小地主学习如何找DEAL--1

当了几年小地主了，但是从来没有想过去系统的学习一下怎么更好的经营出租屋。今年一个偶然的机会，参加了一个如何找DEAL的课程，因为对找DEAL颇感兴趣，于是毫不犹豫报名参加。上周五刚刚上完全部课程，收获颇多，因此想把它记录下来，写一个小系列，也许可以给他人一个投资入门参考。

 

过去的几年，我找投资房的唯一标准就是看它的现金流（cash flow）和资金回报率(cash-on-cash return),所以这两个指标是我以前一贯也是唯一用的核量方法。通过这次找DEAL的课程，我又学到了几个其他的计算。今天我想分享的一个是租金回报率（cap rate）. CAP RATE=NET OPERATING INCOME(NOI)?VALUE。NOI就是全年租金收入扣除其他开销。 注意，这里没有贷款开销。就是不管你买这个投资房是否有贷款，都按照没有贷款来计算Net Operating Income。我以前觉得CAP RATE主要是商业地产的一个重要参考指标，自己买single family, condo or townhome的时候从来没想到过去用。这次了解了它的具体算法，我就很好奇的用来计算一下 2018年底买的房产。

 

Half-duplex买价13.8万，租金$1400，地产税$3477，保险$674，其他所有开销$1500，那么CAP RATE=（1400x12-3477-674-1500）?138000=8.1%。 如果你期望10%的CAP RATE， 那么， 如果租金和开销不变的话， 那么，买的房价就应该是（1400x12-3477-674-1500）?0.1=$111，490；如果你期望的5%的CAP RATE， 那么房价在（1400x12-3477-674-1500）?0.05=$222,298. 所以通过计算在不同的CAP RATE下房子的VALUE，和我的买价比较，可以得出这样的结论：如果我们这个 区的CAP RATE 是10%， 那可能说明我稍微买贵了（多付了2万多）， 如果这个区的一般CAP RATE是5%， 那可能说明我捡到一个好DEAL（少付了8万多）。类似的，通过VALUE 和NOI还可以计算出一个RENT的参考值。假设$138000就是这个房子的市场价，如果这个区的CAP RATE是10%，那么对应的租金参考值就是$1621. 如果这个区的CAP RATE是5%， 那么对应的参考值就是$1046.

 

当然，VALUE是由市场决定，最后还是要通过CMA（comparative market analysis)来计算更精确. 出租屋也还是主要是看现金流和资金回报率，以后我还是以这两个为主要指标，但是这个CAP RATE可以间接的提供VALUE或者RENT参考值。

 

下一次我会讨论MAXIMUM ALLOWABLE OFFER (MAO).

[红叶之]

回复 '觉照' 的评论 : 谢谢鼓励。下一篇我会讨论MAO。

[红叶之]

回复 '墨西哥' 的评论 : 谢谢鼓励。争取这周末更新。

[觉照]

多谢分享，期待下篇

[墨西哥]

多分享，继续写。