不动产的魔力在于四个方面：
- 租金的收入
- 不动产的增值
- 税务上的减免
- 贷款的作用
前面以三篇文章讨论了收入、增值和税务减免，本文分析讨论贷款的作用。对于生活在美国的普罗大众来说，购置房产而不申请贷款是几乎不可能的事情（Mission Impossible）。2000年时，美国的中产阶级购置一套房产需要三年的工资，而且是在不吃不喝、不纳税的条件下。而如今的中产则需要五年的薪水。下面一张图显示最近十年来房价指数的增长 （94%）和家庭收入平均数的增长（45%）。
图十一， 房价的增长和家庭收入的增长。
贷款的第一个作用是降低进入的门槛，不必等待若干年的财富积累，在人们还比较年轻的时候，就可以拥有自己的住房，实现“居者有其屋”。根据JP Morgen 的统计资料，美国历年来购买第一套自住房的中位数年龄在28 至 38岁之间。
当拥有房产后需要知道房产所需的最基本开销，仍以前面的数据为例：
表三： 持有房产所需的最基本开销，以及各项开销占比。由于是新建房，故最初几年的维修费用（Maintenance）可以忽略不计。
由上图可以看出贷款的月供是维持房产的最大开销，占比几乎3/4。其次为地税，占比大约1/6，再次为保险， 占比大约1/20。
正由于贷款的月供是维持房产的最大开销，而且占比巨大，那就需要慎重对待，有必要对贷款利率和月供的关系做定量的分析。研究利率的高低对月供的影响，以及影响的数值大小。以年利率 % 做横坐标，以月供指数做纵坐标，并以房贷利率 2% 的月供数作为指数100，计算出其它利率下的月供指数，得到图十二。
图十二， 房贷利率和月供指数的关系，以年利率2%的月供作为指数100。图中的两条线分别对应于 30年（红线）和 15年（蓝线）固定利率的贷款，这两条线几乎近于直线，但差异还是比较大的。更准确地说，斜率相差几乎一倍。对于 30年固定利率来说，利率每下降一个百分点，而月供则下降大约11%。对于 15年固定利率来说，利率每下降一个百分点，而月供则下降 6.5%-7.3%。同样的百分比下降，30年固定利率下的月供下降更多。 这组计算数据虽然令人有些震惊，但却是真实的情形。
图十二可能抽象了一点，换一个实在的例子说明一下。直接引用前例，用30年固定年利率5.875% 贷款 $217K，则每个月需要还贷 $1283.64。如果贷款利率是4.875%，每月只需还贷 $1148.38，比原先每月少付$135.26，是原来的89.5%，少了 10.5%。
为了读者朋友们的方便，下面用里程图的形式列出利率降低而导致月供降低百分比的数值关系。前述的例子可从表中查出。
表四，利率降低和月供降低的关系。
回顾历年来的房贷利率。
图十三，五十年来房贷利率变化。数据来源房地美 （FreddieMac， Mortgage Rates - Freddie Mac）。
下面将五十年来房贷利率变化和同期的房价增长率作在同一张图上，得图十四。房价的数据来源于联邦储备银行（Federal Reserve Bank）的数据库，（Federal Reserve Bank of St. Louis | Economic Resources & Data）。
图十四，五十年来房贷利率和相应年份得房价年增长率。在图中划出三个时间段，分别对应于房贷利率高于 10%，低于 3%， 和次贷危机期间。
当房贷利率高于10%时，房价的增长受到抑制。在美国历史上只出现过一次，持续了十余年，从上个世纪七十年代后期直到整个八十年代都处于高利率时代。在十余年内房价的年增长率从10%以上，缓慢下降，用了十几年的时间，波动震荡回调到 5%以下。
当房贷利率低于3%时，房价的增长受到强烈激励。在美国历史上也只出现过一次，持续了大约一年半年，从2020年底到2022年初。房价以两位数持续高涨了六个季度。
当危机来临，次贷危机期间（2008-2012年）房市崩盘，房贷利率无力影响房市。
因此，贷款的第一个作用是对个体，降低进入房市的门槛，属于微观效应。贷款的第二个效应是对社会，通过利率的变动调控房价的增幅，属于宏观效应。
《红楼梦》里的贾政说：“世事洞明皆学问”。对于个体而言，利率是看到的明牌，如何正确使用贷款这根杠杆可能也是学问。
