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别了,用退休金买的独立屋

(2020-02-10 09:00:30) 下一个

去年卖掉了用退休金买的房,它是我在Las Vegas, NV(以后简称维加斯),买的最后一个房,是我在6年前跟人血拼得来的。当时很多人在抢房,大家都感觉房地产前景一片光明。房市从萧条到火爆,可以用这两句陆游的诗来形容:"山重水复疑无路,柳暗花明又一村。" 我看到这种形势,就一咬牙,一跺脚,把钱再次投入了房市。

这个独立屋是我用存在401k和403b里的大部分钱买的,这些存在那里的十几年的血汗钱,大概在经历过两次股市大的跌宕起伏后,没有能为我积攒下多少财富,所以决定把钱投入到房市中。当时的维加斯房市已进入如火如荼的状态,大鳄们,虾兵蟹将们纷纷进入市场,形成了一片房地产繁荣昌盛的局面。在此情此景的影响下,我这个小虾米也坐不住了。

我那时绞尽脑汁想哪里还能挤出钱来,突然有一天脑洞大开,想到了我存的退休养老的钱,那个欣喜若狂啊,不过有些后悔咋就没早些想起它来呢,要不在房价很低时还可以多买1-2个房。

按理说现金就是王,不过我是用退休金买房,在有的listing agent哪不太好使,我就是开出比较优厚的条件,因为他们看不懂我的情况,嫌麻烦,反正买房的人多,不差我一个,就把我拒于千里之外。我不甘心啊,去找了个老美经纪人,要付买方的经纪人佣金0.5%(卖方只付买方经纪人佣金2%),放弃了用dual agent的想法。当时没有再次使用跟随了我多年的老中经纪人,是这样考虑的:第一,老美经纪人是个团队,有更多的房屋资源信息。第二,由于我的情况比较特殊,又比较的具有专业性,雇老美经纪人去跟同行解释,说明情况是占有绝对优势的,毕竟经纪人中,老美占多数。

我心里对没雇跟随自己多年的老中经纪人是怀有内疚的,所以决定在今后的卖房中,都是由她给我卖,我是说到做到了。我这人比较认死理,这也许是我生意做不大的原因之一,就是太念旧,认准一个人,就是别人说TA怎么的不好,我都不会放弃,在这方面比较执拗。话又说回来,我对做大并不感兴趣,知道自己能力有限,差不多就行了,这一贯是我做事的方法。

在老美经纪人带领下,看了几个房后,就决定下来了。老美团队的工作效率是比较高的,她们分工合作,各管一摊,在几天内就帮我搞定了一个房。我当时的心态是时间就是金钱,要以最快的速度买下房子。在看准这个房后,同时害怕有人跟我争抢,耽误我的时间,在必须把它拿下的心态的影响下,我直接在listing price上加价4%,真是有些爱TA没商量的做派,不把TA搞到手,誓不罢休哈。在这个时候不孤注一掷怎么办,既然已看好市场前景,就要该出手时就出手。

前房主二话不说,就答应了我,当时的这个房子价格,已比他一年多前买这房时涨了4万多刀,可他开出的条件是苛刻的,不维修任何东东,即使是我已加了价。前房主在卖前,给房子做了些装修,比如刷了墙,换了地毯。我找了个inspector, 检查了房子没啥大问题,就跟前房主签合同了。

时间过得真快,一晃6年过去了,一直住在里面的租客搬走了,是卖房的时候了,反正是退休金买的房,想卖就卖,不用交税。在2011年房价很低时,我曾经告诉一个走的比较近的朋友去维加斯买房,可她一口拒绝了,夫妻俩是稳扎稳打的人,对投资没信心,也不懂,不懂又不学,只是安于现状。如果当时他们抓住投资房地产的机会,现在的财务状况就会大不一样了,日子就不会过得紧巴巴的。

投资需谨慎,在天时地利人和的情况下,看准了,该出手时就出手,是提早退休,实现财务尽早自由的最好途径。不求投资有多大,只求投资能稳准狠,就跟打枪那样,子弹一旦射出膛,就要击中目标。所以说,投资中不光要拼财力,判断力,预知力,很多时候还要拼勇气和信心。

 

从几年前开始,我逐步退出房产和股票市场,因为“现金就是王”这句话永远是真理。我将会分撒我的投资,把部分资金投入到国内房地产市场上,我对国内投资市场有信心!

 

 

 

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康赛欧 回复 悄悄话 我的最新博文《用退休金投资房地产有几种形式?》,在里面回答了有些网友的问题。

博文在首页,同时给个链接:

https://blog.wenxuecity.com/myblog/72846/202002/16414.html
康赛欧 回复 悄悄话 回复 'yuan222' 的评论 : 去看看,主要想在南方有个落脚点。
yuan222 回复 悄悄话 你肯定是入场国内的房地产市场的好时机吗?好像大多数人分析家持否定态度。

LV市场过去10年确实好。你可能收获了1.5倍。
汗滴米高 回复 悄悄话 --BeijingGirl1 发表评论于 2020-02-11 14:31:25
您不是又来传信儿,茬架的吧? 我不去,太累。
BeijingGirl1 回复 悄悄话 米高又来啦。 看样子他要变成你的粉儿啦。

周末加入“组织”, 和你站在一起!
康赛欧 回复 悄悄话 回复 '汗滴米高' 的评论 : 遇到不好的租客,是挺闹心的。
汗滴米高 回复 悄悄话 回复 '汗滴米高' 的评论 : 听说加州赶个租客要半年...
半年的我没有见过,4个月是十分正常的。法庭在Eviction的案子上,稍微偏袒房客一些,也可以理解。
我一般是“利诱”付不出租金的房客搬走。 欠租全免,另外支付给他们一个月房租的搬家费请走。没办法,这样房东最省钱。
2013年去了两次法庭,4个月才驱赶走的,损失太大。前后7个月都没有1分钱进项,还花了一大笔银两。
康赛欧 回复 悄悄话 回复 'Yu-Yuan17' 的评论 : 没说马上买,要去考察,可能会在二、三线城市买房,价格并不贵。
Yu-Yuan17 回复 悄悄话 康姐啊,作为北京老乡,想问您,现在国内房价这么高,您打算往哪里投资啊?不怕跌吗?国内老嚷嚷着房价跌跌。。。
康赛欧 回复 悄悄话 回复 '圭妈' 的评论 : 对市场有我的判断,跟是否有正现金流无关。关于其它的问题,请看我的最新博文,因为这里几句话说不清,有好几种情况。最新博文将会在晚些时候或明天发出。
圭妈 回复 悄悄话 用退休金买房还是可以贷款的吧?既然现金流很好,为什么要卖呢?是找到现金流更好的投资了吗?用退休金买的房卖掉的时候可以做1031交换吗?
康赛欧 回复 悄悄话 回复 '莲盆籽' 的评论 : 莲籽,我们加油!
莲盆籽 回复 悄悄话 康康,你是办实事的人,我没看错。

你这支持太给力了,谢谢!
康赛欧 回复 悄悄话 回复 '汗滴米高' 的评论 : 你是高峰时买的,我都是在低谷的时候买的,情况不同。再说,我是大部分用现金买的,所以cash flow都是正的。
汗滴米高 回复 悄悄话 回报率是啥?
开玩笑呢。我是3年前全贷款买的,每个月还赔钱,现在一年亏真金白银的一万。
康赛欧 回复 悄悄话 回复 'spot321' 的评论 : 谢谢点点!
康赛欧 回复 悄悄话 回复 'lifewinner' 的评论:你永远得不到菲儿天地在诚裏的地位和受到的尊敬,尽管你玩命努力。
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再补充:恭喜了,菲儿天地博主有你这样的铁杆马甲粉丝应该感到很欣慰了,为她高兴 :) :) 艾玛,耶!

spot321 回复 悄悄话 是时候带着狗狗去旅游了。~~
康赛欧 回复 悄悄话 回复 '汗滴米高' 的评论 : 你那里的回报率一定不会很高,我那时房价低的时候,年净回报率都能达到百分之十几,不过随着房价的上涨,年净回报率就回降低。
康赛欧 回复 悄悄话 回复 '晓青' 的评论 : 谢谢!想回国多陪陪父母。
康赛欧 回复 悄悄话 回复 '汗滴米高' 的评论 : 听说加州赶个租客要半年,而维加斯,那时我朋友赶过租客,最快的只要两个星期。我从没赶过租客,由于房子条件好,又在好区,总的来说租客都不错。
晓青 回复 悄悄话 你这个成功的地主很让人佩服,能歇歇就歇歇吧,我支持!
汗滴米高 回复 悄悄话 回复 '康赛欧' 的评论 :
羡慕你可以歇了。我还得和房客们继续周旋下去。悲催呀。
不过也有好处,以前,我就会换灯泡,现在换车库门弹簧都不是事儿了。:)
汗滴米高 回复 悄悄话 回复 '康赛欧' 的评论 :
还真是,我一哥们,在亚特兰大,15年工夫,出租屋搞得有声有色。从10万资产,搞到现在几百万资产。 他说那里的法庭大部分都是支持地主的。
我们加州,都是泪。 这里房价高,出租屋增长不容易。
康赛欧 回复 悄悄话 回复 '汗滴米高' 的评论 : 叫什么不重要,重要的月月有收入就行。我确实无房贷了,不过我会告别收租婆生涯,毕竟干了快十年了,该歇歇了。
康赛欧 回复 悄悄话 回复 '无法弄' 的评论 : 今年我家LD会仔细地去考察,但现在无法回国,还得等等。
康赛欧 回复 悄悄话 回复 '汗滴米高' 的评论 : 一般来讲,越穷的州,对房东的政策越有利。我那时选中维加斯,其中的主要原因是地税低,政策是向着房东的,无州税,房子新。
无法弄 回复 悄悄话 国内房地产行吗?我是比较失望
康赛欧 回复 悄悄话 回复 'yy56' 的评论 : 谢谢闻香!
汗滴米高 回复 悄悄话 回复 '康赛欧' 的评论 :
拉斯维加斯我不知道,南加州过去3年,房价没有跑过股市。 三年前买的出租屋,现在还每个月陪钱。 Positive Cash Flow 很勉强。 而且我们这里rent control立法越来越如洪水猛兽。
yy56 回复 悄悄话 谢谢分享下一步投资的想法。
汗滴米高 回复 悄悄话 我是打工的。
但我没有说过你是收租婆,因为我自己也是收租公. 和你不一样,我的出租屋许多都有贷款,还要捱好多年才能像你一样,财务自由。
康赛欧 回复 悄悄话 回复 '汗滴米高' 的评论 : 所以你还在给人打工(这是你在网上说的),而我是个老板和地主,也就是你称呼我的,收租婆,呵呵。。。
汗滴米高 回复 悄悄话 在抢房的情况下,2008-2012年用dual agent是最佳选择。 利益的诱惑很难拒绝。 用401,403的钱,我不敢。 因为就算借钱出来,(也就6万左右的上限)40X 也会失去了增长的机会
康赛欧 回复 悄悄话 回复 '黑贝王妃' 的评论 : 是啊,想这样做。谢谢王妃支持!
康赛欧 回复 悄悄话 回复 'princessannie' 的评论 : 谢谢来访!在此简单地说,我由于有自己的公司,跟普通的打工族用401k买房还不太一样,等我写篇博文,可以说的详细些。
princessannie 回复 悄悄话 恭喜楼主!我对这个用401k怎么买房也好奇,因为一般只能最多提出来5万块啊,且要五年内还回去,且没听说过增值部分不交税一说。。因为还回去的也只是是借出来的部分,我这么理解
黑贝王妃 回复 悄悄话 还要回去投?康康是有勇气的投资人!会去支持盆籽!
康赛欧 回复 悄悄话 回复 'BeijingGirl1' 的评论 : 我这是401k卖房,不是普通的卖房。我的房虽然是出租房,但卖房后的盈利部分也不交税,但是当59.5岁后(包括59.5岁),才可以从401k里拿出钱来,按当时的收入,交个人所得税。
康赛欧 回复 悄悄话 回复 'lifewinner' 的评论 : 一个整天想着占小便宜的小市民也配别人羡慕嫉妒恨?呵呵。
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你这就是典型的网络凌霸。我就把你放在这儿,让你充分表演。
康赛欧 回复 悄悄话 回复 'lifewinner' 的评论 : 以下是我在某位北京大娘文章下的留言原文,被她秒删:

这是本人第一次在文学城发言,也是第一次作为北京人感到羞耻。几个庸俗北京大妈上躥下跳,你唱我和,有的刚刚倒卖完口罩,有的是既得利益者和美国老公回国还没玩完就屁滚尿流回来,然后迫不及待给那个贻害老百姓的政权洗地。你永远得不到菲儿天地在诚裏的地位和受到的尊敬,尽管你玩命努力。
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我就把你放在这儿,让人看看自称为北京人的嘴脸。北京人里大多数都是善良真诚的,而你却是个反面教材。

你是谁的粉我管不着,但你要明白这么个道理:走自己的路,让那些羡慕嫉妒恨的人说去吧。通过你的言论,看来我写这篇博文的目的达到了 :):):)
BeijingGirl1 回复 悄悄话 回复 '康赛欧' 的评论 : 康康, 《莫城俗人》这里写的“capital gain taxes” 我猜是指非个人主要住房卖調之后的 capital gain。 也就是说, 非主要的住房, 房产卖掉之后的升值部分。 是要叫所得税的。 你看我的悄吧。
康赛欧 回复 悄悄话 回复 '莫城俗人' 的评论 : 我看我有必要写一篇怎样用退休金买房,请等我的下一篇博文。谢谢来访!
莫城俗人 回复 悄悄话 反正是退休金买的房,想卖就卖,不用交税。” 退休金买房不用交capital gain taxes. 您能解释一下具体有什么规定吗?谢了!
康赛欧 回复 悄悄话 回复 '小溪姐姐' 的评论 : 谢谢小溪姐姐的正直善良!我没为你做什么,而是你一直象姐姐那样关心爱护我。我父母就我这么一个女儿,真希望有个姐姐啊!
康赛欧 回复 悄悄话 回复 '暖冬cool夏' 的评论 : 暖冬太谦虚了,你的加州的房,就值不少钱呢,呆对地方了,呵呵。。。
康赛欧 回复 悄悄话 回复 'PeonyInJuly' 的评论 : 卖房后,盈利部分现在不用交税,以后也就是当59.5岁时,要是想从401k里拿出钱来,按当时的收入交税。谢谢七月来访!
小溪姐姐 回复 悄悄话 每天都在跟踪国内病毒的报道,好几天都没过来看望康康了。谢谢康康分享又一篇投资好文,抱抱康康。看到光明磊落的康康被攻击,非常生气。想起我在网上被一开始貌似温文而雅的男ID疯狂辱骂时,是你和莲盆籽仗义执言,拔刀相助。我和很多网友都敬佩你和莲盆籽的为人,喜欢你们的文笔故事,一定和你,还有莲莲站在一起,维护正义和文明,反对抵制网络流氓霸凌。
暖冬cool夏 回复 悄悄话 康康看得准,有魄力,拿401钱出来投资,现在又放回去,赞一个! 我呢像你说的你那位朋友,多少次机会啊,都没有抓住:) 等下一波。
PeonyInJuly 回复 悄悄话 赞康康分享!先去莲籽那里支持,再仔细看投资理财贴。
“时间过得真快,一晃6年过去了,一直住在里面的租客搬走了,是卖房的时候了,反正是退休金买的房,想卖就卖,不用交税。” 退休金买房不用交capital gain taxes? 这个信息很重要,虽然我可能永远不敢把退休金提出来买房。
等着你在中国投资房子的分享。
康赛欧 回复 悄悄话 回复 'lifewinner' 的评论 : 我就把你放在这儿,让人看看自称为北京人的嘴脸。北京人里大多数都是善良真诚的,而你却是个反面教材。

你是谁的粉我管不着,但你要明白这么个道理:走自己的路,让那些羡慕嫉妒恨的人说去吧。通过你的言论,看来我写这篇博文的目的达到了 :):):)
康赛欧 回复 悄悄话 回复 '花似鹿葱' 的评论 : 不明白为什么被欺负?没什么负能量吧?
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我这篇博文是为了给莲盆籽博主站台而写的,跟欺负不欺负无关,只是谈投资理财,我认为,这是我的亲身经历,最具有说服力。

我知道莲盆籽博主的博文《关博抗议网络流氓凌霸》上不了首页,所以就写了这篇自认为有吸引力的博文,从而引来更多的人关注莲盆籽的博文。我将还会写出我的投资篇,继续为莲盆籽博主站台,但我不会喧宾夺主的。


康赛欧 回复 悄悄话 回复 'polebear' 的评论 : 谢谢!
花似鹿葱 回复 悄悄话 不明白为什么被欺负?没什么负能量吧?
康赛欧 回复 悄悄话 这篇博文很快被推到首页,无法加上下面卖时的情况:

这个房子卖的时候是最省心的一个,没有做upgrade,楼上地毯没换,楼下瓷砖也没换,只是雇人打扫了一下,简单地修理些损坏的东东,这都是属于正常损耗。

房子上市没几天就收到了两个offer,其中一个人还给加了价,很快就卖出去了。
polebear 回复 悄悄话 赞魄力和勇气!
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