买房

1 不要急。慢慢看。我们看房，买房只花了一个月(家庭原因)。搬进去后，左看右看不是自己喜欢的。现在就麻烦：卖了买喜欢的，还是把现在这个弄成喜欢的？近期或长远打算？

2房室结构很重要。我们的客厅是high ceiling. 当初买的时候想high ceiling 好，open, 家里显得大。现在就后悔了。1：上面的蜘蛛网没法打扫。2 不好paint. 3 不格音，楼下看电视，说话，楼上都听的见。因为楼上楼下是通的。 4 厨房油烟往上跑。5 占用楼上空间，楼上房间小。6 用冷暖气，费gas.我觉得这都是很实际的问题，反正我再也不买high ceiling的房了。

3 不爱 yard work 的人，yard 还是小点好。Good looking yard takes a lot of work. 当初一门心思 yard 越大越好。哪知道老公不爱 yard work, 我不爱晒太阳，谁都不管，现在是给 professional在管了，花钱。

4如果还没有小孩的，我觉得暂时可以不用考虑学区。我们挑了好学区的房子，离我们工作的位置都远，每天commute很头疼，gas 又贵。而真正好学区的benefit 我们没有得到，而为每天的生活添加很多麻烦。等到我们有孩子，在等到他(她) 上学时，那都是 n 年以后的事情了。

5室内装饰，由大到小。先买家具(最大的) ，在 paint (我喜欢家里有颜色) ，然后窗帘，area rug, accessories 更具家具和墙的色调来配。我正好做的是相反的。最先卖了窗帘，然后发现和我的墙和家具的颜色不配。我的意思是，窗帘配家具，而不是家具配窗帘。

6使用同一高度的窗帘，房间可以互换。(我都是用的90 inches length). 有时候换一换，房间味道不一样。

7更换 knobs, switch plates, lights 可以 totally change 房间的 look. 而且不是花很多钱。我换了所有的 cabinet handles, door knobs, switch plates, lights (including chandelier), 感觉完全不一样。

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璇转开放式楼梯，楼下能看见楼上每个房间门，无隐私

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http://money.cnn.com/pf/features/lists/afford_4q05/bypercent.html

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当新闻报纸说，这两个月房市红火得不得了，实际上可能房价短期已经开始有些疲软。当很多媒体都讲房价在回调，可能价格又悄悄地往上升起来了。我的体会，最好周末多去看看open house，自己把握一下市场的脉搏，如果买房，尽量在一个波动的低点找一个好地deal，利用一些技巧，你完全可能买到比市场价低5%-10%的房子。就拿我们这嘎来讲，我注意到大约去年6月份冲到了一个高点，之后大约有10%的回调，7，8月份，很多房子打出降价的牌子。我大约就是在那个时候看中了现在住的这套房，听agent说，不少买主因担心房价大幅回调都backoff了，所以当时讲下不少价。之后进入淡季，注意到房价没有太大的升降。刚过完年，突然发现要价又蹿了起来，附近和我家差不多的房子，竟然都开出了比我房子贵15-20%价格，我都有些吃惊。每个地方不一样，但是要想买到价格比较好的房子，一定要实时去观察市场，而不是去看那些很芜杂的事后新闻。市场有其内在的运行规律，跟利率，经济的发展，就业，人口的增长等等很多因素有关，不是凭着人的主观愿望能喊涨上来或喊跌下去的。另外，我前两年修过一门房地产基础，知道市场房屋定价大约是根据你周围类似的房子的最近的成交价来定的，当买的人多，价格也就上去了，下面要卖的人也就会参考这个高的价格来定价，房价就上去了，反之亦然。那么你觉得房子值不值也可以做些更广范围内的比较。我两次买房都不自觉地在心里做了些比较。第一次是3年半前，那个1800多尺的新房40来万。我在中国只远远看到过别墅， 但听说也都得几百万。这么一想，就觉得挺便宜；又因为在香港呆过，一比觉得太便宜了。虽然当时就我一个人拿着挺低的薪水，没多想就冲进去买了。当时很多人觉得我愣头青。现在房价已今非昔比，但这次买房，我也利用了这种比较的方式。当时考虑的两个区挨着，学区都很好。一个在平地，一面靠海，另一个在山上，三面环海。这第二个区，一上来就觉得进入了旅游区，树特别多，青葱翠绿，路上大海时隐时现，山坡上豪宅并不罕见。刚开始的时候，根本就没有敢来这里看房，想着一定贵的出奇。可后来偶尔发现这个区同样的房子只比第一个贵10%。这一比较，就有底了，咬咬牙，上山。不经意，几个月过去了，突然发现山下那个区的房价，还在徘徊。山上的又开始往上跑了。这买房子，也有些像买股票，经常由于某些原因，几个类似的公司，有些价值会被低估，将低估的买入，你的胜算就高一些。当然还要考虑到成长性，就像十年前，加州的房价比中部贵，现在更贵，我想是因为人口，气候和经济。今天和我姐谈起加州房价之贵，动辄7，80万，甚至上百万。没想到她说，不贵，深圳的好别墅，好些的都上千万元了，如果是高尔夫球场上的房子，都得两千万。几百万的别墅，都不上档次。这么一讲，我觉得真没有什么好担心的。另外我一直认为在美国，咬咬牙，尽量买SFH，而不要买condo和townhouse。尽量买地大的。因为我发现，这里同样室内面积的SFH和condo/townhouse，价格也就是3:2左右。可在国内我想至少5:1。比一下就知道哪个更值了。这个价值，长期应该能反映出来，因为像美国东西两岸人口稠密的地方，我感觉人口的密度已经有些突破大多数人住的起乡村大院的房子的极限了。我观察我周围新起来的房子，已经很少有SFH了。贵的是地，以后SFH越来越少了。有机会和能力， 积攒一套，两套，长远看应该不是坏事。当然如果你特别讨厌收拾院子，对房子修修补补，也就算了。************************************

第一次买房的经历 -- 兼谈为什么要找买方经纪人

峡客

出国数年，一直租房子住，直到搬来PORTLAND，才认真考虑买房。同东部和加州相比，PORTLAND房子便宜多了。而且PORTLAND又是个绝好的地方，风景秀丽，四季如春。据说这里曾被评为全美最适合人居住的地方。在这么好的地方不买房，还到那里买呢？买房的第一件事，是确定适合自己的房价。有朋友说，应该买到自己能力的上限。听了以后不太敢接受。按这种方法买，要 花多少年才能还清贷款？总共要付多少利息？多年以来，我们的银行存款总是正数。一想到“存款”要成为负数，要过负债的日子，心里就发虚。因此，一开始，我们去看的房子都是价格比较低廉的房子。看来看去总是不太满意，终于有一天，我们走进了一家LegendHome的样板房，里里外外，称心满意，比梦中的房子还好。一看价格，比原来的预算超出好多。回到家里，心里不舒服。为了搞清除究竟我们该不该买这幢房子，下了决心写一个程序认真计算。我们的程序考虑了很多的因素：房价，房子的税，保险，维修，贷款利率，月供，退税，损失的现金存款利息，房子上涨率以及同租房的比较等等许多因素。计算的结果，我们得出几个结论。第一，利息总数超过房价的三分之一；第二，房子的利息能够在退休之前全部还清；第三，每月支付利息之后，剩余的钱还能够宽松度日；第四，假设房价按每年5%的速度上涨，当还清贷款之时，房子的价值将远远超过所有开销的总和；第五，万一几年后由于不可预测的原因离开这里，不得不卖房，那么卖房收入同买房住房的开销相抵，房子等于白住。经过这番计算，终于下了决心，就买这栋房。上面的计算中用到一个重要的假设：房价每年上涨5%。现在整个世界都在讨论房产泡沫问题，房价会不会下跌呢？经过计算，即使房价不下跌，哪怕上涨幅度小一点，比如2%-3%，那么买房就不如租房。不过我们认为在PORTLAND 这样的地方不必太担心，这里环境好，房价偏低。同样的房子，如果放到加州，价格要高出2-3倍。即使加州房子跌20%，还是比我们高出许多。再说，统计数据表明高房价地区的人口正在往低房价地区移动。按此趋势发展，这里的房价反而会更快上升。事实上，不少高科技公司正在朝这里转移，比如INTEL。所以，5%的上涨速度应该比较有保障。这里，不能不提及买房过程中的重要一步，就是找个买方经纪人。房产经纪人分成两类，一类为买方服务，另一类为卖方服务。给经纪人的费用可以高达交易费用的6%。不过，这些费用都归卖方支付，买方是不需要付费的。假如买方不找经纪人，那么所有6%的经纪人费用全部归卖方；如果有买方经纪，这笔费用双方各占一半。所以，对买方而言，找个经纪人，有益无害。尽管如此，一开始我们并没有特意去找经纪人。我们以为，所有的房子都可以在网上找到，不需要找经纪。直到有一天，我们偶然经过Sherwood的John Scott。我们顺便进去，想看看他们有什么房源。接待我们的是Ron Kachergius先生。从他那里，我们了解到不少原来不知道的信息。他告诉我们，虽然网上可以看到市场上所有的房子，但是关于房子的信息，不如他们经纪人掌握的全面。比如，他们的信息中包括房子的地址，每一层的面积，院子面积，有时甚至有每间房的面积。更重要的是，他们可以提供每个房子的历史情况：有过几次交易，每次交易价格。因此，你可以了解现价相对于历史价格的上涨幅度。还有，他们可以提供整个地区房价整体上涨的情况。有了这些数据，你就知道房子的真实的市场价格，在讨价还价过程中心中有底。这些市场信息对于买房决策确实有用。我们曾看中一套房子，几乎下决心买。但我们查出这房子同去年相比，房价上涨幅度达到15%之多，远高于该地区平均房价上涨幅度。后来我们提出一个接近合理价格的报价，但是比房主的价格低很多。结果，买卖没有成交，但这所房子也没有找到其他买主，最后房主挂出了出租的牌子。看来，我们放弃这所房子是对的。买方经纪人的一个重要作用是带你去看房子。虽然每一个挂牌房子都有个联系电话，但是你如果一家一家去联系显然不方便。有了自己的经纪人，他会帮你联系好时间，一天可以跑许多地方看房，大大节省了时间。所有挂牌的房子都有一种专用的锁，经纪人的钥匙可以开这种锁。因此，不管房子是委托给那个公司，我们的买方经纪人都可以进入。有经验的经纪人在带你看房的时候会告诉你许多重要信息。我们对房子外墙质量的评估一点概念也没有，RON带我们去看房时，会给我们指出外墙(siding)是什么类型，寿命如何，多长时间需要维修。材料不好的外墙，如果没有定时维修，到一定的年份就会开裂。对有质量有问题的外墙，RON会告诉我们如何同房主讨价还价，比如要求房主修好外墙，或削减房子的售价。在中国买房，讨价还价是个直来直去的过程。就同那里的自由市场买菜一样。在美国情况就不一样了。要填一份十几页的OFFER，还要交几千元的押金。这些文件中的条文看了就让人头痛。幸亏RON帮我们解释，否则抓不住要点。有一次填OFFER，整整化去两个小时，原因是为了搞清楚文件中同我们利益有关的各种内容。举例来说，OFFER提出之后，在哪几种情况下我们可以反悔，反悔之后能否拿回押金等等。看了一大批房子之后，深感房子的复杂。最终我们决定买新房，新房不但干净整洁，设备先进，最重要的是问题少。我们选了一家质量特别好的建筑商的房子，房子里我们几乎看不出一点毛病，而且还有一年保修。开始我们都想把inspection免了，也好省几百美元。在RON的提醒下，我们还是找了inspection。不查不知道，居然大大小小有十几处毛病。热水器的盖子被封死了不能打开，地下室的管道有问题，在几十个电线插座中，有两个竟然没有电。最后，inspector告诉我们，这个房子质量很好，毛病这样少的房子很少见。经历了种种曲折，终于到了拿钥匙的那一天。这是一个幸福的日子，我们总算有了自己的房子。RON给我们送来了一个精美的玻璃花瓶，建筑商的经纪人也送给我们一个价值75美元的饭店用餐卡作为礼物，让我们上馆子庆祝一番。从我们签约到拿钥匙的两个月里，周边同类房子的价格已经上涨了9%。我们庆幸做出了生活中的一个正确的决定。

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1。 不 要 理 会 房 价 的 趋 势。 因 为 买 房 自 住 ， 房 价 升 了 ， 钱 装 不 到 自 己 的 口 袋 ， 降 了 也 没 人 从 你 口 袋 里 拿 钱 ， 只 是 省 了 税 。 即 使 你 预 测 明 年 会 降 ，需 要 降 1万 以 上 才 合 适 ， 因 为 你 晚 买 一 年 ， 要 多 付 一 年 租 金 。

 2。 根 据 自 己 工 作 的 情 况 决 定 买 不 买 。 如 果 怕 房 子 涨 价 而 勉 强 买 了 得的 话 ， 会 给 自 己 很 大 的 经 济 压 力 。 因 为 买 房 后 虽 然 省 了 房 租 ， 却 增 加 了 其 他 开 支 ， 而 你 失 去 的 是 资 金变 现 的 灵 活 性 ，有 较 远 的 更 好 的 机 会 就 比 较 难 选 择 了 。

3。 不 管 房 价 如 何 ， 恪 守 自 己 所 买 的 房 子 房 价 在 利 息 率 8%时 不 超 过 收 入 4倍 的 原 则 ， 如 果 利 息率 4%， 则 不 超 过 8倍 且 如 果 锁 定 5年 的 话 ， 5年 后 假 设 利 率为 6% 贷 款 额 不 超 过 年 薪 的 4。 5倍 的 原 则 。

4。 手 中 留 一 笔 钱 以 备 不 时 之 需 。 且 不 把 鸡 蛋 放 在 一 个 篮 子 里 。

5。 牢 记 股 票 的 教 训 ， 买 房 为 住 ， 是 消 费 而 不 是 投 资 。 如 果 报 很 大 希 望 以 买 房 挣 钱 的 话 ， 有 一 部 份 人 会 失 望 。