现金买NEW CONSTRUCTION出租房如何在CLOSE 20天实现无穷回报

刚刚看到JENNING大师最近的案例，我也来分享一个最近类似操作的案例。相比二手房的BRRRR,新房我们可以BRRR。掌握了这个方法，POTENTIALLY 可以节约$5000左右，加上无穷回报。

去年7月份签下的合同$350K，今年8月低过户。租金$3100, 地税是购买价格的1.5% ， HOA 大概$210/月，保险$114/月。9月20号CASH OUT REFI 成功， APPRAISED VALUE $488k, 成功拿出了所有本金，而且每个月还有现金流几百。这就是我之前的小文介绍过的空手套白狼。这个方法很多人是通过翻新破旧的老房子来实现。过去两年买新房的，只要不是QUICK MOVE-IN的新房，其实基本上都可以做到，但是很多人不知道可以这么做。

现金买房立马CASH OUT专业用语是DELAYED FINANCING.之前的FANNIE MAE政策是要6个月之后CASH OUT REFI才可以用MAREKT/APPRAISED VALUE来贷出75%， 6个月之内的DELAYED FINANCING就只能按PURCHASE PRICE来贷75%。这个政策比较新，好多人不知道，错失了好RATE，损失了那出本金继续滚动的好机会。

简单总结一下，这个操作需要几个条件：1）CLOSING的时候房屋增值35%+左右 2）能先用现金CLOSE 3）看个人的DTI，CASH OUT REFI的LOAN CLOSE之前房屋可能需要已经出租

如果能满足这些条件，收获是：1）所有本金全部拿回还有正现金流，回报无穷大 2）少做一次贷款，省下了差不多$5000的CLOSING COST（因为少了第一次PURCHASE的贷款费用）。

要在新房CLOSE20天就成功拿出本金，除了在CLOSE之前就开始申请（今年的形势基本上是LOCK越早RATE越好），中间好些环节也要做到非常紧凑。

谢谢大家的讨论，补充一下本篇主要目的：

1. 不管新房还是二手房，DELAYED FINANCING不需要等6个月，甚至CLOSE之前几个星期开始申请，交房几个星期之后就可以贷出75% APPRAISED VALUE 或者PURCHASE PRICE+CLOSING COST+PREPAIDS FEE+POINTS FEE,WHICHEVER IS LOWER.

2.如果符合增值35%的新房或者二手房购买，CASH OUT 75% APPRAISED VALUE还有现金流，如果能做到现金购买，可以少付一次LOAN 的CLOSING COST，大概$5000