投资回顾及随想
观察和经验
答一：
读到您谈及房市，想交流几句，这是我在过去几年里在投坛上学到和理解的。
投资房市有三种谋利途径，一是买入价低，短时间内房价涨，很运气；二是出租房子，平衡各种开支，和顾客包括PM打交道，投坛上的地主自贬为掏粪族，赚的是辛苦钱；三是利率上得来的cash flow增益，每次美联储降息，地主们的收益都增长，而在加息过程中，地主们借贷的是fixed rate，对他们持有的贷款没有直接影响。
很多人以为第一种途径就是怎么做房地产，要买低卖高，实际上不是，买入低价房是运气，很多年只会有一次，房价低自然对借贷，cash flow都有好处。第二种途径让很多人望而却步，但是经验可以慢慢积累。第三种途径实际上是地主们的发家之道，设想一下，如果持有的贷款从90年代到现在，30年利率从9%以上降到3%以下，地主们的cash flow还不淹没两岸，两岸是只有自住房的普通居民？在投资房市中，只有第一种是运气，第二种是一份工作，而第三种中运气的成份很少，要靠逐年增持房产，扩大借贷。
股市上绝大多数靠运气，靠辛苦赚钱的是极少数，我指几个月到几年的时间内。我从2015年起管理自己的IRA，复利增长远超过大盘指数，即使和QQQ相比，我相信也是超过的。我已经意识到，这样的复利增长是因FED 的货币和利率政策，也总是在思忖，哪天这样的运气将烟消云散，但是这两年股市还是连连创新高，而且是在FED明说要加息缩表之后，这是完全出乎意料的。
我到文学城来是近几年的事，过去上班忙从不上文学城。否则，那时上了投坛，我会是个地主，但现在不会了。
答二：
您提到股市投资会碰上股灾，认为是个不利的因素，其实房灾也有的，只是不像股灾那么频繁。
您比较了房市和股市的增益，确实是高科技股的增益高，如果一对一地比较，两个都这么长持，股市不会差。然而，投资股市和房市有个很不同的地方，就是杠杆。在股市上要用杠杆是有严格限制的，短期的可能还行，我指一年内的，比如用brokers 提供的margin，借贷利率高，而且有严格要求，能做好不容易。还有的杠杆是几倍的ETF，这些只适合短期炒捣。Options 或者futures，风险都很高。
房市上的杠杆是谁都可以做的，20% down很普遍，25%down 绝大多数人都行的，只要有收入，好信用。去年底投坛上不少千万富翁秀，他们的equity上了千万，可能他们持有的房产有4000-5000万，如果按20-25% equity算。这样的杠杆在股市上做不到，因此复利年收益会远超过股市。
房市上最好的一点是不用炒捣，担忧少，担忧在租客那一头，这是股市没有的。
祝您虎年快乐，股运虎虎有声！
