2021 卖方市场，极度惜售

2021 卖方市场，极度惜售

2022年1月6号，多伦多地产局公布2021年12月份房屋交易数据，数据显示GTA地区房源极度萎缩，成交量比2021降低15.7% （见下图）但平均价格上涨24.2%。市场上抢房激烈程度可见一斑。

按房屋结构分类，独立，半独立，CONDO，镇屋全部户型都比上一年度大幅度上涨，详情见下图。

 

其中，905地区独立，半独立，及镇屋涨幅33%左右均比416地区14.9%---18.3%幅度大很多。如果416地区与905地区的房价接近以后，905地区失去了价格上的优势，416地区占有交通便利及地理位置上的优势会让2022年度的买家优先考虑416地区的各类房源。房地产投资的趋势就是选择价格洼地投资。

尽管，联邦尽快会在2022年1月底出台针对房地产过热的一些政策，比如，限制海外买家在加拿大购房，限制短期买卖房屋的投机行为，但这些短期政策根本扭转不了市场供应短缺的现状，想从根本上解决房地产市场过热，必须也只有增加土地供应及新建房屋供应才能从源头上解决供不应求的问题。

所以，在本月底即将出台的联邦房地产政策上我们应该能看到有一项政策是建议地方政府允许REZONING，把大LOT的独立屋REZONING成2—3个小LOT，这样就解决了成倍的土地供应还不用征用绿地，于环境破坏最小。

大家一起来关注月底的联邦新政策！

新的一年已经来临，不论如何限制性的政策短时间内都改变不了供不应求的矛盾，加息也是今年大概率事件，但是在现在央行历史上最低利率0.25%的基础上加息，即使加3次也就是1%， 还是很低很低的借贷成本，无论是刚需买家还是投资都可以消化掉。

 

在此，建议刚需买家不要犹豫，只要有首付尽快买房，早买早开始建立自己的资产负债表，把现金变成资产才能抵御通胀带来的现金贬值。贷款多问问几家银行或找贷款公司，有的贷款公司可以允许国内亲戚朋友的收入担保贷款，基本上都有解决方案，拿到贷款就是王道，房价增值那部分价值是你的，就是银行在帮你赚钱。

最后，还是那句老话，不要望房兴叹，买房上车等。

网友问：不可否认，你说的长期上涨，移民人数涌入，物价建筑材料上升我是很同意，房价趋势长期向上百分百同意，十分同意，完全同意。但是现在已经是这一轮涨幅中的波峰的顶峰 ，涨涨跌跌很平常，涨了这么久了，回踩的调整一个黄金坑是必然会出现的。
现在楼主讨论的是叫刚需是在现在这个时候入市。自己问心一句：不介意在山顶吹三年风，总会有解套的一天的，就行了。
 
答：昨天，OSHAWA有一个独立屋收到40+offer，你说房价见顶了，站岗3年，那么多人愿意站岗？
换个角度，看跌只是一个不确定的小概率预期，但是，租房是现实要面对的一个不小的支出，并且潜在的房租也有上涨的压力，相比较二者，目前看市场实际发生的是买家急于购房安居，节约租金，即便是未来加息，也可以通过出租部分地下室空间来获得补偿。
我们地产经纪就是把这个市场的卖家买家的比例对比就可以很简单的预测在众多买家抢OFFER的市场驱动下，今年房市看涨。利率会涨是大概率事件，我也承认。但是能涨几次？今天，美联储主席POWELL在第二任开始之前的国会TESTIMONY时，表达关于加息与就业市场，及加息与经济发展的影响论述时美股应声止跌。理论上讲股票市场对加息最先敏感，实际情况是加息明朗化以后反而平静的接受并吸引更多看好市场发展的资金入市。房地产市场对加息也敏感但是不如股票市场反应那么快。股票市场对加息都波澜不惊，何必那么在房价上杞人忧天。
再者，买家买一套房子我们经纪又能拿到几个佣金，假设不返佣也就是2--2.5%， 看看房价以前的不说了，今年保守预测是7--10%+节约的租金+有的客户出租地下室收入。
 
 
 
网友问：2017年 4月 发生了什么 用你的理论解释一下？没有刚需？供应增加？央行都已经出来澄清了 加拿大大城市房价就是投资驱动, 出一个政策限制投资, 房价就下来了, 今年加息基本铁定了, 就是加几次的问题, 房价趋稳
 
答：看一下市场数据就是根本区别，不要拿现在的条件与2017年简单的对比。不同的历史时期不同的历史条件，没有可比性。需要考虑很多很多外部因素。
2017 年加拿大新移民341，000 人， 2021年 401，000
                            
2017 3 月年央行利率是0.75%，      2021年是0.25%

 

网友问： 移民多6万人 房价涨30%？你要分析就用你的理论解释以前的现象, 解释不通就说明你的理论有问题, 房价涨了大家都看到了 问题是原因是什么, 你说那些供应短缺, 移民都是长时间的问题, 听说过变量分析吗？如果归结为利率低, 那么加息通道已经是不争的事实
 
答：如今的房价是多因素共同作用的结果，不能简单地归结于移民单一原因。房地产市场要看当下时间段的各种因素：比如利率，房源供应，人口流动，当地经济就业数据及工资收入情况，及新屋的土地供应量方方面面都在影响这GTA的房价。单就工资收入也解释不通gta独立屋动则150万+房价，但是我们看到的现实成交记录就是这个价格，我们看到的现象就是一个房源有4---10的买家竞买，更有超过40个买家竞买的也屡见不鲜。所以说，这是一个当年政府在制定GREEN BELT政策时，限制了新建房的土地供应量，就种下了这种局面的因，再辅以几乎免费的贷款成本，大量新移民的到来，加上原来成长起来的年轻一代都需要住房，这些因素叠加在一起就造成了房屋供不应求。
我们再来谈谈利率，我也同意今年利率会上涨，应该有2次--3次加息的可能性。那么，到2022年底加息后央行的利率与就是0.75%---1% 之间。我天天在看房子，天天关注市场变化，就目前买家与市场上可选择房源的不成比例看，房价的涨幅比利息涨的快多了。那么，刚需在知道未来还在涨的前提下，在可以负担贷款的前提下，在能拿到银行贷款的前提下，怎么能不投资买房？
最后，我要补充是加息目的不是简单的打击房价，是INFLATION居民消费指数太高，达到40来年的最高度，这个才是央行加息的根本原因。如果，供应链危机尽快解决物流畅通，物价自然就会下跌，这个美联储主席昨天提到了。加息不是解决在疫情期间所有问题的灵丹妙药，一旦危及到就业数据，央行的加息就会暂停---这个加拿大央行行长与财政部长已经达成共识。
你的问题是，但就新移民的增加不足以造成如今的高房价。那么，单就一个幅度有限的加息更不可能扭转房地产长期走势。

 不要拿东方的思维移值到西方，在东方立竿见影的政府行为照搬到西方可能会引起不必要的社会问题。不要小瞧土豆的个人能力及魅力，他能当选为总理是民众选出来的，是通过公平竞争脱颖而出在选举那一时刻他是候选人中最优秀的。他及他的智囊团比我们了解市场，更比我们知道照成今天这个房地产市场局面的深层次原因，他们应该有1000种应对方式，迟迟不动不代表他们无能，这里是法制社会，政府的举措必须有法可依，有法必依，没法那就得先立法，这些都需要时间。再有，土豆的支持力量里面也应该有重量级的房地产商，这些人对土豆政府针对房地产政策也是有发言权的。还有就是，土豆现在的政府是少数政府，一旦房地产新的政策打击面过大，引起民怨很容易触动反对党发起又一轮大选，所以，现任政府唯一能做的就是针对没有选票权力的海外买家动刀子，其余的在需求端能做的文章很有限。唯有真正能够解决供需矛盾的途径就是加快开发房屋数度，增加可建房屋土地供应，本月底应该能看到这类政策出台。所以，我说未来10年是

GTA 建筑市场发展的黄金时间，有土建教育背景的朋友赶紧行动起来，我们2--3人一起合作搞个建筑公司，前景非常光明。