不动产的魔力在于四个方面：
- 租金的收入
- 不动产的增值
- 税务上的减免
- 贷款杠杆的利用
前面两篇文谈到了收入和增值，本文讨论不动产的税务减免。不动产税务减免的最重要的核心就是有一个折旧费（Depreciation），其基本概念为：
（净收入 – 折旧费 ）后的部分上税，而不是净收入的部分上税。
房屋折旧（Depreciation）只是针对土地上的人工建筑(Improvement)，分27.5年全部折旧完,或者说每年折旧建筑物价值的27.5分之一。而土地（Land）没有折旧费。
这样的定义有些抽象，还是找个例子来解释。沿用本系列文章中第一篇（《不动产的魔力 （一）租金收入》）的例子，假设那栋房产的 Improvement 价值27.5 万元，那么每年就有一万元的折旧。将那篇文章中的收支平衡表延长，加上总收入、总支出、净收入、折旧费、需要上税的收入等五项，以深蓝色字体标出，于是得到新的收支平衡表。
表二：收支平衡表
表中第二列和第三列分别为购房后在有贷款下的第一年和第二年的收支情形，最后一行显示应上税部分为负。这两年不仅不用为这个房产的收入上税，而且负数部分可以 Roll Over 到下一个财政年度去，或者Roll Over 到其它出租房产中去。表中的最后一列为全款买房的情况，由于在支出中少了贷款利息的那一大块，那么应上税的部分大约为一万。在这个例子中，业主每年有一万美元的收入免于赋税，而且这部分的税赋位于税率的最高端。
在表二的开销支出中只列出了最重要的项目，这包含购房时的开销，这部分只在购房的第一年出现，也比较简单，笼统地概括为Closing Cost。以及维持投资房运营的硬性开销，这部分比较复杂，主要为贷款的利息部分，地税，保险，HOA， PM，和房屋的维修费用，等等。
除了以上支出的硬核部分，还有许多鸡零狗碎的项目，比如汽油费、飞机票、吃饭费、广告费，等等，都可以算作开销支出。只要不是十分离谱，过于玄幻，山姆大叔都是认账的。
理论上说，折旧费在房产出手后是要归还的。即使那样，也相当于业主拿到了一个长期的无息贷款。这有利于资本的原始积累，对于初入门者，或者中小地主太有利啦。
如果业主捏着房产不松手，百年之后作为遗产留给了子女。房产重新估值，折旧费 Wash Off， 也不用归还了。
另外在加利福尼亚州，有一个房地产税的天花板（TAX Cap），每年地税的调涨不能超过2%，而不计市场房价。如今的房价普遍是次贷危机时的三到四倍，因此在同一社区中，相同类型的房子的地税相差几千到上万，稀松平常。如果这两个房子同时挂牌出售，它们在市场上的价格却相差无几。
