MORTGAGE RATE这么高，现在REFI/CASH OUT REFI合适吗？

房市冷却，建商开始给现金买家10%OFF甚至更多的优惠，房市热的时候也有现金抢房，平时也有FLIPPING用现金购买的，所以上篇文章关于现金买新房交房20天就CASH OUT REFI的好处。有网友问：利率这么高，现在REFI合适吗？

一般的REFI无非是为了

1）拿到更低的RATE

2）CASH OUT EQUITY

3）这种REFI的作用是很多人没有意识到，但是非常关键会影响到投资扩展进度：就是把其中一个申请者从LOAN里面通过REFI释放出来，尤其是PRIMARY HOME，能用一个人贷就不要COUPLE一起贷。。

2和3的情况REFI都有可能RATE比以前的高。2的情况就是把CASH拿出来，3的情况则是为了把贷款名额释放出来。这种情况对希望贷完20个CONVENTIONAL LOAN名额的COUPLE来讲是非常关键的。

目前的利率相比过去两年已经涨了很多，所以符合1的情况很少。对于2和3是否要REFI则要根据自己的投资规划和投资理念来决定。至于我上篇文章提到的现金买房可以立即把所有的初始投入资金全部拿出来，从投资回报角度来看，只要DELAYED FINANCING之后还有现金流，是不管RATE都高，都值得做的。因为再高的利息，都是从租金里面COVER了，个人已经没有任何资金投入在里面，回报无穷大，何乐而不为？拿回来的资金又可以继续投资。

但是，如果DELAYED FINANCING 之后，如果是负现金流，那就要综合自己的投资理念和规划来决定。或者保守一点，少取一些出来，保证还有正现金流，同时手头还有一些RESERVE 和多余资金可以在这次危机找准更多更好的投资机会。如果自己资金充裕也没有太AGGRESSIVE的进一步投资计划，那就没有必要去CASH OUT。如果资金不是那么充足，那我觉得适当的CASH OUT REFI，保证自己有一些RESERVE来应对这次危机还是很有必要的。

现在的RATE基本上是2003-2005年左右的水平，2006-2008基本上都在6%左右，2002年以前基本上都是在7-8%左右或者更高。所以目前的RATE和过去几年比是高，但是和过去50年比，还算低。而且如果RATE之后下调，还可以重新REFI，如果RATE维持或者继续升高，不做CASH OUT REFI把所有的资金留在一个物业里面，会错过也许COMING的抄底机会，或者等房价降低再考虑REFI投资，到时确拿不出太多EQUITY。

每个人的情况都不一样，本文仅是个人观点，不做投资建议。