还是供需关系。而熟悉房地产市场的投资者都清楚，影响一个城市或者地区房市供需关系的原因，主要有下面几个。
一、短期看货币政策和政府监管政策
由于房地产是大部分家庭一辈子最大的开销，而房地产的地位又如此重要。因此，中国中央和地方政府出台了很多金融和监管政策来影响房地产市场，比如臭名昭著的限购政策等等。
而最近几年，曾经呼风唤雨的地产企业，比如恒大、融创等，都陷入严重的财政问题。这也是由于政府突然大幅提高了房地产企业向银行贷款的门槛，导致这些企业陷入资金链断裂问题，先后折戟沉沙。这也是导致这一轮房地产价格下跌的最主要因素之一。
现代社会，绝大部分购房者都是用银行按揭贷款买房。因此，利息水平能够极大影响购房者的购买力，从而影响房价的走势。中国的主要银行都是国有银行；在过去几十年，他们一直维持较高的房贷利息率，比如6%以上。同时，政府又出台了严格的政策，规定了举世罕见的首付比例，比如40%。这导致很多家庭需要拿出六个钱包和多年的积蓄，才能买得起房。
综合这些因素，导致了中国极高的房价。按照国际通用的房价收入比例考察，在2023年，上海的房价收入比高达26，北京也有23。相比之下，纽约是12，东京是13，伦敦为14。如果按照东京的标准，上海的房价需要下降一半才合理。
最近，为了救房市，中国政府出台了一系列政策，比如放宽房地产企业贷款条件、降低首付、降低贷款利息、放开限购等等。这在短期，会对房地产企业和房价有所帮助。
二、中期看土地供应
中国实行的是土地公有制度，即普天之下，莫非国土。过去几十年，政府严格控制土地的供应，导致土地价格出现一地难求的境况。很多经济学家指出，中国城市的房地产价格里，超过半数是以土地购置费和其它税收的方式交给了政府。打个比方，一个普通家庭在北京花了500万元买了一套新房，大约250万元进了政府的腰包，而开发商只是挣点小钱而已。
正因如次，如果政府大幅提高土地的供应量，改变土地的供需平衡，会导致房价的下跌。但是，由于地方政府财政高度依赖卖地收入，他们缺乏动力压低土地价格。因此，我觉得政府不会轻易改变目前的土地政策，这应该有利于维持高房价。
三、长期看人口
2023年，中国出现了1960年代以来的第一次人口下跌。但这仅仅是一个开始。
根据联合国的推算，到2050年，中国人口将从2024年的14亿下降到12到13亿，平均每年减少350万到700万。尤其从2030年以后，每年人口下降数量将突破500万，相当于每四年减少一个北京市。
人口下降的一个很大因素是出生率的大幅下降。在1963年，中国新出生人口创造了历史最高记录：2959万；在2016年，这个数字仅有1780万；而到了2023年，暴跌到902万。在短短7年时间里，出生人口减少将近一半，为人类和平时期最快的下降速度。2023年的新出生婴儿数量仅为1963年的30%，这个断崖式的下降速度绝对是空前的。
房子毕竟是一种耐久消费品，最终是给人住的。如果一个国家或者地区的人口持续萎缩，房市自然会出现供过于求的现象，最终导致房价下跌。
当然，这只是全中国的情况。房地产毕竟是一个不动产，因此更加依赖于当地的人口趋势。
中国的城市化率持续增加，而由于落户政策的持续放开，越来越多的年轻人离开家乡，汇聚到经济、气候和环境更好的地区生活。
根据我的判断，未来中国的人口分布格局，应该和东亚的邻居相似，比如韩国和日本，即青壮年人口高度集中在几个大的都市区。
以日本为例，东京都以及周边的首都城市群，汇集了3800万人口，占到全日本人口的30%！
韩国也后来居上。首尔都市区的人口，高达2600万，占到大韩民国总人口的50%！
几十年后，中国的青壮年人口，会高度集中在几个大的城市群，比如：
- 北京、天津都市圈
- 上海、南京、杭州所在的长三角
- 深圳、香港所在的珠、港、澳大湾区
- 其他区域性的一线城市，比如重庆、西安、武汉、郑州、长沙等等。
这些都市圈，由于有附近农村和小城市人口的持续涌入，房价应该可以保持稳定，具有一定的投资价值。但是，即使如此，如果你幻想房价回到本世纪初那种高速增长的态势，基本就是痴人说梦了。
而其余地区，尤其是远离这些大都市区的二线以下的绝大部分城市，房价必然无以为继。因此，这些地区的房子，已经不具备多少投资价值。
作为一个普通投资者，我们该如何面对这个未来呢？
我先前说过，在绝大部分地区，自住房仍然是一个不错的消费品和投资品。因此，如果你是因为结婚、就业和孩子上学等原因，那么还是可以买一套自住房的。
除此之外，我不建议普通中国家庭买投资房。如果你已经有了投资房，我也建议尽快卖掉。
那么，多余的资金该如何投资呢？
我的建议非常简单：投资美股的指数基金！身在大陆的朋友，可以直接用人民币购买中国基金公司发现的基金，比如标普500指数基金513500，或者纳斯达克100指数基金513100。
长期来看，投资这些基金可以获得10%左右的年化收益率，应该可以轻松击败中国大部分地区的投资房收益率。
延伸阅读：
是啊。这些基金公司故意把价格压低，从而降低投资的门槛。一旦股价涨起来以后，基金公司就进行拆股，把价格降下来。
如果房子不在一线城市，我还是建议降价卖掉，把多余的钱投资美股基金。在接下去的二十年，美股的收益率应该在10%左右，绝对可以超过中国大部分地区的房价增长速度。
真正卖房的人，才知道市场是多么差。
我也算是大跌的受害者，疫情第二年，准备把剩下的唯一一套房卖了，但老婆不同意，加上回国太难，就没有行动。
现在，当时600万的，市价可能在400万，但是中介说，买家会狠狠再砍一刀的。
随便它去。
我不看好A股。就算从今天看起，下面十年，A股大概率会跑不过美股。因此，我建议你全部卖掉，转到美股指数里。
深以为然！谢谢补充！
在这方面美国是一个不错的借鉴对象，美国财产税是州和地方税，税越高说明当地越富，也能更好回馈居民。新泽西的学校普遍教学质量很高。波士顿也是出了名的宜居，治安良好，医疗出色，这些都是当地居民真金白银的付出（财产税占州和地方税40%以上）。
而国内，像广州二沙岛上全是领导人小孩，一分钱不出，公共服务那么好，简直是占了所有人便宜。
所以，有时候深入学习才能知道美国在制度上的优越性，Never bet against America。
谢谢你的专业补充！的确，改变土地所有、拍卖、使用和纳税的基本法律法规，是长久之策。但是，我看不出政府有能力、有意愿改变这些，比较既得利益者太多了。
1.现行房地产税体系存在“重流转、轻保有”的问题，买卖房屋税负很重。包括但不限于增值税；契税；印花税；土地增值税；耕地占用税；城市维护建设税；教育费附加；企业所得税；个人所得税。所以经常会有阴阳合同（至少80%以上），1000万的房子，合同600万。所以，在本次房地产市场暴雷之前，房价收入比实际上更夸张。
2.保有环节房地产税偏轻，囤房囤地虚置也只用交一次土地使用税，物业管理费，土地使用成本极低，不出租、不买卖，都没税。直接助推房地产的野蛮发展，国家也没办法持续获得收入税收。
3.中国土地所有权属于国家和集体所有，不得轻易交易，能交易的主要是物权法里的他物权，这就与他国立法基础不同，使得理论上房地产税的出台及其困难。
4.食利者太多。说一些八卦，2011年1月1号重庆、上海开搞房地产税，叫广州也开搞。而参加立法的都是有好多房的。
哈哈哈，谢谢你的坦诚！
基金公司经常关闭基金，这是惯常操作。
为什么？其余一半，投资什么呢？A股？
我觉得中美关系即使进一步恶化，中国也不会在金融领域和美国脱钩，那对中国的金融和外贸，都是灾难性的。因此，我才不担心中国政府会关闭中国基金公司发行的这些美股基金。
这些基金已经运营了十几年，规模仍然不大，因为大部分中国投资者要么不知道这些基金，要么根本不相信基金，要么由于奇怪的想法而不愿意投资美股。
这也是我不担心中国政府会关闭这些基金的另外一个原因。
上一轮的次贷危机，的确导致了很多地区的房价下跌。但是，危机过后，美国绝大部分地区的房价又恢复并继续创造新高。美国的强劲经济加上人口持续增长，是房价上涨的坚实基础。
但是如果大家不再相信房地产价格一直上涨，他们自然停止投资。这样的话，供需平衡也会被打破，价格也会受到冲击。
谢谢你的补充和高见！
本届政府的确昏招迭出，把问题搞得一团糟。他们没有靠谱的解决办法，因而，我也看不出何日是尽头。
纽约人也可以谈投资啊。纽约人不能垄断投资话题，哈哈哈。
谢谢！我也希望他们能够早日采取行动,早日实现财务自由。
当然可以！我的亲朋们一直用人民币在中国的券商那里购买中国基金公司发行的美股基金，包括标普500指数基金513500，纳斯达克100指数基金513100。
我的博客先前写过，你可以看看：人民币资产如何投资美股？
集权政府有错觉，就得一切都可以在自己的控制之中。但其实它能控制的，只是下降速度和时间而言。
在我看来，现在的下跌，连前奏都算不上。还会再往下跌，而且二十年内，除了北上广深之外，都会继续跌。
最主要的原因就是一个：匪夷所思般的供过于求。
现在政府做的一切，本质就是让泡沫慢慢地破、一点点地破。
所以，到最后泡沫破灭完毕，至少要二十年以上，看看日本，就会明白的。
日本几乎是急剧断崖式的破灭，还都花了二十多年的时间，而且大伤元气，中国能够避免吗？我不相信。
可以通过港股通买港股，然后亏得血本无归。
是的。我自己就是这么做的。
不过，我的银行里留的钱很少。万一家里急需用钱，就卖一些基金好了。
我的确说过不同的投资频率。可以是每个星期、每半个月或者每个月。其实，差别并不大。
我自己都是一次买入，省了这些麻烦。
谢谢你的问题！
我建议513500和513100各占50%吧。至于投资方式，我建议一次性买入，大道至简。
如果你实在担心买在了最高点，可以把资金平均分成十份，每个星期买一份，十个星期买完。
是的，这几年国内比较艰难。希望你一切安好。
当然，政府可以滥发钞票制造通货膨胀。但是，那样的房价上涨没有实际意义。
政府收的房子，数量有限，起到的作用有限。慢慢观察吧，看看政府愿意拿出多少真金白银来托房市。
如果中国政府不希望老百姓投资美股，他们可以强迫这些基金公司关闭这些基金就是了。但是，这必然引起金融界的恐慌。
因此，我觉得中国政府不会干这种蠢事。普通投资者，只需要关注自己的利益就是了，别把投资和爱国扯上关系。中国政府，还在买美国国债和美国股票呢。
我也有几个朋友，正在努力卖房。他们接受不了大幅降价，就一直拖着。
哈我只是想帮助普通老百姓。毕竟，他们大部分也是制度的受害者。
不信房地产不涨！
是的，疫情是个重要因素。但是，长期的人口下降，将是抑制大部分的确房价的灰犀牛。
哈哈哈，你想多了。我只是给普通中国家庭提供一个投资建议。他们当然可以投资A股的股票基金，只不过取得的收益率会低一些。而且，很多中国投资者也不愿意投资美股。
至于“美国轻而易举改变一下美国国内的金融政策就可以收割掉所有中国人的财富”，我觉得这是杞人忧天。美国股市上的股票，40%是由外国人拥有的。美国政府不太可能、也不能轻易收割任何外国普通投资者的财富。美国也没有意愿驱赶外国普通人的资金，那是自食其果。
是的，中国房子总体是过剩的。不过，随着更多人口涌入核心城市，这些核心城市的房子应该还是不足的。因此，核心城市的房价，倒是有可能保持稳定，甚至增长。
谢谢油翁来访和留评！
中短期看，我觉得这种可能性比较小。北京毕竟地利位置优越，又有悠久历史和政治意义。
我很好奇，你觉得北京会被废弃的原因何在呢？
如果不考虑税收，中国的投资者肯定会损失0.6%左右的年化收益率。
但是，中国的投资者，不用交资本利得税(Capital Gain Tax)，因此，税后的收益，未必比美国的投资者低。
况且，他们投资美股基金，远远好于投资A股股票或者基金。
在中国购买美股指数基金，管理费是美国相同基金的5倍以上。居士觉得，这收益率会降低很多吗？
谢谢！我一直在指导我在中国的亲朋们投资美股基金。他们非常满意投资的结果。
的确，地产泡沫已经开始破裂。山雨欲来风满楼啊。
谢谢分享！