买房经验

1. 先把家庭税前收入乘以3,这就是我的目标;

2. 我最干不好的一件事就是开车,因此,单位周围画个10迈的圈;

3. 找个realtor,第一次买房,还是有个人帮忙参考参考好一些;

4. 货比三家,找个好的公司,争取最低的loan;如果首付不够20%,可以贷第二个loan (HELOC), 以避免mortgage insurance.

5. 有目标地看房,location是第一位的,宁在好区买个差的,不在烂区买个好的;

6. 到county的网站找房子的信息,通常是由Property Appraiser's office提供的,可以查到关于该房的所有信息,包括:面积,交手情况,地税,等;

7. 买房子跟找对象差不多,全世界的眼光都一样.你喜欢的别人也喜欢,要有"一见钟情"的感觉.这样的房子错不了,将来卖时,买方多付点也愿意;

8. 定好了房子,要讨价还价.房子紧俏时,要适时下手,甚至加点钱以示诚意. 挑选余地大时,砍下房价的10%是不用给原因的.如果买卖双方还有一点差距,比如房价的1%,还可以抻悠抻悠,等到买卖双方的realtor都憋不住了,他们会提你填上这个空的(即,少从卖方提commision);

9. 签合同时,一定要逐项检查,不懂就问,不丢人.比如,合同可以规定,$5000以内的修理费卖方出,多于这个数的,卖方可以不付,也可以50:50.

10. 签了合同后,找人检查,同时锁定利率,一个月之内还可以有机会再锁一次.

11. 如果检查后有重大问题,房子可以不要(千万别要),deposit可以要回来.

12. 提个醒,别贪小便宜,卖主让利一定是有原因的, 比如,靠主路太近,在社区的入口,房子设计不合理, 等. 我见过一房卖了2,3 年才脱手, 卖主早就搬出去了.房价从30W降到25W6才脱手.这两,三年空房的费用也有几W了. *******************************

你应该让检查房子的人查查地下室moisture 重不重，如没有进过水，房子周围的地不是往里倾斜，外面没有太多的concret裂痕，应该不会有大的问题。你不用担心地基，而是应该问问那些roof,furnace, hot water tank and electrical panel 有多老了？是不是应该换了。那些换起来才贵呢。

**************************

买房注意事项：

1、 避免路冲

2、 房子最好坐南朝北，窗子最好朝南、朝东。最差的是朝西，热且耗电

3、 is portch covered ?

4、 is gutter installed?

5、 is sprinkler system installed?

6、 is security system installed?

7、注意前后院的 LANDSCAPING，好的 LANDSCAPING有时可推断出房主比较爱护房子

8、房间要敞亮、通风。厨房、客厅要大，并且好用，好摆东西 (例如，沙发、电视、餐桌等)

9、Master Bedroom down stair

10、Attached garage

12、注意瓷砖铺了那些部位。走廊、厕所、餐厅、厨房必须铺了瓷砖。注意瓷砖颜色是否好看

13、厨房柜子要多、要好用,注意柜子颜色是否好看。厨房的台面最好是石头的(granite counter top).

14. 车库最好在房前

15、注意房子外形好看否

16、如果买一层楼房子，顶一定要高才显得不压抑。

17、厨房是否有 kitchen island

18、要买的房子是否和邻居家靠得太近 ？窗子能被邻居家窥视吗？

19、洗碗池深吗？

20、Does master bath room have Jet Tube?

21、Crown modeling ?

22、楼梯是half wall or spindle?

23、房子不要和学校、BUSINESS BUILDING、大街等太靠近，否则太多的TRAFFIC和 NOISE

24、 CARPET 是加级的吗？干净否？

25、有木地板吗？

26、Zoned air condition?

27、有没有covered patio?

27、房子价钱包括窗帘吗？

28、gas heater & gas cook is better

29、注意空调机是否产生噪音

30、How much is for HOA fee?

31、有没有通向外面的抽油烟机？如果没有，好安装吗？

32、what's the property tax rate?

33 Is school good? 34 Are there many apartments around your community?

35 房子门面有加级吗？

****************************

****************************

有买房意图的人第一个要解决的问题是买房还是租房。没有经验的人以为买房一定比租房合算，因为租房付出的租金是收不回来的，买房则是一笔投资，买下的房子以后还可以卖出去，而且房子通常会升值。但是，买房还有种种费用需要考虑，其中包括银行的利息，每年的地税，房屋维修费，保险，买房时付出的closing费，未来卖房时要付出的6%的中介费(假设不采用Sale by owner方式)等等。比如买20万的房子，中介费就达到12000元，不是个小数字。因此房地产界的规则是，如果房子居住时间不超过3年，租房优于买房；如果居住时间在5-7年以上，买房优于租房。 然而，这一规则是极其粗糙的。不同时期银行利息率有高有低(美国买房贷款利息率最高时达18%，最低为5%)，每个人买房的首款有多有少，每月的支付能力有强有弱，此外还有房子的增值幅度大小等等因素。下面，我们分析几个具体例子，看看买房和租房相比究竟那一个更合算。 假设你打算在某高房价地区居住三年，并且你有两种选择：第一，花20万美元买一个单睡房；第二，以每月1200的租金租同样的房子。我们来计算一下，这两种决策，那一种更为合理。 假设银行的贷款利息率是5%，买房首付4万，每月支付2500美元，房子的地税是房价的1%即2000元，房子的维护费(包括水费)为每月100，保险费一年200。另外，我们还假设房子的增值幅度为每年5%，个人在银行中的存款利息率为3%，利息收入按30%交税。同样的房子每月租金为1200美元。那么，如果采取买房方案，三年之后，房子将达到23万以上，升值3万。但是买房手续费(closing fee)3600，卖房中介费1万4以上。因此卖房净收入约为1万2。另外，支付银行的利息接近2万。三年中交的房地产税，维护费和保险近1万。不过利息和地产税的一部分可以抵税，数额约为7600。另外，由于钱用于买房，因而损失了银行存款利息，这个数额大约是6千，去掉利息税之后应为4千。最后，收支相抵，净付出约15800美元。相比之下，租房的总付出高达43200美元。三年下来买房比租房要少付出大约2万7千美元。可见所谓 “三年之内租房不如买房”的规则并非永远正确。 在不同的地方，房价同房租的比例是不一样的，同样是价值20万的房子，有些地方的租价只有900元一月。此时，如果银行利息上升到8%同时房屋增值率下降到4%，那么三年之后买房卖房的结果将是净支出接近3万2，而租房的支出为32400，两者相当接近。考虑到买房卖房通常要花几个月的时间，这个过程不但费时费力，其间还有一些难以计算的开销，比如临时居所之类。因此，在这种情况下，买房不如租房。 最后再做一个计算。假设你计划在某地居住至少三年，三年之后你可能会转移到其他地方，也可能继续在此地待下去。此时你感到很矛盾，如果长期居住显然买大房子为好，如果短期居住，也许应该租房。假设，你有两个选择，一个是每月花800元租一个1000平方英尺的二居室，另一个是首付12万买一栋价值37万的2400平方英尺的独立别墅三年后再卖掉，其他条件与上面第一个问题相同。那一种选择更佳？根据计算结果，买房卖房比租房省几千元。因此，你可以放心地买一栋37万的大房子，如果未来在此地长期居住，当然不错；即使居住三年，住一栋大别墅并不比租小房子多花钱，但可以比住小房子获得更多的享受。

**************************

**************************