地产经纪纪实：一个信用分数低的租客

我的朋友小姚有个装修公司。他为人诚恳工作认真，生意越来越好，收入满足日常生活之余便用来投资地产。我们认识已经多年，很快就成立好朋友，时常有合作。2019年疫情前小姚找到我，要我帮助他为一个投资房招租。

“我自己在Facebook和Kijiji网站上招租了一个月，都没什么正经租客来，觉得还是在MLS上挂牌上市效率高些。”

“房子地点您知道，市中心，交通购物都方便。房子状况也都好，刚粉刷过，各个设备也都定期保养，我就是做这个么。房子结构还记得吧，3卧3卫，加地下室，带单车库。现在生意挺好很忙，我就听您的不分租了，太多琐碎的事情占用时间。如果想整租，你看能租多少？”小姚问。

“我记得你的这个投资房是Townhouse，这个地点月租应该在2600左右。如果都准备好了，我去看一看，明天就能上市。”

像往常一样，我带着小姚从上到下仔细地察看了他的房子，按照市场上高标准，比较“讲究”的租客对房子的要求，挑出了一些需要改进的地方。小姚用两天的时间就整理完成。很快清洁，摄影，定价2700上市

短短几天时间接到了两个地产经纪的意向咨询电话。一个因为收入较低，另一个因为信用分数仅仅710分，经过仔细跟小姚分析和建议都给拒绝了。市场反应这样踊跃，小姚和我都非常有信心，房子肯定可以很快出租出去。

两天之后是个星期五。中午的时候收到小姚的微信。“一个人根据我以前在Facebook上放的广告找到我，要租这个房子。我应该怎么办？”

我马上明白了小姚的小心思。但是毕竟认识这么久就帮一下吧。于是回了个电话：“怎么一个情况？”

小姚说：“租客看了以前Facebook的广告自己找到我，提供了所有资料。价格也愿意出到2650。觉得租客各方面都还可以想接受他。”

“找到租客是好事。我帮你挂牌上市也是为了找到好租客么。你那里确定了吗？我可以马上撤牌。这么多年的朋友没问题的。”

“谢谢您了！”小姚意尤未足，继续问：“您帮我分析分析。租客是夫妇两个人，白人，六十岁左右，带一个成年女儿。收入挺好，他们自己有个汽车修理厂，每年收入三十多万。因为是自己的生意，所以个人税报的比较低，大约十万左右。”

严格的说这已经不是我的工作范畴了。“额。。。”我沉吟了一下，决定还是多帮一帮。“听起来不错。你可以要求他提供信用分数报告，雇主信和租房申请表。根据所有的情况综合分析租客的状态。”

“他们是自己的生意，雇主信也是自己开给自己没有什么意义，所以我就没有要求。不过他们提共了工厂的地点和税表，收入确实是三十多万。只不过信用分数低了一些只有680分。他们解释说，因为生意原因，经常使用信用卡和小型借贷，再加上客户比较杂，有些客户回款不及时，所以信用分数受到影响。他们保证生意上的事肯定不会影响房租的，因为相对于他们的收入，两千多租金根本不是问题。”

加拿大的信用分数有两个系统，Equifax和TransUnion，都以900分为满分。每个人按照自身的财政状况和掌控能力，都应该获得信用局评估的分数，代表个人借贷的偿还能力。大致上认为700分以上的人士为能够接受；800以上是非常可信赖的级别；700以下的分数会被认为很低。两个信用系统会有一些差别，借贷机构非常依赖这些分数以作决定，还有很多其它方面，包括地产租赁，也常常用分数作为重要参考指标。如果需要了解自己当前的分数，可以向自己的银行查询。

我强调：“信用分数是了解未知租客的最重要的方式。680分太低了，属于不及格的水平。这个租客一定要慎重。如果是我，肯定不会租给他们。”

“明白了。”小姚挂断电话。

第二天的中午，小姚告诉我他还是决定租给这一家。他给我解释，最重要的原因是急需租金收入以平衡每月的支出。另外经过我的警示，小姚致电给当前房主，调查租客情况。当前屋主非常肯定地保证，租客交租很准时，没有拖延的情况，这让小姚一下子放了心。小姚还按照我的提议，实地看了看租客的公司，觉得客户车辆来来往往，看起来生意不错。最后小姚下决心选择这位租客。特别是租客主动提出，让租客的兄长做担保。租客兄长是银行中层，收入和信用分数都非常高。小姚感觉更踏实了，最终决定让我撤牌同时与这位租客签约。

过了半年左右，我自己的出租房有些小问题就叫上小姚过来处理。顺便聊起了他的新租客。小姚直摇头：“租客倒是挺有礼貌，其它都好就是交租不及时，总是要提醒好多次才给，一般都会晚交一个多星期。我也有自己的生意，这个样子浪费了我很多时间和精力。当初就觉得他们也是生意人，生意还挺大不会有大问题，谁知道这么烦人。”

我给小姚出主意每月一号，如果没有收到租金，就给租客发一个N4催租表限期交租。表格可以在房租局的网站上下载。如果总是迟交租金，租约结束的时候，以不按时交租发一个N8终止租约。

小姚觉得是个好办法，当即表示要试一试。接下来是小姚生意的旺季，实在没时间仔细阅读房租局的官方文件，这件事就不了了之了。不成想租客更加变本加厉了。因为小姚生意繁忙，经常忘记提醒租客。租客也就若无其事地不断延迟交租的时间，最晚的一次甚至一个多月之后才补上。并且念念有词：“你没有按时提醒我。” “下周我的钱才到账。”“我以为已经交过了。”“没有办法一次交这么多，先补上个月的，这个月再过一周。”。。。。。。

小姚不胜其烦，甚至给租客的担保人打电话，当然是不出所料地拒接。我给小姚出主意，索性到期后就终止租约。小姚于是开始浏览官方网站，准备按照规定的时间给租客发通知，结束租约。

没想到，席卷全球的疫情气势汹汹地到来，各行各业都陷入停滞。租客立即联系小姚，按照省政府的建议，要求减免房租。不光房租迟交，居然还要减免房租，小姚一下子就慌了，急忙找我问计。

我给小姚出主意，房租可以降低一些，但是要求租客一定要主动按时交房租，否则就要立即搬出。第二个办法是既然租约到期了，就请租客立刻搬家，用N8表正式通知租客。

小姚考虑了一下，决定采用第一个方法。经过与租客的拉锯谈判，最后谈妥临时性减少房租500元，以六个月为期，租客需要主动按时缴纳租金。

小姚在租金上大幅让步令租客非常满意，并且保证按时交付租金。小姚虽然心疼每个月少收500租金，但是解决了租金不及时的问题，勉强找到了心理平衡。

事与愿违，虽然租客在第一个月的一号及时支付了2100元，紧接着又开始习惯性地忘却按时交纳租金。小姚彻底崩溃了，不再犹豫，直接给租客发了个终止租约通知，限期两个月要租客搬出房子。

租客立即联系小姚，再一次保证以后按时交租。小姚已经对租客完全失去信任，坚持租客一定要搬走。租客先跟小姚商量，要求宽限一些时间，不要限定两个月，因为正在疫情期间啦，因为生意不好啦，因为难以找到合适的房子啦，各种理由。这一次小姚已经对租客没有任何信任，坚定地否决了租客的要求。租客又开始针对房子找一些奇怪的毛病，要求小姚修缮，例如干衣机工作时间太长，需要更换一台新的；灶台有一个炉眼火力微弱，需要更换一个新灶；卫生间的下水道不够通畅，有时候会堵住，需要更换管道等等。小姚已经气得无语了！本来就是做这个生意的，每次租客报修之后，小姚都去查看，结论是毫无问题。不过他听从了我的建议，每次都去查看并记录下来，并且向租客表明哪些是租客应该自己负责的问题，哪些是租客申报的虚假问题，不给对方留下任何找借口的机会。

令小姚宽慰的是租客终于开始另找出租房了。因为租客问小姚，当房主调查的时候是否可以做Reference（推荐人）。小姚毫不犹豫立刻答应下来。

过了五六天，小姚接到陌生电话。电话里自我介绍是屋主，小姚的租客申请租用他的房子，所以正在做租客背景调查。小姚调整了一下思维和情绪，让对方屋主提问。

“租客在你这里住了多久？”

“大约14个月。”小姚想了一下。

“你认为你的租客怎么样？”

“租客很好。善于沟通，房子保持得不错，与邻里关系很融洽。”小姚捡租客优点向对方推荐。

“你知道为什么租客要搬走么？”

小姚沉吟了一下：“不太了解。大约是他的生意有所变动吧。”

“租客是否按时交租？”

小姚对这个问题非常纠结。如实回答，恐怕其他屋主很难接受，租客就没有办法尽快搬走；如果说假话，对小姚来说是一个巨大的挑战。已经在加拿大生活了十多年，非常厌恶和不习惯说瞎话。只能把事实加工一下：“是的。偶尔租客忘记交租日期了，提醒租客一下，租客会很快交租的。”

“我的问题问完了，非常感谢你的回复。”

小姚觉得自己的回答很得体，即为租客说了不少好话，也极力地掩饰了租客的问题。没想到，第二天，接到租客的问责电话：“昨天有租房业主打电话给你做调查了？”

“是的。”

“我事先有问过你，可不可以做我的Reference。但是新的屋主拒绝了我的申请，因为调查没有通过。不知道对方问了什么问题。”

“我当然都说好的。比如长时间住在这里，与邻里关系都很好，本人也是非常善良的性格等等。只是最后问交租是否按时，我尽量往好处讲，说基本按时只是有几次忘记交租时间，经过提醒，马上就交了。”小姚很自信地告诉租客。

“调查当中，应该都讲积极正面的回答。我在此之前还问过你要不要列入调查名单。你这样讲屋主肯定会拒绝我的申请。”

小姚也不耐烦了，“我已经尽量为你们说好话了！我肯定不能欺骗别人。”双方各自撂下电话。

小姚现在明白了调查租客的时候，屋主对租客的评价应该是有无数的内涵了。

不出意料，小姚再也没有接到过租客调查电话。随之而来的，无论再怎么提醒和通知，租客不是拒绝接听电话，就是匆忙离开而且不再交租。

在限令搬家的最后一天租客发来短信，说房子已经搬空，钥匙留在邮箱里。小姚立刻进屋查看。基本状况好可以，就是留了一些垃圾，地面和家用电器也需要打扫和清洁。好在都是小事，请清洁公司清理一下，花费也就四五百的样子不算很多。最后算下来，租客欠了两个月的租金大约4200，小姚也不打算追究了，因为要花的时间和精力太多实在不值得。清理了整个房子之后，我帮小姚挂牌上市，顺利地找到一家租客。