小地主最近思考的几个问题。

虽说加入地主行列进行“韬奋”工作有十好几年了，但是按照规模来看还是个标准的小地主。几处出租房子的收入加上工资勉强维持日常生活，但是遇到大的开销还是不够。从家庭资产的配置上算，大概80%-85%都是在房子上，其他金融资产15-20%的样子。这是大前提，我下面的考虑都是从这个大前提出发考虑的。每个家庭的资产和收入都不一样，您看看就行。

最近遇到几个事情，引起对“韬奋”事业的思考，说出来请大家给参谋参谋，也许这些问题已经有过来人遇到过、解决了，有了经验能提供，那就再好不过了。

首先是孩子还有几年就上大学，学费的问题要考虑了。按照我的收入和资产，估计financial aid申请不到，那就要自己准备一年4万（州大）或者8万（私立和外州），四年16-32万。钱从哪里出？401（k）、年金账户的钱拿不出来，股票基金账户金额太少，恐怕需要从房子上想办法。卖房子有点舍不得，这几年涨得不错，如果卖掉capital gain要交将近25%。而且卖一处房子出来的钱都会大于32万，多出来的钱还要安排。或许做个1031，换一处便宜点的房子，拿一些root 出来？又或许再做个re-finance，多贷一些出来？但是现在的利息有觉得太高。实在不行就申请学生贷款，利息也高，好在贷款利息可以抵税。

最近加州很多人在说long term care的事情。需不需要买？似乎可以不买，反正工资收入没多高，收税也有限。但是又怕老了真会遇到这种状况，每个月一万多的护理费是个负担。倒也不是付不起，真是穷人付不起倒好了，有政府的白卡可以申请，我们肯定又是不符合的。如果到时候又要卖房子支付，capital gain的问题又出来了，要付一大笔税。

也在考虑养老的收入问题。正常情况下，社安金、退休账户和年金的收入，再加上出租房，应该是够用了，但是我们想退休后到70岁、身体健康时多出去走走，回中国、看世界、坐邮轮（学习老朽好榜样），出租房的打理到时候可以有问题。这次回中国一个月恰逢房子换租客，过程比较麻烦。有了这次的体验，有点担心今后外出房子的管理问题。大地主可以有管理团队打理，小地主比较辛苦，只能靠自己。我之前有过异地城市请管理公司打理的教训，空置率高租金收不上来维修费用不合理，结局就是卖房换地儿来解决的。也许我那个时候会卖房，把钱放在投资账户里去投资，不过恐怕要请专人管理才行，自己也没有时间精力搞。

为了避免卖房交税，尽量还是把房子拿到过世后再留给孩子们吧！做了trust，把房子装进去，到时候避免法庭认证的繁琐和开销。目前情况看资产应该不会超过遗产税免税额，不过还有几十年，说不准房子会涨多少，也说不准未来遗产税免税额会调到多少。几年前趁还年轻买了些终身的人寿保险，如果需要交遗产税，可以提供资产来源。

最近没有扩大房子规模的打算了，因为算算帐，孩子上学、养老退休这些应该是够用了。我目标不高，对生活水准要求也低，没有发财的欲望。年轻的时候都没有发财，现在就更不怀梦想了。